12月2日，由南京市商務(wù)局指導(dǎo)，聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)主辦，南京睿之新聯(lián)合主辦的2022華東商業(yè)年會(huì)如期舉行。本次大會(huì)以“踔厲奮發(fā)·勇毅前行”為主題，探討商業(yè)在艱難逆境中的前行之路。大會(huì)采取線上的方式舉辦，并在聯(lián)商網(wǎng)視頻號(hào)進(jìn)行了直播。

會(huì)上，愿景文旅聯(lián)合創(chuàng)始人張靜表示，增強(qiáng)商業(yè)的自營(yíng)力最關(guān)鍵，而商業(yè)自營(yíng)力的增強(qiáng)不同項(xiàng)目有不同的孵化飛輪。

愿景文旅聯(lián)合創(chuàng)始人 張靜

以下是演講實(shí)錄（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

各位商業(yè)同仁大家好，今天我分享的主題是從城市更新的“變”與“存”中看商業(yè)內(nèi)容價(jià)值的打磨。

城市更新我用兩個(gè)概念來(lái)分享，一個(gè)是加，一個(gè)是乘，在加的范疇下。其實(shí)我們多數(shù)做的是變量的開(kāi)發(fā)空間，也就是開(kāi)發(fā)土地經(jīng)濟(jì)。在存量創(chuàng)生空間下，我們多數(shù)指的是一些城市的改造型項(xiàng)目，主要是開(kāi)發(fā)它的空間經(jīng)濟(jì)。變量擴(kuò)張下，我們要讓項(xiàng)目的各個(gè)板塊產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，來(lái)增加它的價(jià)值動(dòng)力。而存量的更新下，一些改造型的項(xiàng)目其實(shí)更多的是保留城市的記憶，利用周邊生態(tài)、文化等要素，進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)換，我們以提質(zhì)為主，活化城市遺余空間。那么變量更新變什么？怎么變？我們一起來(lái)看一下。

以合肥罍街為例，它最早的雛形是一個(gè)紅棚子的大排檔，如今在夜市大排檔的基礎(chǔ)上它變成了目前中國(guó)特色美食名街，是安徽首批特色小鎮(zhèn)、安徽十大美食街區(qū)以及是國(guó)家的3a景區(qū)。

罍街的罍?zhǔn)鞘裁匆馑迹坷溄值睦溨刚ɡ溩樱�這是合肥喝酒的一個(gè)風(fēng)俗，小杯換大杯，一飲而盡。當(dāng)年我們?cè)诖蛟斓臅r(shí)候，北京有簋街，合肥有什么？合肥有性格，罍街很合肥，罍街應(yīng)運(yùn)而生。罍街共有四期，一期到三期已建成有120畝，目前的總建筑面積是10萬(wàn)方。罍街的四期正在火熱推進(jìn)當(dāng)中。

罍街的一期到四期是怎么變的呢？我把它總結(jié)為“變而有為”的八個(gè)階段。從2013年7月罍街一期開(kāi)始，一期到四期，從建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位都在不斷變化。其中一期有五大變化，首先在身份上的變化。我們賦予了罍文化以后，從原來(lái)的夜市大排檔成為了當(dāng)時(shí)最具有特色的惠民美食街。其次是建筑上的變化。通過(guò)整體的規(guī)劃建設(shè)，從紅棚子的大排檔變成一期的工業(yè)風(fēng)建筑群。然后是服務(wù)功能上，從夜市大排檔轉(zhuǎn)變成安徽中華老字號(hào)以及名小吃聚集地，把它變成了合肥夜市文化的一個(gè)典型代表。

