來源/聯商網&搜鋪網

撰文/王雪

2月21日上午11時，杭州地鐵3號線首通段、4號線二期、10號線首通段三條線路同時開通運營，至此，杭州地鐵運營總里程達到401公里，朝著516公里目標邁進一大步。這一消息不僅令受益的杭州市民沸騰不已，同時也預示著杭州商業發展邁向新臺階。

杭州作為新一線城市，雖然地鐵建設起步相對較晚，但隨著G20、亞運會等國際性會議賽事的推動，其地下軌道交通建設日益提速。

截至2022年2月，杭州地鐵運營線路共11條，分別為杭州地鐵1號線、杭州地鐵2號線、杭州地鐵3號線、杭州地鐵4號線、杭州地鐵5號線、杭州地鐵6號線（含杭富段）、杭州地鐵7號線、杭州地鐵8號線、杭州地鐵9號線、杭州地鐵10號線、杭州地鐵16號線，共設車站217座（換乘站不重復統計），換乘車站32座。運營里程共計約401千米（不含2條市域線）。杭州都市圈軌道交通線網總里程約468千米。  

根據杭州地鐵三期規劃，至2022年杭州亞運會前，杭州將形成“10條軌道普線+1條軌道快線+2條市域線”共計13條線路，總長度達516公里的城市軌道交通骨干網絡。

俗語說“地鐵一響，黃金萬兩”，地鐵作為人們出行必不可少的交通工具，不僅構建著現代城市的交通肌理，拓展著城市發展邊界，也在編織著商業淘金者的夢想：給沿線商業帶來了客流與商機。地鐵優越的地理位置和自帶的人流效應影響了越來越多的購物中心選址，地鐵和商業的關系越來越緊密。

聯商網零售研究中心據此整理了杭州地鐵當前11條線路沿線商業體（表格見文末），初步測繪出杭州地鐵商業分布面貌，一起來看看哪些商業項目搶占了地利先機？TOD商業發展情況又如何？

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總體分析

• 1/2/4三線商業最繁榮

從統計結果可以看到，杭州11條在營地鐵沿線大大小小的商業體（含開業和在建）數量總計有87個（剔除換乘站上重復統計的項目）。各條線路的表現不一，1號線作為杭州最早貫通的一條地鐵，沿線商業發展相對較早，商業項目數量也最多，達到了21個，包括杭州大廈、嘉里中心、湖濱銀泰in77、龍湖杭州金沙天街等成熟商業，也有龍湖杭州濱康天街、港龍悠樂城、國芳購物中心等在建商業體。

2號線和4號線作為第二、第三開通的線路，沿線商業發展也相對繁榮，2號線沿線布局有萬象城、銀泰百貨慶春店、銀隆百貨等，4號線則有來福士中心、砂之船（杭州）奧萊、新天地購物中心等等。

3號線雖然剛剛才開通首通段，但其地位“顯貴”，是杭州城市軌道系統的骨干線，覆蓋了杭州西部—主城中心—東北部發展主軸，沿線都是杭州主要大型人口居住區，人群數量居多，出行需求明顯，整體開通后可以加強城市西部未來科技城和東部臨平副城與主城區的聯系。除了人口密度大，3號線沿線商業陣容也較為龐大，囊括了遠洋樂堤港、新天地購物中心、龍湖杭州丁橋天街等項目。

• 傳統核心商圈地鐵換乘優勢明顯

從當前杭州在營地鐵換乘站沿線商業體統計中可以看到，地鐵雙線及以上換乘的站點共有20個，其中能實現三線換乘的有3個，分別是西湖文化廣場站（1/3/19號線，19號線在建）、錢江路站（2/4/9號線，9號線在建）和綠汀路站（3/5/16號線，3號線在建）。而火車東站則是換乘之王，達到了1/4/6/19號線4線換乘（19號線在建）。

上述20個換乘站位于傳統核心商圈的只有3個，分別是武林廣場、鳳起路、西湖文化廣場。隨著商業項目遍地開花以及地鐵線路的不斷延伸，不同板塊的地鐵商圈也在加速形成。

羅馬非一日建成，新興地鐵商圈雖然快速起勢，但沿線商業體的影響力與成熟地鐵商圈的商業能力顯然不在同一個層次。

以武林廣場站沿線商業勢力為例，杭州大廈（含中央商城）、銀泰百貨武林店、國大城市廣場組成了超級商圈——武林商圈，不僅是杭州的傳統核心商圈，也是坐擁百億級店王的“頂流”商圈，其中杭州大廈多年來蟬聯杭州業績最高商場寶座。

