距離瑞安新天地遞交招股書(shū)六個(gè)月時(shí)間悄悄過(guò)去了，3月14日，據(jù)港交所披露，瑞安新天地的招股書(shū)顯示"失效"狀態(tài)。

2021年9月13日，瑞安新天地正式于港交所遞交了招股書(shū)，而在一個(gè)月之前的8月4日，瑞安房地產(chǎn)便發(fā)布自愿性公告稱(chēng)正考慮分拆商業(yè)業(yè)務(wù)上市。

事實(shí)上，推動(dòng)新天地上市是瑞安房地產(chǎn)過(guò)去數(shù)年間一直嘗試做的事。早在2012年，瑞安房地產(chǎn)便宣布已就分拆中國(guó)新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。

在后續(xù)拆分過(guò)程中，因估值不佳、瑞房當(dāng)年盈利下降等種種原因擱淺。時(shí)至2021年，隨著商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)估值上漲，時(shí)機(jī)成熟的背景下，中國(guó)新天地更新以瑞安新天地的身份叩響港交所大門(mén)。

時(shí)移勢(shì)易，六個(gè)月過(guò)去了，瑞安新天地沖擊港交所的第一次嘗試未得到反響。

于招股書(shū)中可以發(fā)現(xiàn)，瑞安新天地于2021年6月30日的資產(chǎn)淨(jìng)值約為人民幣312.03億元。截至2021年前6月，瑞安新天地收入為13.77億元，毛利為10.40億元，歸屬股東凈利潤(rùn)4.04億元。

于2018年、2019年和2020年三個(gè)財(cái)政年度，瑞安新天地的收入分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元；相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元。

風(fēng)險(xiǎn)提示顯示，未來(lái)瑞安新天地也不保證盈利，可能出現(xiàn)眾多削弱盈利能力因素，包括市場(chǎng)出現(xiàn)不利變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)加劇、未能控制業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)成本及租金、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理三項(xiàng)業(yè)務(wù)收益占比變動(dòng)影響利潤(rùn)等。

商管企業(yè)的發(fā)展受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化影響明顯，疫情反復(fù)對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)也帶來(lái)壓力。招股書(shū)顯示，于2020年及截至2020年6月30日止六個(gè)月，瑞安新天地分別錄得凈虧損2.63億元及8.85億元，主要由于新型冠狀病毒爆發(fā)導(dǎo)致投資物業(yè)公平值分別減少11.11億元及13.11億元。

此外，瑞安新天地的商業(yè)物業(yè)組合集中于上海，深受上海的市場(chǎng)狀況所影響。于2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬(wàn)平方米，其中52.7%位于上海。13項(xiàng)商業(yè)物業(yè)中的7項(xiàng)位于上海，即上海新天地、瑞安廣場(chǎng)、虹橋天地、創(chuàng)智天地、INNO創(chuàng)智等。

控股股東瑞安房地產(chǎn)另有覆蓋總建筑面積130萬(wàn)平方米（其中85.7%位于上海）的儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)，使瑞安新天地在上海的物業(yè)組合及收購(gòu)藍(lán)圖的總建筑面積達(dá)到約220萬(wàn)平方米。

根據(jù)萊坊的獨(dú)立估值，瑞安新天地物業(yè)總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海；物業(yè)總值(不包含停車(chē)場(chǎng)及其他空間)的58.1%及41.9%分別來(lái)自零售及辦公物業(yè)。

而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商業(yè)業(yè)務(wù)出租率則表現(xiàn)不佳，在南京、武漢、佛山、重慶均有出租率不足90%的項(xiàng)目，于2011年開(kāi)業(yè)的佛山嶺南天地在2021年上半年零售物業(yè)出租率88.4%。

投資物業(yè)地域集中或許會(huì)令瑞安新天地承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)水平，與此同時(shí)，對(duì)母公司的依賴(lài)也為瑞安新天地增添了一份不確定性。

根據(jù)招股書(shū)，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日，母公司瑞房為瑞安新天地最大供應(yīng)商，瑞房向后者的物業(yè)提供翻新及資產(chǎn)提升計(jì)劃服務(wù)產(chǎn)生的成本分別占瑞安新天地采購(gòu)總額8.87%、10.86%、13.37%及8.69%。

而對(duì)于收購(gòu)藍(lán)圖的描繪，瑞安新天地也僅提及有權(quán)收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)于總建筑面積約130萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)以及未來(lái)商業(yè)物業(yè)的權(quán)益，對(duì)于其他市場(chǎng)擴(kuò)張渠道，則表示，"我們?nèi)蘸笪幢乜沙晒κ召?gòu)或投資其他公司，且將所收購(gòu)業(yè)務(wù)與現(xiàn)有業(yè)務(wù)整合時(shí)亦可能面臨困難。"

在現(xiàn)金流方面，截至2021年6月末，瑞安新天地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為4.81億元，較2020年的11.67億元下降近59%。2018年至2020年，其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為37.27億元、34.07億元、29.57億元，逐年下滑。

值得注意的是，2021年7月，瑞安房地產(chǎn)旗下兩家全資子公司佛山瑞房和佛山瑞康天地，正式放棄對(duì)佛山嶺南天地剩余兩宗土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，退回當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)，并獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。