來源/觀點指數 

撰文/馮彩云

在疫情影響較大的2022年，大部分商業地產企業租金收入均錄得不同幅度的下滑，但龍湖成為其中一家實現正向增長的企業。

目前，龍湖主要的商業地產天街系列2022年的租金接近90億元，具備較大的規模優勢。除新項目帶來的租金增長外，已運營項目有更大的租金增長貢獻。

此外，靠近交通設施的選址邏輯，以及大眾消費的定位等，這些因素在較大程度上保障了客流量的穩定，對項目銷售額的拉動起到了較大作用。

但與此同時，天街系列也面臨著諸如考驗：輕重并舉下，輕資產業務能否成為新的增長點；如何保障現有運營項目長期貢獻穩定租金；高密度城市布局下如何留住客流等。

“天街”租金增長考驗

財報數據顯示，2022年龍湖的運營業務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%。其中商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。按此計算，商場部分的租金收入為92.78億元，如計算上北京長安天街收入，則為94.26億元。

龍湖商場部分持有的主要商業地產品牌為天街，定位為區域及城市型購物中心，是集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態為一體的一站式商業綜合體。

從最新披露的運營數據來看，剔除星悅薈、家悅薈等項目，目前龍湖天街系列的產品線已開業62個項目，總運營面積為664.33萬平方米，2022全年租金收入為88.94億元，平均出租率93.53%。就營運數據來看，天街系列的整體表現不錯，數年的發展使其擁有了較大的規模優勢。

對于長期持有型物業而言，項目收益的穩定增長是衡量運營水平的重要指標。從租金增長角度看，2022年龍湖天街的租金收入同比增長約15.5%，使龍湖成為少數能在疫情影響嚴重、大部分商業地產企業租金下滑的背景下實現收入增長的企業，規模優勢轉化成了較強的風險抵御能力。

觀點指數認為，其租金增長的原因有二。一是2022年整體商場規模實現了穩定遞增，新增12個天街項目，在管項目增加帶來的租金增長，一定程度上抵消了疫情帶來的影響。

二是運營能力和營銷活動拉動了租金收入增長，這部分的的作用更大。如剔除新增12個天街項目貢獻的3.17億元租金后，龍湖天街2022年的租金收入為85.77億元，對比2021年76.99億元的租金收入，仍可實現同比正增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

究其原因，主要得益于培育期和成熟期項目的貢獻。據觀點指數統計，在運營的62個項目中，有33個項目錄得同比正向增長，占比過半。

未來項目供給上，截止2022年底龍湖在建商場24個，按2022年的開業速度，可支撐未來2年左右的項目供給，但這顯然不夠。因此，龍湖目前還在積極發展輕資產業務，逐步提高輕資產項目在開業項目中的比重。

據觀點指數不完全統計，龍湖去年在北京、杭州等一二線城市有輕資產合作的消息，其中大部分將改造為天街項目。

來源：觀點指數不完全統計

業績會上，龍湖透露2023年將有5個輕資產、6個重資產項目亮相，未來將保持每年開業10個項目的節奏，輕重供給也漸趨于平衡。值得注意的是，雖然輕重并舉下其未來的規模增長有一定保障，但輕資產不同于自持模式，以2022年簽約的杭州下沙世茂廣場采取的經營模式來看，主要采取服務費+租金收益分成的方式進行，收入分成視乎運營情況，收入不確定性較大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

而一旦規模擴張降速，想要保證租金的持續增長，就意味著對單體租金收入提出更高的要求，但其目前主要依靠整體規模增長獲取較高的租金收入，單體的租金并不高。

龍湖的天街系列中目前收入排名第一的是北京長楹天街，租金占比為5.9%，此外的62個在營項目中，有20個的租金占比低于1%，未來依靠部分單體項目運營來拉動整體租金增長的難度較大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

此外，從項目的生命周期來看，其成熟項目的租金收入穩定，但上漲空間較小，甚至可能出現下滑。2022年，龍湖旗下的17個天街項目租金增長為負，其中運營時間較久的成熟期項目如重慶西城天街、上海虹橋天街租金同比跌幅分別為10.5%和9%。對其而言，成熟期項目的運營優化是個不小的挑戰。

類TOD模式雙面性

據觀點指數觀察，龍湖天街的布局邏輯主要以交通便利性為主導，大部分項目是地鐵上蓋，具備TOD模式的特性。2003年龍湖打造的首個天街項目就融入了軌道交通，現在這種選址原則也成為龍湖商業項目落地的重要標準。

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事實證明，這種選擇邏輯很大程度上保證了項目客流量，為項目的后續發展提供了一定的保障。最新的2022年財報數據顯示，龍湖旗下商場全年平均日客流200萬人次，平均到單個項目，日均客流量超過3萬人次。

此外，這種客流量的抗跌性也是較強的，數據顯示，龍湖旗下項目在疫情之下的客流下降幅度不大，受疫情影響最嚴重的2022年日均客流量僅下跌4%。

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此外，依靠地鐵交通方式帶來的客流較為多元，既包括商務客群，也有家庭客群和通勤客群，年齡集中在25-45歲，為了最大程度吸納不同類型客群，天街的主要定位為大眾消費，最大程度輻射全年齡客層。

數據來源：觀點指數整理

以龍湖2022年租金收入排名前五的天街項目為例，可以發現，占比較高的業態為零售和餐飲業態，其余則分別是兒童親子、生活服務及文體娛樂。這種業態的特點也體現在其他龍湖天街系列項目之中，主要是出于一站式滿足家庭群體的購物、帶娃、休閑生活等場景的需求。

據觀點指數觀察，具體品類上，龍湖天街占比較高的零售品類為服裝和時尚生活，這些品類承租能力強，對銷售額貢獻高，如優衣庫；而餐飲則以大眾飲品、剛需的簡餐為重點，如星巴克、喜茶等。

實際上，上述品牌組合的核心競爭力并不強，大部分商業項目都能滿足。當項目位于較成熟的商圈，周邊有眾多同類型定位的項目時，想要突圍就變得非常困難。在此背景下，通過調改提升品牌競爭力顯得尤為重要。

與此同時，天街網格化布局的特點也有一定局限性。這種選址邏輯意味著龍湖在同一個城市會布局較多項目，布局密度高。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據觀點指數統計，其目前在超過5個城市布局了5個以上項目，布局項目最多的是重慶，已開業項目為13個，另外還有2個在建項目，分別為重慶禮嘉天街C館和重慶龍興核心區天街。

觀點指數認為，雖然能受益于網格化帶來的規模優勢，捕捉商圈區域消費崛起帶來的消費機會，但未來增長有限，現有項目和未來入市項目可能面臨客流分散和銷售額的挑戰。