來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù)
撰文/馮彩云
遠(yuǎn)洋與太古是商業(yè)項(xiàng)目上的合作伙伴，雙方成功打造了成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港項(xiàng)目。但出于資金壓力，去年年底遠(yuǎn)洋最終選擇出售遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)予太古，此項(xiàng)目數(shù)年的成功合作劃上了句點(diǎn)。
從項(xiàng)目角度來(lái)看，遠(yuǎn)洋太古里無(wú)論營(yíng)收、估值亦或是商業(yè)影響力都屬標(biāo)桿項(xiàng)目，也為遠(yuǎn)洋貢獻(xiàn)了穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流，出售后遠(yuǎn)洋無(wú)疑失去了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)。
隨著雙方交集減少，也意味著遠(yuǎn)洋之后需要走上獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)道路。雖然此前與太古合作過(guò)程中遠(yuǎn)洋在商業(yè)積攢了一定的經(jīng)驗(yàn)和資源，但依然面臨著不小挑戰(zhàn)。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，遠(yuǎn)洋在零售商業(yè)的發(fā)展上較為緩慢，存在著商業(yè)經(jīng)驗(yàn)較為欠缺和成功獨(dú)立運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目等問(wèn)題，此外還遭遇資金方面的掣肘。
因此，對(duì)于遠(yuǎn)洋而言，優(yōu)先運(yùn)營(yíng)好現(xiàn)有的項(xiàng)目或許更為關(guān)鍵。
昔日雙贏
提起國(guó)內(nèi)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，成都遠(yuǎn)洋太古里必有一席之地，該項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)春熙路商圈，分別含有12.2萬(wàn)平方米商業(yè)和1.52萬(wàn)平方米博舍酒店，以及0.76萬(wàn)平方米服務(wù)式公寓。
對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了知名度外，銷(xiāo)售額、租金和資產(chǎn)估值是衡量項(xiàng)目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。從公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)看，近幾年在疫情影響下，該項(xiàng)目零售額依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，成都遠(yuǎn)洋太古里2021年銷(xiāo)售額達(dá)95億元。此外，2020年在疫情影響下業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍達(dá)到了6%，2019年和2021年業(yè)績(jī)?cè)龇鶆t均超過(guò)20%，分別為23%和21.9%。
雖然未披露具體的租金數(shù)據(jù)，但市場(chǎng)方面預(yù)計(jì)年收入應(yīng)該超過(guò)10億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
資產(chǎn)估值方面，據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至2022年6月30日，成都太古里項(xiàng)目最新估值約為123億元。按此次太古接手的價(jià)格來(lái)看，相對(duì)估值打了約8.9折，價(jià)格較為合理，這也從側(cè)面說(shuō)明優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的較強(qiáng)保值性。
總體而言，無(wú)論是銷(xiāo)售額、租金收入或是資產(chǎn)值，成都遠(yuǎn)洋太古里都是成功的項(xiàng)目，與北京SKP、上海恒隆廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城等頂尖高端商場(chǎng)屬于同一級(jí)別。
項(xiàng)目成功背后靠的是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的合作模式，即雙方在合理分工前提下，最大程度發(fā)揮各自的能力。具體分工上，遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)工程建造，太古負(fù)責(zé)概念規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)。
在此模式下，成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目從2010年拿地到2014年開(kāi)業(yè)僅花費(fèi)4年多時(shí)間。而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，太古其他項(xiàng)目的平均建設(shè)周期為6年左右，最長(zhǎng)打造期約10年。對(duì)比之下，成都遠(yuǎn)洋太古里的建設(shè)進(jìn)度相對(duì)較快，達(dá)成與最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成都IFS同年入市，從而避免后發(fā)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，建設(shè)周期加快與引入合作伙伴有較大關(guān)聯(lián)，遠(yuǎn)洋雖然在商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展上欠缺成熟操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，但在住宅業(yè)務(wù)上積累了產(chǎn)品營(yíng)造、成本控制、建設(shè)速度、項(xiàng)目落地等方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)流程較為熟悉。