據《聯商網》統計的2021年主要百貨“店王”銷售一覽表顯示，杭州大廈2021年業績逾100億，同比增長了25%。

上述表格中換乘站點最多的是地鐵1號線，共9個，換乘站沿線商業數量也最多，共計12個，其次是4號線，8個換乘站，沿線有8個商業體（與1號線換乘站點重復項目未剔除）。

在建商業體中，未來5年內，杭州IFC、杭州SKP、嘉里城市之星項目、城北萬象城、華潤綠汀路TOD項目（含萬象城）等是較受市場期待的重磅商業體。僅從地鐵優勢來看，華潤綠汀路TOD做到了三線換乘，杭州IFC和城北萬象城均有雙線換乘。

• 三大巨頭搶灘杭州地鐵商業發展先機

地鐵客流的導入無疑是商業人氣的發動機，有限的黃金地段自然引得一眾開發商趨之若鶩。

從統計中可以看到，龍湖、華潤、寶龍都在杭州地鐵沿線大力布局，其中龍湖“參與度”最高，其在杭州布局了10座天街，幾乎每一座都與地鐵連通。此前龍湖杭州第八座天街豐收湖天街規劃方案進行了調整，標出了地鐵預留口，消息稱這或將是杭州地鐵18號線豐收湖站所在。如若屬實，龍湖杭州10座天街都將實現地鐵導流。

繼2010年開出首個商業綜合體錢江新城萬象城，2018年開出蕭山萬象匯，近年來華潤也在杭州攻城略地，四面出擊，相繼在火車東站開出第二座萬象匯，于城北、城西落地萬象城。

作為長三角市場的組成部分，杭州也成為寶龍開拓版圖的戰略重地。從地鐵沿線布局看，寶龍已相繼開發了下沙寶龍廣場、濱江寶龍城、大江東寶龍城、青山湖寶龍廣場。其中在建的桃源寶龍廣場將是地鐵4號線桃源街站上蓋。

• TOD商業建設如火如荼

TOD是一種以公共交通為導向的發展模式，承載著城市交通、人口和產業發展的多項重要職能，在革新城市發展理念、重塑城市空間形態、推動城市實現高質量和綠色發展具有重要意義。占據著頂級交通資源的商業，意味著托起了城市至高點，TOD商業大有可為。國內諸多實力開發商均在搶占TOD商業開發先機。

從統計中可以看到，目前龍湖在杭州的商業布點遵循著網格化布局和TOD商業發展理念。無論是已經開業的還是正在建設中的，基本都是TOD商業體，占據著城市各個板塊的流量輸入口，成為杭州TOD商業開發先鋒。

除了龍湖，內陸的萬科、華潤，港資的新鴻基、嘉里，均有TOD力作問世或醞釀中。如地鐵萬科杭行薈，華潤城北萬象城和綠汀路TOD項目，新鴻基杭州IFC，嘉里城市之星項目等。

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重點商業項目展望（排名不分先后）

• 杭州SKP

開發商：北京華聯集團

所在板塊：錢江世紀城

地鐵線路和站點：2號線盈豐路站

總建筑面積：（商業）20萬方

開業時間：待定

簡介：

2021年5月7日，備受矚目的錢江世紀城核心區商住地塊被北京華聯以48.3億拿下，這意味著杭州SKP項目最終選址敲定。2021年12月22日，杭州SKP項目開工儀式在錢江世紀城舉行，該項目建設實現了當年摘地、當年開工。

地塊位于市心北路與盈豐路交叉口，緊鄰地鐵2號線盈豐路站，為地鐵上蓋TOD項目。將建設約20萬平方米的SKP高端時尚百貨商場和4幢約30萬平方米的高端寫字樓，打造集時尚購物、商務辦公、高端酒店于一體的高品質核心商圈，建成后將填補錢江世紀城及整個錢江南岸高端商業的空白，進一步提升錢江世紀城城市功能和國際化水平，為杭州高水平建設國際消費中心注入強勁動力，總投資160億元。

▲杭州SKP效果圖

設計方案顯示，杭州SKP項目共分為兩期，其中二期商業部分用地面積超過6.5萬平方米，總建筑面積67.7萬平方米，由多幢高度超過200米的摩天樓，以及高45米的商業綜合體組成，其中最高的兩幢樓高度達230米。

杭州SKP 項目總用地面積約9.3萬平方米，總建筑面積約79.6萬平方米——地上建筑面積約52.7萬平方米，地下建筑面積約26.9萬平方米。

北京華聯集團董事局主席吉小安公開表示：將高標準建設杭州SKP項目，打造成為北京SKP的“迭代升級版”。眾所周知，北京SKP是全國頂級百貨商場，連續多年蟬聯全國最賺錢的百貨店王寶座。2021年，北京SKP銷售額斬獲近240億，同比增長35.59%。

