出品/聯(lián)商專欄
撰文/和二
編輯/蔡建楨
王健林還是技高一籌。天無絕人之路，老王深諳其中的真理。誰都知道，在2021年，王健林旗下當時唯一的商管公司——珠海萬達商管引入太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機構投資者，獲得380億元戰(zhàn)投，對賭協(xié)議是2023年珠海萬達商管公司實現(xiàn)上市。
但是幾經(jīng)周折，珠海萬達沒能實現(xiàn)上市目標。按照約定，如果上不了市，萬達商管集團有義務回購股份，并按10%-12%的年利率支付利息。但是，老王表示，回購不了，沒錢。
投資人不得不就范。老王干脆來了一招“金蟬脫殼”，2024年1月12日，大連新達盟商業(yè)管理有限公司成立，法定代表人為肖廣瑞，注冊資本162億元人民幣，信息顯示，這同樣是一家以從事商務服務業(yè)為主的企業(yè)。
新人勝舊人，有了新達盟商業(yè)管理有限公司，那么曾經(jīng)拉來一幫投資人并且被寄予厚望的珠海萬達商管又怎么樣了？筆者在前期的文章中曾提出，珠海萬達或成棄子，果然或將成真。
據(jù)萬達方面介紹道，珠海萬達商管已經(jīng)成為了新達盟商管理有限公司旗下子公司。目前，該公司管理著496個大型商業(yè)廣場。而自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來，珠海萬達商管連續(xù)3年超額完成業(yè)績目標，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。
01
600億，中東資本入局
王健林再次為新公司拉來了巨額投資。不過，這次資本吃一塹長一智，不對賭了，要的是控股權。
3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony以及穆巴達拉投資公司(Mubadala Investment Company)聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司注資600億元，持股比例達60%，而大連萬達商管則持有40%的股份。
據(jù)報道，簽約是在大連市地方官員的見證下進行的，萬達集團總裁齊界、萬達商管集團總裁肖廣瑞等6人代表萬達集團跟投資方簽約。這么大的生意，意外的是，王健林沒有出席。有媒體認為，老王是不忍心親手將自己事業(yè)拱手相送，另一面亦表示了對齊界、肖廣瑞等心腹的絕對信任。
信息顯示，王健林最近一次露面是1月24日的萬達年會，當時王健林只是做了一番簡短的經(jīng)營業(yè)績匯報，十分低調(diào)。
600億的投資額創(chuàng)下了中國私募股權投資近5年來的單筆最大投資規(guī)模紀錄。此次投資人名單中，出現(xiàn)了中東土豪的身影。據(jù)報道，中東資本近年來瘋狂加碼中國資產(chǎn)。去年，中東地區(qū)資本宣布逾13筆對中國企業(yè)的大型投資，達到1980年以來的最高值，僅沙特阿拉伯國家石油公司，對外投資金額達到497億美元，其中面向中國產(chǎn)業(yè)的投資金額或已超過1000億元人民幣(折合約142億美元)。
2020年以來，阿布扎比投資局持續(xù)加倉中國大陸資產(chǎn)，中國大陸在其頭寸當中占比從2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季報披露完畢，阿布達比投資局共計入股25家A股公司，持股市值約95.67億元。
另一家機構穆巴達拉投資公司從2015年開始進入中國市場，協(xié)同中國國家開發(fā)銀行和國家外匯管理局共同出資100億美元，用于投資中國的商業(yè)項目。
02
王健林會失去控制權？
去年12月12日，太盟投資集團與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)萬達商管贖回后，對珠海萬達商業(yè)管理集團再投資。此舉將2021年的對賭協(xié)議畫上了句號。如前所述，原本按照協(xié)議，萬達是要回購股份且支付利息的，但老王資金緊張，資本不得不同意新方案。
對于珠海萬達，老王將原本持股78.83%大幅下調(diào)至40%。另一方面，既然珠海萬達上不了市，那就成立一個新公司“大連新達盟商業(yè)管理有限公司”，而對于新公司，資本可以繼續(xù)投資，而且占有絕對的控股權。
從珠海萬達到新達盟，同樣是商管公司，珠海萬達上不了市，新達盟同樣未必就行。資本已經(jīng)吃了珠海萬達的虧，為什么還繼續(xù)看好新達盟？主要原因可能有兩點：