后來(lái)，我們對(duì)罍街一期進(jìn)行了改造。原來(lái)一期的主動(dòng)線是一個(gè)口字型，改造以后變成了一個(gè)圍字型，凝聚更多人流。我們有把它變成了圍字型，有靜有動(dòng)，有寬有窄，增加游客逗留時(shí)長(zhǎng)，提高了動(dòng)線溢價(jià)，增加了租賃的商業(yè)面積。大家可以看到在改建以后，不管是從外部還是內(nèi)部，主動(dòng)線和次動(dòng)線上都有所變化，形成了一個(gè)回字和閉環(huán)。

在改造的同時(shí)，我們也點(diǎn)燃了冷區(qū)，就是街區(qū)的后場(chǎng)。首先我們結(jié)合外立面的改造，打通了所有店鋪的前后門(mén)。并且在店鋪的后門(mén)當(dāng)中，把后門(mén)的大門(mén)變成了主大門(mén)加小鋪。小鋪是我們結(jié)合店家所能夠經(jīng)營(yíng)的外賣商品進(jìn)行線上的售賣，然后與我們圍字型的內(nèi)部街區(qū)形成互動(dòng)。這樣激活了冷區(qū)活力，促進(jìn)融合搭配，形成多元化的業(yè)態(tài)氛圍。

在業(yè)態(tài)上的最大變化是我們把小吃的美食結(jié)構(gòu)升級(jí)成吃+買的這種結(jié)構(gòu)，也就是增加了零售的業(yè)態(tài)，回歸了逛街的本質(zhì)，增加了提袋率。

再看一下罍街二期的變化。第一點(diǎn)在建筑景觀上，我們把業(yè)態(tài)跟建筑景觀充分融合，開(kāi)發(fā)了罍+小吃，罍+巷，罍+村，罍+市集等一系列的文旅子產(chǎn)品，打造了罍街的矩陣業(yè)態(tài)，形成了強(qiáng)大的品牌聚合力，讓罍文化更豐富、有形化，并且一一落地。 

罍街的運(yùn)營(yíng)模式也在變化，目前已經(jīng)向全省進(jìn)行拓展輸出，以罍街為中心，安慶、六安、廬江、阜陽(yáng)分別落地。文旅子產(chǎn)品罍家村也一樣向全國(guó)輸出。罍家村的本質(zhì)是一個(gè)美食廣場(chǎng)，我們匯聚了安徽特色和村落文化的美食聚集地，成為徽州印象的美食輸出地和體驗(yàn)地，賦予它文化的價(jià)值、情緒的價(jià)值、情感的消費(fèi)。從我們罍街的1.0罍家村的版本，到目前我們向上海正大廣場(chǎng)輸出的罍街4.0版本。

在二期當(dāng)中最大的變化是當(dāng)年提出的街區(qū)的購(gòu)物中心化，也就是在街區(qū)業(yè)態(tài)上增加了復(fù)合主力業(yè)態(tài)。像核心業(yè)態(tài)，宴請(qǐng)業(yè)態(tài)，音樂(lè)業(yè)態(tài)，文化業(yè)態(tài)，加上我們的配套業(yè)態(tài)，如電影、超市、卡拉ok等娛樂(lè)性的配套。而核心業(yè)態(tài)中，特別是大型商務(wù)餐飲，我們也進(jìn)行了補(bǔ)充和落位。在臨街二期開(kāi)業(yè)以后，其實(shí)我們也面臨很大的挑戰(zhàn)，當(dāng)時(shí)有兩個(gè)三樓以上5000方的空鋪，這時(shí)，我們對(duì)罍街提出了疑問(wèn)：罍街還缺什么？

以這樣的反向思維去做招商業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)罍街缺年輕客群時(shí)，我們就聯(lián)合安徽的文藝領(lǐng)袖去打造了安徽的原創(chuàng)音樂(lè)基地，目前已經(jīng)成為安徽音樂(lè)的大本營(yíng)和精神的高地，填補(bǔ)了罍街年輕客群的空白。另外，我們打造了安徽首家書(shū)院式民宿酒店，與街區(qū)的文化氣質(zhì)相符，填補(bǔ)了住宿服務(wù)上的消費(fèi)空白。

