來(lái)源/Mall星人

撰文/郭歆曄 諸葛云亭

頭圖來(lái)源/上海長(zhǎng)寧

長(zhǎng)寧，新與舊融合、時(shí)尚與人文交織的魔力地帶。

帕特里克.格迪斯曾在《進(jìn)化中的城市》中說(shuō)，城市必須不再像墨跡、油漬那樣蔓延，一旦發(fā)展，他們要像花兒那樣呈星狀開放，在金色的光芒間交替著綠葉。

從1949年上海解放，因橫貫區(qū)境的長(zhǎng)寧路而正式得名的長(zhǎng)寧區(qū)，發(fā)展至今已有70余年。1988年8月8日，位于長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋26號(hào)地塊（如今的仙霞路婁山關(guān)路路口）以2805萬(wàn)美元成功出讓，標(biāo)志著上海首次試點(diǎn)土地批租，正式拉開了我國(guó)土地使用制度變革的序幕。

而長(zhǎng)寧自身為了均衡發(fā)展，也選擇向虹橋西進(jìn)“拓荒”，并集結(jié)全區(qū)力量全力配合建設(shè)好“虹開發(fā)”。虹橋開發(fā)區(qū)的推進(jìn)迅速促進(jìn)了長(zhǎng)寧天山、仙霞等區(qū)域“七通一平”的改善，直接帶動(dòng)了古北新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，并在上世紀(jì)九十年代發(fā)展了虹橋兩翼的中山公園和虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)。它們同“虹開發(fā)”組成三大經(jīng)濟(jì)團(tuán)，拉動(dòng)長(zhǎng)寧的商業(yè)、住宅、工業(yè)、科技和民生全方位發(fā)展。

不像黃浦盧灣靜安那些更靠近市中心的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，長(zhǎng)久以來(lái)商業(yè)能級(jí)優(yōu)于住宅勢(shì)能。相反，位于西區(qū)的長(zhǎng)寧和徐匯素以花園洋房和高端住宅集聚區(qū)更加聞名全市，如長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)內(nèi)的新華武夷、內(nèi)中環(huán)的古北虹橋、中外環(huán)的西郊，很多區(qū)域原本都是商鋪屈指可數(shù)的板塊。這些高檔國(guó)際社區(qū)吸引了大量高收入人群和外籍客群，恰恰為長(zhǎng)寧當(dāng)下進(jìn)一步發(fā)展時(shí)尚商業(yè)提供了獨(dú)特的基礎(chǔ)。

【TIPS】長(zhǎng)寧的港資商場(chǎng)數(shù)量（虹橋南豐城與尚嘉中心）雖少于徐匯靜安，但外資商場(chǎng)卻在滬上首屈一指，瑞典英格卡的薈聚、美國(guó)鐵獅門與日本三菱合資的晶耀虹橋、新加坡凱德的長(zhǎng)寧來(lái)福士、印尼金光的金虹橋、馬來(lái)西亞百盛與韓國(guó)合作的百盛優(yōu)客、日本高島屋……顯示了長(zhǎng)寧高度的囯際化和多元化。

臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)俯瞰 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

從商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，現(xiàn)在的長(zhǎng)寧區(qū)早已今非昔比。曾經(jīng)的阡陌農(nóng)田到租界越界筑路地區(qū)的“近郊別墅區(qū)/高端住宅區(qū)”已完成華麗轉(zhuǎn)身。

曾經(jīng)的“兆豐公園（上海第一個(gè)公立動(dòng)物園）”變身中山公園，并于20年前就發(fā)展成為上海最早的公園商圈&TOD商圈；百年前外國(guó)僑民活躍的“哥倫比亞生活圈”現(xiàn)在是上海城市更新的樣本典范——上生·新所；還有被稱為“上海第一富人區(qū)”、上海國(guó)際化城市名片之一的古北新區(qū)，愚園路、新華路、武夷路等多個(gè)歷史風(fēng)貌區(qū)（上海最初的高端住宅集聚區(qū)）正在以城市更新撬動(dòng)長(zhǎng)寧具有國(guó)際影響力的精品城區(qū)發(fā)展......洋氣、國(guó)際范兒、多元化無(wú)疑是長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)的顯性標(biāo)簽。

