來源/觀點網 

撰文/陳玲  

繼兩只商業REITs上市首日微漲后，華夏華潤商業REIT也演繹了相似劇情。

3月14日，華夏華潤商業REIT首日上市。當日，REITs市場普遍走弱，33單REITs僅11單收紅，中金山東高速 REIT收漲1.19%漲幅最大，華夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大。

近幾日弱勢的市場帶來一些影響，但華夏華潤商業REIT上市首日仍收紅。上市首日，華夏華潤商業REIT開盤價為6.937元，開盤價微高于發行價，盤中小幅跳水，最后上市首日收紅，收盤價為6.905元。

當日，華潤商業REIT成交量為18376手，成交額為1271.48萬元。

募資規模最大單

在目前REITs市場中，首日收紅實屬不易。總體而言，市場對幾宗商業REITs上市的反應較為淡靜。3月12日金茂商業REIT上市首日收報2.685元/份，漲幅0.56%，物美消費REIT收報2.399元/份，漲幅0.67%。

一位券商研究人士告訴商業客，無論是金茂商業REIT和物美消費REIT，還是最新上市的華潤商業REIT，首日漲幅不如此前上市產品的原因在于，目前REITs市場整體收益不佳，二級市場存在倒掛，整體REITs的投資回報較差。“市場轉暖是一個緩慢的過程，投資者觀望情緒較重。”

商業客獲悉，華夏華潤商業REIT發售價格定為6.902元/份，募集資金總額為69.02億元，發售的基金份額總額為10億份，初始戰略配售基金份額數量為8億份。認購申請確認比例結果顯示，網下投資者和公眾投資者均實現超募。

募集說明書披露，華夏華潤商業REIT預計2024年和2025年可供分配金額分別為34,112.40萬元、36,489.76萬元。按實際募集金額計算，2024年和2025年的現金分派率分別為4.94%和5.29%。

就首批4家商業REITs而言，所涉及的底層資產估值合計達143億元，擬募集金額127億元，華潤商業REIT的底層資產估值約82億元，占到首批4單消費基礎設施REITs資產估值近六成。按照30.12萬平方米的商業建筑面積（GRA）計算，每平方米估值為2.72萬元。

募資總額69.02億元，是在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發行規模最大，在已發行30余單REITs中發行規模排名第五、產權類項目中排名第一。

底層資產底色

投資者買賬的原因或許在于底層資產的優越性。華夏華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城（包括一期、二期及地下車位），地理位置核心，位于被譽為青島核心廣域級商圈的市南區香港中路商圈，是山東省規模最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

項目為地上6層、地下4層的城市級商業綜合體。其中，一期項目開始運營時間為2015年，共10層；二期開始運營時間為2021年，共8層；合計建筑面積30.12萬平方米，車庫面積11.8萬平方米，可租賃面積13.42萬平方米。

青島萬象城主要通過商鋪出租產生租金收入、物業管理費收入及固定推廣費收入。此外，亦存在多種經營收入、停車場收入、冰場收入等其他經營收入。2020-2022年及2023年1-6月營業收入分別為3.82億元、5.26億元、5.08億元、3.31億元。

截至2023年10月，項目運營情況良好，一期、二期土地到期時間為2051年，剩余年限28年；產權地下車位到期時間為2061年，剩余年限38年。

據了解，青島萬象城承租租戶超500戶，租戶業態主要分為零售、餐飲、生活配套及體驗等，包括山東首家Air Jordan L1級旗艦店、雅詩蘭黛集團旗下高量級品牌JO MALONE山東首店、華為山東首家直營旗艦店等；各業態承租種類豐富，具有規模大、品質高、業態組合豐富等顯著特征。

投資者關心的出租率和租金水平方面，項目出租率多年維持在較高水平，2020-2022年及2023年1-9月，青島萬象城出租率為91.67%、95.75%、98.55%、98.82%。其中2020年出租率較低，主要由于重點品牌招商周期較長所致，2021年后，因項目公司良好的招商策略及品牌組合，出租率逐步增長并維持在高位。

月租金坪效方面，2020-2022年及2023年1-9月，青島萬象城還原減租影響的月租金坪效（年度月均租金收入/可租賃面積）為195.96元/平方米/月、239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月，年化增長率為19.72%。

從歷史固定租金水平來看，2020-2022年及2023年1-9月，底層資產青島萬象城主力店平均固定租金水平分別為47、58、60、63元/平方米/月，近三年增速分別為23.40%、3.45%、5.00%；專門店平均固定租金水平分別為208、237、267、316元/平方米/月，近三年增速分別為13.94%、12.66%、18.35%。整體來看，青島萬象城2016 -2022年平均固定租金價格年化增幅為18.32%。

截至2023年9月30日，青島萬象城已簽約租戶的固定租金增長率上，項目專門店年固定租金增長率約為8%，主力店約為5%。

實收收入前十大租戶中，大部分租約（面積達到1.08萬平方米）是在2027年及以后到期。這部分品牌相對租賃期較長，其租金收入貢獻將通過業績增長來提升。而其余非主力店店鋪，有望通過續約或品牌調整，實現租金單價的提升。

青島萬象城客流量可觀，于2015年開業后，2016-2022年客流量年復合增長率為7.6%，近三年營業收入復合增長率15%，也表現出消費基礎設施REITs所需求的優質標的資產的長期增長特質。

有基金從業人士指出，伴隨著消費基本面整體復蘇，消費基礎設施客流、凈開店率、租金調增占比等指標逐步恢復，2024年投資人明顯對今年首批上市的優質消費基礎設施REITs更為青睞。華潤商業REIT的成功上市，也給投資者們帶來了更多信心。

另外一點重要的是，華潤置地資產管理規模超2000億元，其所持有的大量優質儲備資產，也為華潤商業REIT未來擴募帶來更大的想象空間。華潤置地方面則表示，華潤商業REIT發行上市后，凈回收資金將用于華潤置地符合公募REITs監管的在建或新建消費基礎設施的投資。