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撰文/灰灰

上海黃埔老城廂的東北部，綿延著一片彩椽畫棟、飛檐聳脊的仿古建筑群。一到假日，人山人海，也是外地游客的“魔都必打卡選項”。

這就是大名鼎鼎的上海城隍廟與上海豫園，由此組成的大豫園商圈也一直是黃浦城市更新中的重點內容之一。

如今，豫園商城人流如織，二期和三期的福佑地塊正在建設；BFC外灘金融中心年輕人聚集，已是城市潮流地標。而商圈內仍然有兩大“老大難”商業，至今“荒廢”，一個是豫園二期邊上的英皇明星城，另一個是豫園二期與福佑地塊之間的城隍廟廣場項目，已經是豫園的一塊“心病”。

近日，城隍廟廣場項目二次拍賣，又一次將市場目光聚焦于此。

01

爛尾近十年，即將二次拍賣

9月4日，阿里司法拍賣平臺公示了“黃浦區豫園街道560街坊1/3丘(方浜中路168號等)房地產”的信息，起拍價14.245億元，評估價20.35億元，將于2024年10月13日開始拍賣。

根據拍賣信息，該物業建筑面積共計3.61萬㎡，土地使用權面積1.30萬㎡(包括出讓用地9970㎡，劃撥用地3000㎡)。地下2層及地下1層部分為停車庫，地下1層部分及地上3層為商業部分。

截至發稿，未有人報名。

值得一提的是，該地塊的土地年限到2044年，距今也僅剩20年時間，如果順利接手并改造后，剩余的土地使用年限還不到20年。

這已經不是城隍廟廣場項目首次被抬上拍賣平臺。2023年10月9日，該項目以10億的起拍價上架阿里資產司法拍賣平臺，另含債權本金及利息共計18.76億元，但最終無人問津而流拍。

2006年，Cargill Financial Services以8.7億的價格從豫園商城、上海復星商投、豫園房產手上拿下上海城隍廟廣場置業的100%股權。并于2007年11月，將項目命為“豫龍坊”，且在2008年初正式開業。

然而僅一年時間，2009年9月就交給了盈石管理，并更名為“豫城時尚”，但是依然不見起色。2013年，光耀東方接盤，9億完成收購并啟動新一輪改造，然而一直沒有完成，尤其是2017年光耀東方老板去世后內部問題凸顯，最終發生債務危機，項目就一直停工。

這些年，城隍廟廣場項目一直沒有動靜，直到去年首次被拍賣。

如今二次出售，結果如何還未可知。

02

豫園商圈，期待巔峰

南京西路的恒隆廣場、陸家嘴的國金中心、虹橋的金虹橋國際中心，是上海最早的三棟百億大樓。這樣的榮譽，百年前的黃埔也曾擁有，以繁華的商業冠絕上海，而作為黃埔重要的商圈之一，豫園也被寄予厚望。

只不過現實是，雖然豫園商圈人聲鼎沸，但更像旅游景點，而不是一個真正有影響力的商業中心。

在豫園的商業發展過程中，城隍廟廣場是其一，還有一個“痛點”是已經爛尾了20年的英皇明星城。

英皇明星城，西臨河南南路、東臨候家路、北至吳家弄、南至紫華路，占地面積約2.2萬㎡，最初規劃的建筑面積高達11萬㎡。1994年，香港英皇(國際)集團競得該地塊，并在1997年由英皇(國際)集團及其旗下的英皇酒店成立英皇(上海)有限公司開發英皇明星城項目。

▲英皇明星城效果圖

最初該項目的規劃內容是：街區式的主題商業空間，以跨時空的“老上海明星街”與“時尚星光大道”營造出動人的商業氛圍；以復合的觀演式退臺中庭空間，強化大型商業中心的共享性城市角色；立體全方位通達的交通動線組織，使本項目與城市保持健康的交流，為項目本身及區域增添活力。

同時，效果圖也公開過。

在2004年之前的整整十年時間里，英皇老板在1995年邀請了成龍、張國榮、梅艷芳、譚詠麟等一眾港臺明星選址考察，并在1996年也邀請了眾多明星參與奠基動土儀式，但項目工程實際上沒有什么進展。

2004年，英皇宣布將與深圳市聯合金豪投資發展有限公司(金豪投資)聯合對項目進行開發該項目，次年這個項目終于迎來了歷史性進展。

2005年，英皇明星城正式動工，動工當日，聲勢浩大，容祖兒、謝霆鋒、鄭希怡、王杰、陸毅、瞿穎等一線明星出席。

▲英皇明星城效果圖

然而，不久后，英皇與金豪投資就產生分歧。英皇在2006年發起訴訟，要求法院確認其與深圳的金豪投資的合作協議已經終止，由英皇(國際)集團及其旗下的英皇酒店全面接管上海豫園項目的開發建設。

該項目2007年7月后又開始停工，成為“最大的爛尾樓”之一。如今該項目也毫無進展。

寫在最后

兩大重磅商業的停滯，對豫園商圈的提升無疑是一大損失。如今的豫園商業，依然靠豫園商城和BFC外灘金融中心，未來豫園二期和三期的福佑地塊建成開業后，商圈的商業能級也會得到提振。

如果上海城隍廟廣場能夠成功出售，被盤活后，未來豫園商業版圖也會進一步擴大，有望達到百億規模。