兆豐公園舊照 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

本文，Mall星人主要采用SWOT分析法，依據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)、星級(jí)商場(chǎng)、重奢商場(chǎng)數(shù)量、空置率水平等開源數(shù)據(jù)，從區(qū)域、商圈整體人氣、明星商場(chǎng)含量、各細(xì)分業(yè)態(tài)熱度、銷售額指數(shù)、首店濃度等維度，對(duì)區(qū)域自身發(fā)展現(xiàn)狀、上海整體商業(yè)環(huán)境中的江湖地位等問題進(jìn)行盡可能客觀的剖析，從而透視長(zhǎng)寧區(qū)整體以及各大商圈發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、不足、潛力和發(fā)展方向。

01

位列四大浦西“精華區(qū)”

文化、商業(yè)地標(biāo)如繁星般綻放

從整體區(qū)位來(lái)看，長(zhǎng)寧地處上海中心城區(qū)西部，東連靜安區(qū)，西與西南鄰閔行區(qū)，東南接徐匯區(qū)，北與普陀區(qū)以吳淞江（蘇州河）為界，擁有中山公園、虹橋古北（原虹橋天山）兩大市級(jí)商業(yè)中心，以及新華路（武夷路愚園路）歷史文化街區(qū)、臨空等地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。2020-2023年，長(zhǎng)寧區(qū)GDP從1500多億增長(zhǎng)至2286億，增速領(lǐng)跑全市，商業(yè)發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

對(duì)于長(zhǎng)寧來(lái)說(shuō)，其不僅是四大浦西“精華區(qū)”（其他三者分別為靜安、徐匯及合并了盧灣的黃浦）之一，是傳統(tǒng)意義上自帶貴氣和神秘氣息的“上只角”，此外，它也是浦西除了徐匯普陀以外，唯三的橫跨內(nèi)中外三大交通環(huán)線的行政區(qū)，擁有著非常獨(dú)特的意義。

截至2024年10月，長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)存量總數(shù)25家，商業(yè)總體量約137萬(wàn)方，其中超過(guò)10萬(wàn)方的大型項(xiàng)目5個(gè)（龍之夢(mèng)、薈聚、長(zhǎng)寧來(lái)福士、西郊百聯(lián)購(gòu)物中心、虹橋南豐城），3萬(wàn)方-10萬(wàn)方的中型項(xiàng)目22個(gè)，人均商業(yè)面積約2平方米/人，全市排名第3，僅次于黃浦區(qū)和靜安區(qū)。

此次，Mall星人對(duì)上海九個(gè)行政區(qū)（長(zhǎng)寧、浦東、黃浦、靜安、徐匯、虹口、閔行、普陀、楊浦）的16個(gè)熱門商圈（陸家嘴世紀(jì)大道、南京東路、南京西路、虹橋天山古北、新天地馬當(dāng)路、五角場(chǎng)、徐家匯、淮海中路、北外灘瑞虹、大寧、中山公園、前灘、吳中路、大虹橋、臨空、中環(huán)真北）進(jìn)行了綜合性評(píng)估，希望能夠籍此在城市熱力分布的宏觀視角下，對(duì)長(zhǎng)寧區(qū)的商業(yè)發(fā)展做出更加客觀和精準(zhǔn)的研判。

首先，靜安、徐匯、黃浦、長(zhǎng)寧四大浦西“精華區(qū)”各自TOP10人氣商場(chǎng)的大眾點(diǎn)評(píng)人氣均值差距不到1%。

此外，以24年8月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)觀測(cè)的16個(gè)商圈中，南京西路以98分的綜合得分摘得頭籌，南京東路和陸家嘴世紀(jì)大道分別以96分和95分取得第二、第三。長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋天山古北、中山公園、臨空商圈分別取得90分、85分和65分。

【TIPS】臨空隨著9月底薈聚的開業(yè)，人氣值大幅提升，十一起薈聚人氣持續(xù)排名全市所有商場(chǎng)第一，連帶臨空商圈人氣值躍居全市前列。

再將目光聚焦至第一名選手，可見其區(qū)域內(nèi)坐落著高達(dá)17家商業(yè)存量，其中包含上海恒隆廣場(chǎng)、興業(yè)太古匯、中信泰富廣場(chǎng)等5個(gè)重奢場(chǎng)，大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)在1300以上的高人氣頭部商場(chǎng)數(shù)量為7個(gè)。

從商圈的業(yè)態(tài)發(fā)展情況來(lái)看，南京西路零售、餐飲的業(yè)態(tài)熱度（滿分10分）均達(dá)到了9分，文娛藝術(shù)為7分的中上游水平，親子業(yè)態(tài)熱度較低僅有5分，但這也與商圈調(diào)性有關(guān)，畢竟親子并非南京西路的主力業(yè)態(tài)。

