來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/劉滿桃  

大悅城繼續(xù)掛牌轉(zhuǎn)讓北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，但幾年以來，接盤方一直沒有出現(xiàn)。

其實(shí)早在中糧集團(tuán)更名大悅城之前，北京名都房地產(chǎn)2018年就已開始被掛牌轉(zhuǎn)讓，但這一個(gè)凈利潤(rùn)常年虧損的資產(chǎn)似乎并未有人“賞識(shí)”，如何吸引買方的確是個(gè)問題。

5月26日，北京產(chǎn)權(quán)交易所顯示，鵬源發(fā)展(越秀)有限公司掛牌所持有的名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為6423.096萬元，信息披露截止至6月8日。

觀點(diǎn)新媒體查閱企查查了解，標(biāo)的企業(yè)北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993年9月20日，法定代表人為王麗莉，注冊(cè)資本為100萬元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包含建設(shè)、銷售、管理名都園別墅住宅等。本次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓主管部門是中糧集團(tuán)有限公司，批準(zhǔn)單位為大悅城控股集團(tuán)股份有限公司。

過往報(bào)道顯示，大悅城自2019年8月開始將北京名都房地產(chǎn)進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓，后陸續(xù)在2019年9月、11月、2020年3月、6月、7月、8月、2022年10月、12月以及2023年2月、5月均有掛牌，底價(jià)也從最初的1.3億元降至現(xiàn)如今的6423.096萬元。

事實(shí)上，北京名都房地產(chǎn)被掛牌轉(zhuǎn)讓的命運(yùn)在更早之前已被敲定，彼時(shí)大悅城還叫中糧地產(chǎn)。

資料顯示，北京名都園最初由中糧集團(tuán)通過旗下香港上市平臺(tái)香港鵬利國(guó)際集團(tuán)開發(fā)的大型花園別墅發(fā)展項(xiàng)目，坐落于北京市京順路溫榆河橋畔，以歐陸式建筑揉合大自然環(huán)境而建，距首都機(jī)場(chǎng)約五公里，分四期發(fā)展，共建逾千個(gè)別墅及公寓單位。

鵬利國(guó)際于2003年私有化，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)注入后來的A股上市平臺(tái)中糧地產(chǎn)。彼時(shí)資料顯示，鵬利國(guó)際2005年已開發(fā)和待開發(fā)房地產(chǎn)面積超過500萬平方米，總資產(chǎn)約100億元。

當(dāng)時(shí)，北京名都房地產(chǎn)或許還未在注入中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)名單中，而是由中梁集團(tuán)管理。因?yàn)?018年9月一位投資者在互動(dòng)平臺(tái)問及，中糧集團(tuán)為何擬轉(zhuǎn)讓旗下北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，而不是不注入中糧地產(chǎn)？

對(duì)此，中糧地產(chǎn)給出的回答是：北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)規(guī)模較小，且其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目除剩余少量車位外已銷售完畢，盈利能力與上市公司差距明顯。

“根據(jù)中糧集團(tuán)于2018年4月16日出具《中糧集團(tuán)有限公司關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾函》內(nèi)容顯示‘本公司控制的企業(yè)北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司開發(fā)的名都園項(xiàng)目已經(jīng)竣工，截至本承諾函出具日，該項(xiàng)目除剩余少量車位外已銷售完畢。北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)未參與開發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目……北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未來不新增開發(fā)任何房地產(chǎn)項(xiàng)目，本公司將在該公司現(xiàn)有項(xiàng)目全部銷售完畢后注銷該公司，或在本次重組完成后兩年內(nèi)將該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)（或中糧地產(chǎn)下屬公司）或其他無關(guān)聯(lián)第三方’�！�

可以看到，早在2019年更名重組前，北京名都房地產(chǎn)所開發(fā)的名都園項(xiàng)目就已銷售完畢，且計(jì)劃該公司所有項(xiàng)目全部銷售完畢后進(jìn)行注銷，但就后來情況看，2019年名都房地產(chǎn)還是轉(zhuǎn)到了更名后的大悅城控股平臺(tái)中，剩余資產(chǎn)僅為名都園小區(qū)配套會(huì)所及64個(gè)閑置車位。其中，配套會(huì)所位于名都園小區(qū)內(nèi)部中心位置，為商業(yè)性質(zhì)。

據(jù)最新掛牌公告顯示，名都園會(huì)所地上1-2層已出租給北京順澤明珠商業(yè)管理有限公司，租賃合同期限為12年，自2016年6月10日起至2028年6月9日止。

另根據(jù)《名都園車位對(duì)應(yīng)表》，名都園共282戶，已全部售出，地下車位總計(jì)346個(gè)，剩余未贈(zèng)送車位總計(jì)64個(gè)，目前處于閑置狀態(tài)。地下面積由于無法辦理分宗房產(chǎn)證(被評(píng)估單位去房管局辦理分宗，但由于項(xiàng)目時(shí)間過久及其他情況，未予辦理)，故仍掛在北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。

早前掛牌公告中，名都園會(huì)所地下1層出租給北京凱萊物業(yè)管理有限公司使用，該公司為名都園小區(qū)的物業(yè)管理方，且為會(huì)所提供物業(yè)管理服務(wù)。不過在最新公告中，已沒有介紹地下一層出租情況。

除了資產(chǎn)規(guī)模小，北京名都房地產(chǎn)與上市公司“差距明顯”的盈利能力，或許也是其遲遲找不到下家的原因。

大悅城在2018年9月的回復(fù)中就曾提及，北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2017年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)為-791.73萬元，營(yíng)業(yè)收入640.99萬元，所有者權(quán)益17813.09萬元；2018年上半年未經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)為-78.59萬元，營(yíng)業(yè)收入76.07萬元，所有者權(quán)益17734.49萬元。

這種凈利潤(rùn)虧損的情況，在此后所有掛牌公告中均未有變化，有的只是虧損多些或少些的差別。

大悅城首次掛牌該標(biāo)的時(shí)顯示，截至2019年6月30日，北京名都營(yíng)業(yè)收入為68.53萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均為-77.68萬元，所有者權(quán)益1599.19萬元。

2023年5月26日最新掛牌公告顯示，北京名都2022年?duì)I收118.75萬元，凈虧損110.73萬元，資產(chǎn)總計(jì)1243.41萬元，負(fù)債總計(jì)81.01萬元。截止4月30日財(cái)務(wù)報(bào)表，該公司營(yíng)業(yè)收入48.58萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-22.5萬元，凈利潤(rùn)-22.5萬元；公司資產(chǎn)總計(jì)1200.09萬元，負(fù)債總計(jì)60.2萬元，所有者權(quán)益1139.9萬元。

或許是無人競(jìng)拍，又或是行業(yè)不景氣等原因，2020年開始，掛牌價(jià)已從最初的1.3億元減至9274萬元，再至6624萬元，最新數(shù)據(jù)則降至6423萬元。

價(jià)格即使“腰斬”，但如今距離首次掛牌已近四年時(shí)間，仍未見有意者出現(xiàn)。

如若資產(chǎn)繼續(xù)未有起色，“賣不掉”的北京名都地產(chǎn)此后或還會(huì)有更多次的掛牌——除非行業(yè)熱度再次高漲，又或者新的接盤方已想好如何盤活資產(chǎn)，否則大悅城仍然需要思考如何才能為資產(chǎn)增值，吸引競(jìng)買者。