罍街的三期其實(shí)是一個(gè)典型的城市更新的改造項(xiàng)目。它原來(lái)是一個(gè)老校區(qū)，我們通過(guò)升級(jí)改造以后，把它變成了安徽省體量最大的文化創(chuàng)業(yè)基地——AS·1980。在改造過(guò)程中，我們通過(guò)文化的挖掘、設(shè)計(jì)的創(chuàng)新把它打造成了文化學(xué)習(xí)的場(chǎng)地和文化的創(chuàng)作基地，以“雙創(chuàng)”的發(fā)展理念填補(bǔ)了合肥文化藝術(shù)街區(qū)的空白。

罍街的四期正在全力打造合肥夜生活大文化旅游的IP，聚焦年輕活力，升級(jí)集文化、酒吧咖啡、旅游、美食、雙創(chuàng)為一體的文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

在變量更新下怎么去創(chuàng)新？存量更新功能面積確定的情況下我們需要儲(chǔ)存哪些內(nèi)容？怎么儲(chǔ)存？

這是合肥最美的商業(yè)街區(qū)半邊街，依山而建，因山而名，伴山而興。半邊街位于合肥西城大蜀山的腳下，大蜀山是我們合肥唯一的一座山。項(xiàng)目是利用原安徽省名人館的遺址及在附屬長(zhǎng)廊的基礎(chǔ)上改造而成，整個(gè)街區(qū)半街半園，一半是街區(qū)，一半是山景。項(xiàng)目于2017年開(kāi)建，目前已經(jīng)成為合肥最具網(wǎng)紅屬性的文化街區(qū)。

半邊街只有284米，在這么短的街區(qū)中，周邊有什么？只有一座山，就是大蜀山，所以半邊街是來(lái)伴隨大蜀山的。大蜀山從古至今都是合肥人游玩的一個(gè)坐標(biāo)。那么周邊缺什么？經(jīng)過(guò)我們分析，其實(shí)周邊缺的是文化展示，缺的是留客內(nèi)容，缺的是旅游的伴手禮、紀(jì)念品，缺的是文化的傳承以及創(chuàng)新的內(nèi)容。

那需要存什么？我們需要讓進(jìn)山的人進(jìn)街。因?yàn)檫@條街在改造的前期，其實(shí)這條街已被荒棄，進(jìn)山的人是不從這條街走的，已經(jīng)是一條荒棄的街區(qū)。那么我們需要存什么呢？我們需要去存客流、存情懷、存文化、存服務(wù)，把合肥的西大門(mén)變成合肥的會(huì)客廳。

通過(guò)對(duì)半邊街原妝的分析可以看到，其實(shí)非常的荒涼，它是原來(lái)的安徽名人館的舊址。整個(gè)建筑風(fēng)格缺乏統(tǒng)一性，建筑景觀也缺乏功能和美感。在建筑改造上，首先是要遵循秉承再現(xiàn)蜀山精彩記憶這樣一個(gè)文化街區(qū)的定位。在此基礎(chǔ)上我們重新定義了文化街區(qū)改造的新創(chuàng)想，傳統(tǒng)與時(shí)尚相結(jié)合。經(jīng)過(guò)改造以后項(xiàng)目的總體面積達(dá)到了5600方，新增的面積有1815方。從街區(qū)的一端到另外一端，我們?cè)O(shè)置了六大文化景觀的建筑板塊。結(jié)合我們文化內(nèi)容的挖掘，分別是歷史蜀山、現(xiàn)實(shí)蜀山、大美蜀山、詩(shī)詞蜀山，生態(tài)蜀山，那年蜀山。景觀設(shè)計(jì)上可以說(shuō)是半山半街，一步一景。