第一，萬達商管公司的分紅讓資本有利可圖，按照萬達的官方說法，珠海萬達商管近三年的分紅分別是，2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。對于商管公司這樣以管理輸出的輕資產(chǎn)公司而言，幾乎沒有什么經(jīng)營風險，盈利能力強，這可能是吸引資本的重要原因之一。
第二，在于資本方對于這次投資的持股比例較高，或者可以認為，資本對新達盟買到了一個比較合適的價格。600億占股60%，就是新達盟的估值只有1000億。據(jù)媒體報道，這些年來萬達商業(yè)的估值在談判桌上縮水了將近一半。
新的商管公司，萬達集團的持股只有40%，似乎王健林徹底失去了控制權，但事實是這樣嗎？
事實可能并非如此。筆者在前期文章中曾指出，商管公司最大的價值在于“經(jīng)營管理商業(yè)項目”，商業(yè)項目是甲方，而商管公司是乙方。只有甲方愿意把項目委托給商管公司經(jīng)營，這個商管公司才有價值，如果物業(yè)持有方不將項目交給乙方經(jīng)營，商管公司就完全成了個沒有價值的“空殼”。
對萬達來說，所有的萬達廣場物業(yè)幾乎都在萬達集團的手中。王健林只要擁有這些萬達廣場的所有權，商管公司的控制權誰說了算都無所謂。退一萬步講，如果將來某一天，萬達與投資方要分道揚鑣，萬達投資集團(萬達廣場項目的持有方)只要取消與商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地雞毛。
03
萬達商管“光芒暗淡”
目前來看，珠海萬達已經(jīng)成了新達盟的子公司，可以預見的是，珠海萬達被萬達集團束之高閣幾乎已經(jīng)成定局。如前文所述，一旦萬達集團將大量萬達廣場的經(jīng)營管理委托“大單”不再交給珠海萬達商管公司，那么珠海萬達就一文不值。
3月以來，珠海萬達商管已有2份股權凍結信息，凍結金額均為50.72億元，執(zhí)行法院分別為廣東省珠海市中院、上海市一中院。凍結期限分別自2024年3月18日起、2024年3月4日起，凍結截止日期為2027年3月。從執(zhí)行裁定書透露的消息來看，相關案件的類型均為“非訴財產(chǎn)保全審查”。
另外，在此之前，珠海萬達商管還涉及另一則1億股權的凍結信息，被執(zhí)行人同樣為大連萬達商管，執(zhí)行法院為山東省德州市中級人民法院，凍結時間為2023年7月5日至2026年7月4日。
新商管公司新達盟同樣也遭遇了股權被凍結。3月23日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司所持有的大連新達盟商業(yè)管理有限公司約162.06億元股權被凍結。執(zhí)行法院為江蘇省揚州市邗江區(qū)人民法院，凍結期限自2024年3月20日至2027年3月19日。
該次股權凍結的相關案件為一起金融借款合同糾紛。其中，原告為中國民生銀行揚州分行，四名被告分別為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、揚州萬達商業(yè)廣場有限公司、泰州海陵萬達廣場投資有限公司、南京萬達茂投資有限公司。該案將于4月18日上午開庭審理。
外界推測，萬達集團自去年以來現(xiàn)金流吃緊，三月份以來珠海萬達、新達盟的股權接連遭到被凍結，或跟各地項目的資金償還兌現(xiàn)有關。隨著外部資本600億的進入，萬達的資金焦慮或得到大幅度緩解。
實際上，去年以來，迫于壓力的萬達也在持續(xù)“瘦身”，頻繁出售核心資產(chǎn)。2023年至今，萬達商管密集出售旗下萬達廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2023年以來，公司已累計出售14座萬達廣場。有消息稱，萬達集團考慮出售旗下20個商業(yè)中心，每家估值7億-8億元。
對萬達商管而言，輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)上市幾無可能，畢竟屬于純純的管理輸出模式——沒有項目的產(chǎn)權注入，輕資產(chǎn)模式對普通投資人來說風險太大。而對于太盟投資集團、中信資本這些股權投資的機構資本而言，萬達商管需要保持良好的經(jīng)營業(yè)績，每年維持可觀的現(xiàn)金分紅，否則老王真有可能徹底失去對商管公司的控制權。
如果雙方真走到那一步，老王拋棄商管公司，旗下所有萬達物業(yè)更換其他的經(jīng)營管理受托方，其個人聲譽無疑是巨大的失信。