太古則在商業(yè)打造和運(yùn)營(yíng)上優(yōu)勢(shì)明顯，為遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目引入國(guó)際一線(xiàn)品牌之外，通過(guò)文化、藝術(shù)、場(chǎng)所營(yíng)造及創(chuàng)新，不斷優(yōu)化升級(jí)項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目常年保持年均30%的品牌更新率。通過(guò)以上種種，項(xiàng)目在成都乃至西南高端商業(yè)市場(chǎng)頗具競(jìng)爭(zhēng)力，成為極具代表性的商業(yè)地標(biāo)。
借此模式，雙方還合作開(kāi)發(fā)了北京頤堤港，該項(xiàng)目同樣表現(xiàn)不錯(cuò)。官方數(shù)據(jù)顯示，北京頤堤港2019-2021年的零售額增長(zhǎng)幅度分別為26%、-12%、11%，雖然部分時(shí)間段受疫情影響錄得下降，但大體呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。
成都遠(yuǎn)洋太古里之于遠(yuǎn)洋，不只是成功的商業(yè)項(xiàng)目，還貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源。雖然遠(yuǎn)洋和太古在財(cái)報(bào)中均未披露遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)，但從遠(yuǎn)洋交易公告中披露的項(xiàng)目公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，可以一窺業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
具體而言，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及太古地產(chǎn)分別持有境外乾林中國(guó)控股有限公司與境內(nèi)成都銀港置業(yè)有限公司各50%的股權(quán)，這兩家公司共同持有成都遠(yuǎn)洋太古里，并以開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目為主要業(yè)務(wù)。成都乾豪物業(yè)服務(wù)有限公司則為成都遠(yuǎn)洋太古里提供物業(yè)服務(wù)，該公司由遠(yuǎn)洋服務(wù)及太古地產(chǎn)各自持有50%。
在過(guò)去的2020年及2021年，境外公司乾林中國(guó)實(shí)現(xiàn)稅后凈利7.88億港元和12.58億港元，境內(nèi)公司成都銀港置業(yè)則分別為8126.8萬(wàn)元及8590.7萬(wàn)元，而為成都遠(yuǎn)洋太古里提供物業(yè)服務(wù)的成都乾豪同樣實(shí)現(xiàn)盈利，2020年及2021年分別實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)6393.7萬(wàn)元及5798.9萬(wàn)元。
出售完成之后，短期內(nèi)遠(yuǎn)洋可以獲得大筆資金用于償債，緩解財(cái)務(wù)上的壓力；但長(zhǎng)期來(lái)看，也意味著遠(yuǎn)洋將失去一個(gè)重要的穩(wěn)定現(xiàn)金流渠道。
獨(dú)行之難
成功出售遠(yuǎn)洋太古里之后，遠(yuǎn)洋與太古合作項(xiàng)目?jī)H剩北京頤堤港。
離開(kāi)太古的遠(yuǎn)洋商業(yè)今后在商業(yè)上需要獨(dú)立運(yùn)營(yíng)旗下商業(yè)項(xiàng)目，如尚未開(kāi)業(yè)的北京遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港和武漢遠(yuǎn)洋里，這對(duì)遠(yuǎn)洋而言無(wú)疑是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
首先，從發(fā)展歷程上看，遠(yuǎn)洋旗下商業(yè)業(yè)務(wù)受太古影響較大，在和太古合作打造兩個(gè)項(xiàng)目后才奠定了商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)模式。
來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
此前，遠(yuǎn)洋商業(yè)多以未來(lái)廣場(chǎng)、未來(lái)匯這類(lèi)未來(lái)系列社區(qū)商業(yè)為主，缺乏商業(yè)綜合體的打造經(jīng)驗(yàn)，存在著運(yùn)營(yíng)不突出，輻射范圍不廣及知名度不高等問(wèn)題。
和太古合作之后，遠(yuǎn)洋商業(yè)發(fā)展模式開(kāi)始帶有明顯的合作項(xiàng)目色彩。產(chǎn)品線(xiàn)上，開(kāi)始嘗試藝術(shù)潮流型MALL樂(lè)堤港、文化街區(qū)型商業(yè)遠(yuǎn)洋里，這與太古的頤堤港、太古里有著較多一致性。
不僅產(chǎn)品線(xiàn)類(lèi)型一致，項(xiàng)目選址上同樣選擇一二線(xiàn)核心城市的核心商圈，以當(dāng)?shù)匚幕尘昂蜌v史底蘊(yùn)為依托，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)相融合為特色。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從目前發(fā)展情況來(lái)看，遠(yuǎn)洋商業(yè)發(fā)展較為緩慢。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與此前以住宅業(yè)務(wù)為重，更多商業(yè)資源傾向于寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)有一定關(guān)系。
