來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/趙焓璐 

五一小長(zhǎng)假剛結(jié)束，前不久才交出2022成績(jī)單的寶龍商業(yè)搭上了旭輝集團(tuán)，拿下國(guó)內(nèi)5宗物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的商鋪銷售代理權(quán)。

據(jù)寶龍商業(yè)發(fā)布公告來看，其間接全資附屬公司上海寶龍商業(yè)與旭輝訂立了五份銷售代理協(xié)議。其中，上海寶龍商業(yè)須于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期間就獨(dú)家物業(yè)獨(dú)家提供銷售代理服務(wù)，經(jīng)雙方相互協(xié)定，還可將期限延長(zhǎng)一年。

資料顯示，這5家物業(yè)包括旭輝旗下分別位于中國(guó)南昌、合肥、昆明、江陰及洛陽(yáng)的五個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的商鋪及商業(yè)場(chǎng)所，總建筑面積合共為3.69萬平方米。

值得注意的是，在這筆協(xié)議中，上海寶龍商業(yè)已經(jīng)向旭輝方面支付了3.32億港元的保證金，約合人民幣3億元。

對(duì)于寶龍商業(yè)來講，這筆保證金的繳納并無壓力。截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約34.52億元。此外，在寶龍商業(yè)過往的發(fā)展史中，依靠母公司寶龍地產(chǎn)直接獲取商管項(xiàng)目的情況不在少數(shù)，截至2021年底，其來自母公司的項(xiàng)目占比已超過70%。

正因如此，寶龍商業(yè)急需證明自身的商業(yè)獨(dú)立性，爭(zhēng)取第三方項(xiàng)目便成了眼下最直接的方法。

攬下五宗業(yè)務(wù)

如寶龍商業(yè)所說，支付保證金對(duì)集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金狀況及流動(dòng)性不會(huì)產(chǎn)生任何重大不利影響。

盡管保證金不附利息，但考慮到中國(guó)存款利率普遍較低，而其于過往三年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一直產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額為其營(yíng)運(yùn)提供資金，根據(jù)銷售代理協(xié)議提供銷售代理服務(wù)的潛在回報(bào)，會(huì)超過將保證金存放于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)可能產(chǎn)生的潛在利息收入。

按照寶龍商業(yè)目前的業(yè)績(jī)情況來看，3億的保證金予旭輝并不勉強(qiáng)。2022年年報(bào)中顯示，其于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.49億元，同比增長(zhǎng)3.5%；毛利潤(rùn)8.34億元；歸母核心凈利潤(rùn)5.17億元，同比增長(zhǎng)4.8%。

另需注意的是，寶龍商業(yè)還在公告中表明，這筆保證金約是參照獨(dú)家物業(yè)的協(xié)定價(jià)值的30%而定，而全數(shù)銷售獨(dú)家物業(yè)或終止銷售代理協(xié)議后，保證金還將會(huì)全數(shù)退回予寶龍商業(yè)；如果寶龍商業(yè)提出要求，旭輝還會(huì)向其質(zhì)押資產(chǎn)以擔(dān)保和保證償還保證金。

一番操作下來，寶龍商業(yè)頗有獨(dú)立把握交易走向的意味。

另一邊，雖然于2022年內(nèi)，寶龍商業(yè)僅新開8個(gè)項(xiàng)目，但在新增簽約項(xiàng)目板塊中，第三方項(xiàng)目有所增加。在報(bào)告期內(nèi)，寶龍商業(yè)新增簽約項(xiàng)目11個(gè)，其中獨(dú)立第三方簽約項(xiàng)目7個(gè)，面積54萬平方米，約占總簽約面積的二分之一；截至2022年底，獨(dú)立第三方累計(jì)簽約面積達(dá)到249萬平方米。

顯而易見地，對(duì)第三方業(yè)務(wù)的重視也進(jìn)一步體現(xiàn)在此次接管的旭輝項(xiàng)目中。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，此次涉及的公司包括合肥卓正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明和坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江陰和謙置業(yè)有限公司、河南昌卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及南昌興彰置業(yè)有限公司，而穿透5家公司所著手的項(xiàng)目，幾乎均為涉及商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、公司公告