• 杭州IFC

開發商：新鴻基

所在板塊：江河匯流域

地鐵線路和站點：6/9號線三堡站，9號線江河匯站（在建）

總建筑面積：82.2萬方

開業時間：預計于2024年起分期落成

簡介：

2月10日，新鴻基地產官方宣布，其位于杭州錢江新城中央商務區江河匯的項目，被正式命名為“杭州國際金融中心（杭州IFC）”。 這是新鴻基地產繼1998年于香港首創IFC品牌、并先后布局上海及南京后，全球第四座IFC，將為杭州城市建設開啟高品質大型商業綜合體全新篇章。

項目總投資額預計為300億元人民幣，規劃總建筑面積約82.2萬㎡，將由辦公樓、商場、高端住宅及五星級酒店等多元業態共同構成，以獨具匠心的綜合業態空間構建，協同整合杭州于經濟、環境、文化、社會四個領域的卓著優勢，無縫貫通車流、人流和信息流，打造滿足多層面復合型城市需求的第五領域。

▲杭州IFC效果圖

按照規劃，匯西地塊為商業屬性，南面將打造1座約14萬方的街區式購物中心，北面則通過商業和下沉式廣場與地鐵9號（在建）、15號線（規劃）交匯，為地鐵江河匯站上蓋，上方是1棟25F高層辦公樓和1棟29F高層服務式公寓及酒店。

而匯東地塊從屬性上分析則更為復雜，涵蓋了住宅、商場、寫字樓、酒店等多元業態。其運用“垂直思維”，將寫字樓、酒店、住宅等“打包”，整體打造成了“購物中心上蓋”。匯東與匯西，則由跨運河景觀步行橋相串聯。此外，匯中區域還將打造世界級摩天輪和主題公園等。

這座空前的“無縫城市”將集聚高品質商業、辦公、居住和大型公眾休閑空間，以地標景致為杭州重塑全新城市名片。多維立體空間、多元精彩業態、城市與濱水體驗，將在此形成一座不落幕的“24小時生活劇場”。

• 城北萬象城

開發商：華潤集團

所在板塊：北部新城

地鐵線路和站點：4/10號線杭行路站

總建筑面積：80萬方

開業時間：擬2024.01

簡介：

作為華潤置地在杭州的第二座萬象城TOD綜合體項目，北部新城的城北萬象城（推廣名）備受杭州商業圈和廣大市民關注，這一項目被視為將重新定義城北商業格局，革新城北人居的期待之作。

城北萬象城是地鐵杭行路站上蓋，4、10號線雙地鐵線覆蓋。總建筑面積約80萬平方米（地下約28萬平方米），含括了285米的超高層辦公塔樓、購物中心，是未來城北的地標性建筑，據悉，去年10月20日，杭州城北萬象城項目就已沖破百米天際線。

▲杭州城北萬象城

該項目是華潤置地華東地區在建商業項目中面積最大的集中式購物中心，總投資92億元，是集“品、顏、趣”為一體的超大體量綜合體，包括大型集中式購物中心和285米高的甲級寫字樓地標性建筑，整個項目計劃于2023年底竣工，力爭2024年1月開業。

• 嘉里城市之星項目

開發商：嘉里建設

所在板塊：文暉板塊

地鐵路線和站點：5號線杭氧站

總建筑面積：約46萬方

開業時間：待定

簡介：

2019年5月17日，杭氧杭鍋五地塊集體打包正式開拍。這一地塊由5個地塊組成，是“武林之星”博覽中心——也就是之前被杭州市民稱為“城市之星”項目的重要組成部分。

“武林之星”的規劃起步至今已經多年：杭氧和杭鍋老廠房是杭州保護面積最大、品質最高的工業遺存集群，2009年，杭州市委市政府就已經決定要依托這一工業遺存打造國際城市展覽中心及國際文化旅游綜合體。

▲嘉里文暉項目效果圖

出讓的地塊是原下城區核心區域內罕見的大面積地塊，基本除了“武林之星”工業遺存部分外，囊括了余下的商住、住宅和商業商務用地，掛牌以來即成為業內焦點，多家開發商向其拋出了橄欖枝，其中不乏一些港資企業。經過3個小時126輪競價，嘉里以68億拿下。

據相關人士透露，此次嘉里的“城市之星”綜合體項目，定位不會低于上海的浦東嘉里城。

從嘉里文暉項目規劃設計圖來看，嘉里預計將其打造為城市中“回歸自然”式的休閑商業中心，有茶園梯田似的退臺設計和溪流水景入街區的創意，有望成為未來杭州又一座“網紅打卡點”。這是嘉里繼延安路嘉里中心項目后，在杭州的第二個綜合體，同樣備受業內關注。

附杭州11條在營地鐵線路沿線商業體盤點：