5月11日消息，印力商用置業(yè)有限公司與中信資本控股有限公司簽署協(xié)議，據(jù)此印力收購(gòu)中信建投-長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃?rùn)?quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人50%份額。

交易完成后，印力將為該項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)，提升目標(biāo)資產(chǎn)的全方位經(jīng)營(yíng)能力。中信資本則表示，通過(guò)此次合作，能夠進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)在投資者心中樹(shù)立對(duì)物業(yè)增值及對(duì)長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品的信心。

從單純的輸出輕資產(chǎn)管理模式再到如今入股參局，此次與中信資本的合作，或?qū)⒊蔀橛×υ谏虡I(yè)地產(chǎn)證券化道路上的又一次探索。

問(wèn)主

探尋此次項(xiàng)目標(biāo)的長(zhǎng)沙悅方ID Mall的前世今生，這曾是中信資本首次涉足商業(yè)地產(chǎn)的重要拼圖。

長(zhǎng)沙悅方ID Mall項(xiàng)目于2012年4月28日開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目由由英國(guó)知名的建筑師事務(wù)所RTKL提供項(xiàng)目的建筑規(guī)劃，BENOY主創(chuàng)設(shè)計(jì)，中信資本于2010年收購(gòu)該購(gòu)物中心，由中信資本管理的成員企業(yè)湖南盈富置業(yè)有限公司持有、經(jīng)營(yíng)并且管理。項(xiàng)目建筑面積約為12萬(wàn)平方米，是長(zhǎng)沙首座大型綜合購(gòu)物中心。

然而這一項(xiàng)目的意義不止于此，2017年，中信資本憑借長(zhǎng)沙悅方ID Mall項(xiàng)目，成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單美元基金結(jié)構(gòu)類REITs“渤海匯金-中信資本悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃〞，發(fā)行規(guī)模為27.7億元，并在深交所掛牌。這一項(xiàng)目幫助中信資本的商業(yè)地產(chǎn)投資正式打通了“投資-資產(chǎn)管理-類REITS”運(yùn)作全鏈條。

相對(duì)應(yīng)的，這一專項(xiàng)支持計(jì)劃曾經(jīng)發(fā)行過(guò)證券簡(jiǎn)稱“17悅方A1”、“17悅方A2”兩只債券，均在2021年10月20日到期，此后2021年7月11日，據(jù)深交所披露，中信建投-長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目再申請(qǐng)，擬發(fā)行金額為28.5億元，狀態(tài)更新為已受理。

進(jìn)入2022年，長(zhǎng)沙悅方ID Mall迎來(lái)時(shí)隔十年后的改造升級(jí)。而該項(xiàng)目官微于4月24日發(fā)起了一項(xiàng)更名投票活動(dòng)，備選名稱包括長(zhǎng)沙天心印象城、長(zhǎng)沙解放西路印象城、長(zhǎng)沙坡子街印象城、長(zhǎng)沙五一印象城、長(zhǎng)沙悅方印象城。由此，中信資本引入印力的消息浮出水面。

而從5月11日的簽署協(xié)議可以看到，這次合作不僅是項(xiàng)目層面的牽手，更是資本層面的深入。

印力此次入股ABS權(quán)益級(jí)持有人的50%份額，代表了合作“亦輕亦重”，作為運(yùn)營(yíng)方，印力可以輸出管理，作為投資方更是可以通過(guò)后期ABS的盈利持續(xù)獲得收益。反之對(duì)中信資本來(lái)說(shuō)，則是可以通過(guò)印力的運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)一步提升長(zhǎng)沙ID Mall的資本價(jià)值。

值得注意的是，在長(zhǎng)沙IDMall的旁邊，就是印力2003年開(kāi)業(yè)的長(zhǎng)沙印象匯。此次將隔壁的IDMall收購(gòu)，不僅是實(shí)現(xiàn)整個(gè)印象匯到印象城的升級(jí)，更是為印力在長(zhǎng)沙地區(qū)的業(yè)務(wù)注入一劑“強(qiáng)心劑”。

逐利

印力作為投資背景出身的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，自身的發(fā)展一直離不開(kāi)資本的影子。

對(duì)資本運(yùn)作的熟悉，也讓印力在起跑之初，就能吸引多方資本的參與合作，這也決定了印力的運(yùn)營(yíng)之“輕”。被萬(wàn)科收購(gòu)之后，更是將關(guān)注點(diǎn)主要放在了商業(yè)項(xiàng)目“投融管退”的“管”與“退”兩個(gè)環(huán)節(jié)。

印力在上海的南翔印象城MEGA以及松江印象城等項(xiàng)目均是和GIC合作，作為純運(yùn)營(yíng)輸出者的身份參與項(xiàng)目。除去自身的印象匯、印象城、印象里等產(chǎn)品線之外，印力為了充分發(fā)揮“管”、“退”的能力，也積極布局了許多非標(biāo)項(xiàng)目（即非印力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線）。

在輸出“輕”的方面，印力這些年來(lái)似乎一直做得不錯(cuò)，但是在運(yùn)營(yíng)背后，對(duì)商業(yè)資產(chǎn)證券化的規(guī)劃和謀策也一直沒(méi)有落下。

此前，印力集團(tuán)分別作為運(yùn)營(yíng)管理人和發(fā)行人的“中信金石-深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（簡(jiǎn)稱：龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)類REITs）和“中金印力—印象1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（簡(jiǎn)稱：印象1號(hào)CMBS）在深交所正式掛牌。

然而對(duì)如今的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，真正想要走向REITs化，實(shí)現(xiàn)普遍的金融屬性，還有很多的河流等待跨越。反觀今日，印力通過(guò)投資“加重”自身，更加積極地與資本方探尋不同的合作方式，用自己的節(jié)奏，慢慢地摸著石頭過(guò)河。

換句話來(lái)說(shuō)，資本化合作其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)重組路上的必然趨勢(shì)。

問(wèn)策商業(yè)首席商業(yè)管理咨詢師蘇曉晴向觀點(diǎn)新媒體表示，比起單純的合資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，資本的介入能夠讓商業(yè)項(xiàng)目的合作更加清晰。

“一邊是資本方，一邊是運(yùn)營(yíng)方，這個(gè)是很容易嫁接的。資本方如果沒(méi)有運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)便不能增值，對(duì)運(yùn)營(yíng)方而言，自身的價(jià)值更容易厘清，同時(shí)通過(guò)股權(quán)參與的方式，能夠收獲更多的話語(yǔ)權(quán)。”因此尋求資本的合作，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)是無(wú)疑是更好的選擇。

蘇曉晴預(yù)計(jì)，在今年下半年以及2023年甚至2024年，商業(yè)地產(chǎn)界這種資產(chǎn)的組合會(huì)非常多。其表示，“現(xiàn)在的商業(yè)市場(chǎng)，還存在過(guò)度分散的問(wèn)題，進(jìn)入存量時(shí)代的分散狀態(tài)，就會(huì)使商業(yè)資產(chǎn)很難產(chǎn)生市場(chǎng)以外邊際效益”。

在與中信資本簽署合作現(xiàn)場(chǎng)，印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)表示：“國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)增長(zhǎng)具備良好基礎(chǔ)，印力充分看好商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)的價(jià)值空間，此次收購(gòu)的成熟資產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益，有助于提升印力在區(qū)域市場(chǎng)的濃度”。

正如大浪淘沙之勢(shì)，通過(guò)這次合作，不僅是印力在資本合作模式上的探索，更是在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模重組路上，印力擴(kuò)張自身的一種手段。