來源/觀點網 

撰文/管麗  

華潤萬象生活距離其“十四五”目標又近了一步。

2020年12月，華潤萬象生活成功上市，正式將輕資產管理業務拆分為獨立的戰略拓展方向。后提出“十四五”目標，計劃在2025年物業管理面積達到4億平方米，第三方外拓面積占比50%；開業150個購物中心，其中第三方拓展至少50個購物中心。

2月16日，華潤萬象生活在官微公布，2022年度共計新簽13個輕資產商業項目，包括太原鐘樓街項目、珠海香洲優特匯、南昌天使金融廣場、南寧朝陽里項目、廈門磐基中心、磐基蓮花里項目、成都陸肖TOD項目、上海新田商業項目、阿里巴巴南京、武漢總部園區項目、深圳蛇口華僑城新璽項目、重慶解放碑新華鄒容項目、深圳龍崗大運中心。

在上市后的首份財報中，華潤萬象生活披露，截至2020年商業運營及物業管理業務布局56個城市，已開業項目59個，其中屬于母公司華潤置地自持項目的商業項目45個。

到2022年上半年，華潤萬象生活為72個已開業購物中心項目提供商業運營服務，總建筑面積達到790萬平方米；其中來源于華潤集團與第三方開發商項目數13個，在管建筑面積94.3萬平方米。

輕資產路線圖

在拆分之前，商業運營物業管理是華潤置地綜合商業物業開發及投資業務的一部分，不另向購物中心索取商業運營服務費用。自2020年1月起，商業運營作為獨立的創收業務，確認業務收入。

2020年，華潤置地拆分商業和物業科技，打包并入旗下物業管理及商業運營平臺“華潤萬象生活”，并于12月9日成功登陸港交所。從當時華潤萬象生活管理的項目來看，除了華潤置地的45個商業物業外，仍代管著華潤集團的14個在營商業項目。

2021年，按照華潤萬象生活管理層的表述，購物中心方面希望實現10個以上第三方拓展目標。到2025年，第三方外拓至少50個購物中心，在營項目達到150個。

據了解，華潤萬象生活2021年新簽母公司商業運營項目11個，于深圳、上海、杭州、沈陽等城市獲取12個第三方購物中心項目。華潤萬象生活強調聚焦規模拓展策略，在輕資產模式當中，快速搶占市場份額。

在近期公布的商業年刊中，華潤萬象生活再度提及跑步入場輕資產賽道。其指出，目前來看，主流商管公司普遍脫胎于商業地產開發商，“由內而外”開始嘗試承接外部生意，整體市場仍處于粗放發展的初級階段。

華潤萬象生活的輕資產布局，早期多選擇與港資、私企合作開發；2021年開始與地區政府合作，背靠政府打造標桿。2022年新簽的太原鐘樓街項目，即與當地政府完成一期改造重啟，打造輕文旅商業街區。

在重點布局城市深圳，華潤萬象生活2022年與深圳龍崗區政府簽署PPP合作協議，整體運營龍崗大運中心。值得注意的是，該項目原來的運營商為佳兆業，變更為華潤萬象生活后其對大運中心場館體育設施進行全面升級改造，并于2023年1月17日重新對外開放。

此外，在新簽的輕資產商業項目中，有不少為城市存量商業接管或文旅形態盤活，如南昌天使金融廣場項目原是紅星美凱龍大型家居商場，總商業面積11萬平方米，華潤萬象生活接盤進行商業管理輸出。該項目位居南昌市CBD核心地段，屬于地鐵上蓋物業，華潤萬象生活將攜手江西天使集團對其進行換新打造。

從管理模式來看，華潤萬象生活高線城市項目普遍采用委托管理模式，其在管項目主要來源于母公司委托，實現從單一的“內部運作”到拓展“外部生意”轉變，是其規模擴張的關鍵一環。

商業輕資產賽道

受制于持有型不動產的投資回報壓力，商業輕資產管理的業務模式成為眾多企業探索嘗試的戰略方向。

大悅城提出“十四五”期間，將堅持“輕重并舉”的商業拓展模式，并以輕資產項目發展為重要戰略方向，以一二線與強三線城市為核心，加速輕資產商業項目擴張。

萬達集團也在2020年10月正式啟動輕資產戰略轉型，龍湖商業亦于2021年3月表示全面啟動輕資產模式。

推進輕資產業務模式已成為行業共識，除華潤萬象生活積極搶占市場份額外，寶龍商業也在加強商業輕資產項目拓展力度，2022年上半年新增5個輕資產運營項目。

新城控股也在繼續推進持有資產運營、輕資產運營、社區商業運營、商業內容與孵化投資四個業務方向。

據觀點指數不完全統計，2022年上半年商業地產企業共錄得35宗重點輕資產簽約事件，已披露簽約面積達到332.85萬平方米。5月至6月，龍湖在重慶以外拓展的首個輕資產模式天街項目以及在重慶運營首個星悅薈項目開業，同期旭輝商業宣布全面開始輕資產合作。

華安證券研報指出，對多數開發商而言，尤其是中小型開發商，因其自身對商業物業運營缺少經驗，這為具備完善商業運營服務體系、采用輕資產模式且服務能力強的商業運營服務提供商帶來了市場機遇。

2022年，購物中心開業數量、體量齊縮。據觀點指數不完全統計，2022年上半年共錄得全國范圍內購物中心新開業面積達794.41萬平方米，同比下降45.35%。

不過，過去多年以來，國內商業廣場總量保持增長，有機構預計2025年在管商場將達到2.83萬家。

對于存量市場而言，越來越多的商業廣場運營不佳。研究機構數據顯示，2015年至2020年，國內出租率低于70%的商業廣場數量由6662家增加至9606家，復合年增長率達8%。

研究指出，預計到2025年，該數字將達到1.2萬家，復合年增長率為5%。運營狀況的劣化將進一步刺激業主對專業商業運營服務的需求。

各家商業地產企業都在輕資產領域邁出戰略性一步，已經布局輕資產領域的玩家們也加緊拓展步伐，明確自己的戰略定位。