在招商方面我們有三大打法，首先通過(guò)創(chuàng)新落地首店的模式，讓街區(qū)70%的商戶都成為安徽的原創(chuàng)首店。其次我們是從0到1陪跑式的招商模式去落地我們所有的商戶。第三我們自創(chuàng)了聚商、造商和圍商三個(gè)模式，打破了2016年合肥街區(qū)的商業(yè)三無(wú)局面，即無(wú)本土的時(shí)尚品牌、無(wú)主理人的圈層，也無(wú)時(shí)尚的業(yè)態(tài)。在原創(chuàng)的招商模式基礎(chǔ)上，我們聚合了康、游、休、食四大主力業(yè)態(tài)。我們也落地了合肥首家線下驢友交流中心，安徽首家蛋糕中愛(ài)馬仕中心，安徽首家藏式的音樂(lè)餐廳，安徽首家日式茶藝店以及北美海歸網(wǎng)紅西餐廳的首店以及安徽首家親子餐廳。

何為飛輪效應(yīng)？歸納起來(lái)就是定目標(biāo)、打基礎(chǔ)、持續(xù)發(fā)力、起飛四個(gè)階段。做任何項(xiàng)目，首先要定一個(gè)目標(biāo)，也就是方向要正確，方向和構(gòu)思最關(guān)鍵的就是洞察，我們要去做充分的調(diào)研和挖掘以便確定方向。然后在此基礎(chǔ)上去投入，這個(gè)時(shí)候投入會(huì)比較大，但它的收效會(huì)比較低，我們需要的是耐心。第三步是要持續(xù)發(fā)力。這時(shí)候會(huì)有一些好的變化，但是還不穩(wěn)定，所以我們不能懈怠，一旦懈怠就是前功盡棄，這時(shí)候需要的是堅(jiān)持。最后是一個(gè)起飛的階段，項(xiàng)目在自由的發(fā)力，通過(guò)前期的蓄力，它的容錯(cuò)率是可以很高的。我們只需要去保持它，就可以達(dá)到起飛的這種平穩(wěn)的狀態(tài)。

看上面的兩個(gè)項(xiàng)目的案例，以及我們剛剛用飛輪效應(yīng)的分析來(lái)看，增強(qiáng)商業(yè)的自營(yíng)力其實(shí)是最關(guān)鍵的。我們看孵化飛輪，在商業(yè)自營(yíng)力增強(qiáng)方面是如何達(dá)到騰飛的。首先我們思路上一定要準(zhǔn)確，方向一定要明確，通過(guò)變和存來(lái)達(dá)到騰飛的效果。罍街的價(jià)值飛輪是通過(guò)優(yōu)化配套體系，通過(guò)文化內(nèi)容的搭建，通過(guò)動(dòng)線的升級(jí)以及升級(jí)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)去綜合提高動(dòng)力，達(dá)到更強(qiáng)的商業(yè)自營(yíng)力。而半邊街的價(jià)值飛輪則是通過(guò)業(yè)態(tài)的組合、建筑的更新以及重要文化的導(dǎo)入，來(lái)達(dá)到更強(qiáng)的商業(yè)自營(yíng)力。

這兩種模式，我們把它比作高鐵和火車。罍街其實(shí)就像高鐵，它是各自去驅(qū)動(dòng)，然后通過(guò)聯(lián)合發(fā)力打造騰飛；而半邊街像火車，通過(guò)文化的助燃使動(dòng)力再生，達(dá)到騰飛的效果。

愿景文旅以文商農(nóng)旅的資源優(yōu)化整合、及其產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和拓展開(kāi)發(fā)為主營(yíng)內(nèi)容，目前已經(jīng)成為基礎(chǔ)建設(shè)、城市更新、鄉(xiāng)村振興三位一體的戰(zhàn)略發(fā)展平臺(tái)，通過(guò)數(shù)年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合品牌頂層設(shè)計(jì)及招商運(yùn)營(yíng)的落地孵化來(lái)全力打造標(biāo)桿的文商文旅項(xiàng)目。