對(duì)比零售商業(yè)，遠(yuǎn)洋寫(xiě)字樓項(xiàng)目顯然更為豐富。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，遠(yuǎn)洋目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋大廈、凱晨世貿(mào)中心、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、北京國(guó)壽金融中心、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理輸出方面，運(yùn)營(yíng)管理有上海遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈、北京鉆石大廈、北京遠(yuǎn)洋北苑中心、北京硅谷亮城等項(xiàng)目。
此外，零售商業(yè)方面雖然嘗試樂(lè)堤港、遠(yuǎn)洋里等不同類(lèi)型產(chǎn)品線(xiàn)，但現(xiàn)有項(xiàng)目仍以未來(lái)系為主導(dǎo)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與商業(yè)資源、運(yùn)營(yíng)能力等需要長(zhǎng)期積累有較大關(guān)系。
以遠(yuǎn)洋首個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目杭州樂(lè)堤港為例，該項(xiàng)目于2017年9月開(kāi)業(yè)，位于運(yùn)河路商圈，包括15萬(wàn)平方米藝術(shù)購(gòu)物中心、特色體驗(yàn)區(qū)和國(guó)際YEAH街區(qū)，地處京杭大運(yùn)河畔，與地鐵3號(hào)線(xiàn)上塘路站連接。
對(duì)標(biāo)的北京頤堤港，位于朝陽(yáng)區(qū)望京商圈酒仙橋地段，周邊云集高端住宅區(qū)、國(guó)際學(xué)校和頂尖跨國(guó)企業(yè)，鄰近北京798文化藝術(shù)區(qū)以及地鐵14號(hào)線(xiàn)將臺(tái)站。
對(duì)比兩者的區(qū)位選擇，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)存在較多相似之處。如均位于新興商務(wù)區(qū)，強(qiáng)調(diào)帶動(dòng)區(qū)域商圈的發(fā)展，同時(shí)鄰近地鐵線(xiàn)路。
品牌引入上，均以中高收入家庭人群為主力客群，業(yè)態(tài)規(guī)劃上以時(shí)尚潮流品牌為主。其中，北京頤堤港包括無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)、絲芙蘭、I.T.、西西弗書(shū)店等，杭州樂(lè)堤港則引入周大福、六福珠寶、Dyson、ACC超級(jí)飾、ZARA HOME、優(yōu)衣庫(kù)等。
但相似定位之下，該項(xiàng)目表現(xiàn)并不突出。官方數(shù)據(jù)顯示，杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港2022上半年租金收入同比基本持平。第三方數(shù)據(jù)顯示，杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港2021、2020年、2019年銷(xiāo)售額分別為12億元、11.5億元和10億元，在杭州商場(chǎng)之中并不算亮眼，放眼全國(guó)知名度也不高。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與遠(yuǎn)洋長(zhǎng)期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)調(diào)改能力仍需提升有關(guān)。
對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，推動(dòng)項(xiàng)目順利入市固然重要，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)更為關(guān)鍵，而運(yùn)營(yíng)提升的難度其實(shí)是更大的，需要成熟的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確洞察等。這點(diǎn)在以太古為代表的港資企業(yè)上有著明顯體現(xiàn)，不僅項(xiàng)目打造周期長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力也強(qiáng)。
整體而言，遠(yuǎn)洋商業(yè)向太古學(xué)習(xí)，完善了自身商業(yè)發(fā)展的模式，加之項(xiàng)目占據(jù)了較好位置，短期內(nèi)能夠獲得消費(fèi)者青睞。但長(zhǎng)期來(lái)看，面臨市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，仍需要通過(guò)多方面提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，留住消費(fèi)客群。
此外，遠(yuǎn)洋目前面臨著較大的資金壓力，從去年頻繁出售資產(chǎn)不難看出這點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這或許會(huì)在一定程度上減慢商業(yè)發(fā)展的步伐，畢竟商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作開(kāi)發(fā)需要花費(fèi)較多資金。
于遠(yuǎn)洋商業(yè)而言，比起開(kāi)拓獲取新項(xiàng)目，優(yōu)先運(yùn)營(yíng)好現(xiàn)有項(xiàng)目或許更加重要。