例如昆明和坤所開發(fā)的旭輝廣場(chǎng)鉑宸府項(xiàng)目，位于云南野生動(dòng)物園周邊，周圍可對(duì)比住宅項(xiàng)目合計(jì)4宗，而商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有1宗；江陰公司所著手的旭輝運(yùn)河公元項(xiàng)目周邊的居住業(yè)態(tài)超過10宗，其中不乏華潤(rùn)、萬科、龍湖旗下的住宅項(xiàng)目，而周邊商鋪及商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有2宗。

另從區(qū)位來看，及其注重長(zhǎng)三角及珠三角項(xiàng)目拓展的寶龍商業(yè)，此次拿下的旭輝項(xiàng)目中，有3宗并不在以上區(qū)位內(nèi)。據(jù)寶龍方面人士告知觀點(diǎn)新媒體，此次是寶龍商業(yè)獨(dú)家代理銷售商鋪，而商鋪銷售是寶龍的強(qiáng)項(xiàng)，此外，寶龍商業(yè)在5個(gè)項(xiàng)目城市中，均有銷售的團(tuán)隊(duì)。

雙方考量

照過往來看，旭輝一向樂于將業(yè)務(wù)交給“自家人”旭輝永升服務(wù)來打理，而今日卻選擇將業(yè)務(wù)橄欖枝遞給寶龍商業(yè)，考量頗多。

首先從旭輝永升服務(wù)的角度來看，這家曾立下“五年十倍”戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)于停牌當(dāng)前仍未公布經(jīng)審核2022年全年業(yè)績(jī)，而根據(jù)未經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料，旭輝永升服務(wù)2022年收入為約人民幣62.77億元，較2021年增長(zhǎng)33.5%；毛利約12.93億元，則較2021年減少0.5%；年內(nèi)溢利5.76億元，公司擁有人應(yīng)占溢利4.8億元，分別同比減少16.8%及22.2%。

雖然目前還未知旭輝永升服務(wù)賬面上的現(xiàn)金情況，但從其利潤(rùn)數(shù)據(jù)也足以管窺當(dāng)前其在經(jīng)營(yíng)面上的局促。

當(dāng)然，旭輝永升服務(wù)也在盡力擺脫母公司依賴的過程中。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2022年旭輝永升服務(wù)簽約面積3.0億平方米，在管面積2.1億平方米，在二者中，第三方貢獻(xiàn)比例達(dá)到了80%，也就是說，旭輝項(xiàng)目面積的占比已降低至五分之一。

另一面，旭輝本身“選擇”寶龍商業(yè)作為旗下業(yè)務(wù)的承接方，除了考慮旭輝永升服務(wù)當(dāng)前的資金問題，或許還有避嫌之舉。

此前于3月31日，旭輝核數(shù)師收到一封對(duì)旭輝及旭輝永升服務(wù)之間存在的若干交易提出質(zhì)疑的匿名信件。據(jù)信件內(nèi)容，雙方共涉及18億元總金額的相關(guān)交易，其中便涉及兩者之間的車位銷售，及旭輝出售的若干金融資產(chǎn)。

彼時(shí)，旭輝稱，管理層已對(duì)前述信函所指的相關(guān)交易進(jìn)行進(jìn)一步檢視。但就目前來看，匿名信事件還沒有迎來結(jié)局，旭輝當(dāng)下跳出旭輝永升服務(wù)，奔向?qū)汖埳虡I(yè)，為保利益，亦為保名。

據(jù)寶龍方面人士所述，寶龍用自己擅長(zhǎng)的能力去支持同行，攜手營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展。目前，3億的保證金已經(jīng)進(jìn)入旭輝賬戶。

相應(yīng)地，糧庫(kù)較為充足的寶龍商業(yè)這邊自然同樣樂意借第三方之手加強(qiáng)自身的獨(dú)立性，旗下上海寶龍商業(yè)還可就涉及物業(yè)的每宗成功銷售收取8%至10%的傭金費(fèi)用。

作為兩家均有關(guān)聯(lián)公司的企業(yè)，寶龍商業(yè)與旭輝在這次合作中嘗試淡化以往關(guān)聯(lián)交易的可能帶來的隱患，旭輝的伸手側(cè)面認(rèn)可了寶龍商業(yè)當(dāng)前的業(yè)務(wù)能力；而寶龍商業(yè)的進(jìn)入也為旭輝手中項(xiàng)目運(yùn)行提供了另一種可能。