2024上半年，南京西路引入上海首店數(shù)量為58家，首店濃度超標(biāo)，在16個(gè)商圈中遙遙領(lǐng)先。值得關(guān)注的是，南京西路有著3家年銷售額在20億元以上的商場(chǎng)，頭部項(xiàng)目的整體出租率為95%，這或許都是導(dǎo)致其首層平均租金取得斷崖式領(lǐng)先的重要原因。

而從交通環(huán)線的切分來(lái)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)，長(zhǎng)寧中山公園商圈不僅在南內(nèi)環(huán)內(nèi)的龍之夢(mèng)和來(lái)福士躋身前列，長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)更是整個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)的人氣第三。內(nèi)中環(huán)間，長(zhǎng)寧和徐匯區(qū)平分秋色，各有5個(gè)商場(chǎng)金榜題名，虹橋南豐城更是位居全內(nèi)中環(huán)2環(huán)前列（與長(zhǎng)泰廣場(chǎng)并列）。中外環(huán)間，薈聚人氣全市第一。

全市年?duì)I業(yè)額最高的36座頭部購(gòu)物中心中（均超過(guò)或接近20億元），長(zhǎng)寧占3座（內(nèi)環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)，內(nèi)中環(huán)的虹橋南豐城和尚嘉中心)，中外環(huán)間即將開業(yè)的上海薈聚憑借超大體量及宜家品牌組合（首月銷售額遠(yuǎn)超2億），營(yíng)業(yè)額大概率有望躋身36強(qiáng)之中，長(zhǎng)寧將由此成為浦西首個(gè)在3大環(huán)線均有優(yōu)質(zhì)頭部商場(chǎng)的區(qū)。

中外環(huán)間，去年底改造升級(jí)的百聯(lián)西郊購(gòu)物中心和長(zhǎng)寧Art Park大融城進(jìn)入中外環(huán)（南3環(huán)）人氣榜前十，國(guó)慶前開業(yè)的上海薈聚勢(shì)則奪得全市冠軍。

外環(huán)外，則有招商蛇口的機(jī)場(chǎng)綜合體——東虹橋中心。

正因?yàn)楦黝愇幕�地�?biāo)、商業(yè)地標(biāo)不斷如同繁星般綻放，歷史底蘊(yùn)濃厚而又充滿時(shí)尚活力的長(zhǎng)寧，已不再僅僅是上海人心中洋氣又神秘的“上只角”居住區(qū)，更是商業(yè)繁華的區(qū)域。

【TIPS】在中山公園追加州落日、在愚園路過(guò)西倫敦社區(qū)生活、在古北吃最正宗的沖繩日料......開在長(zhǎng)寧的黑珍珠米其林餐廳數(shù)量在各區(qū)位居前列。

熱愛生活的長(zhǎng)寧人不僅鐘情于美食，還熱衷于運(yùn)動(dòng)，區(qū)內(nèi)梧桐樹蔭下的國(guó)際品牌自行車門店在全市享有盛譽(yù)。北歐范的薈聚，甫一開業(yè)陣容里的戶外時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌濃度和數(shù)量就躋身滬上頭部購(gòu)物中心。

有人說(shuō)，“長(zhǎng)寧人最會(huì)吃，也最會(huì)享受生活”。在精品超市——這個(gè)消費(fèi)者獲得新鮮感和幸福感最便捷的賽道，我們就能窺見“長(zhǎng)寧人最會(huì)享受生活”結(jié)論的正確性。

各國(guó)名優(yōu)特食品匯聚的精品超市，作為新興生活觀念的試驗(yàn)場(chǎng)，深受長(zhǎng)寧人的鐘愛。

大眾點(diǎn)評(píng)上，上海最具人氣的頭部中型超市榜單（不含大型倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店）上，長(zhǎng)寧包攬了全市前三。其中，上海薈聚引入的七鮮超市以1327的高分位列第一，金虹橋的APITA雅品嘉(將更名Apio)、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)的盒馬黑標(biāo)店也分別以1265和1246的高分名列亞軍季軍。

02

商圈布局

多元融合 錯(cuò)位發(fā)展

當(dāng)下，商圈已然是一座城市經(jīng)濟(jì)、文化、活力的縮影，城市繁榮看商圈成為一則普遍定理。上海的各大商圈，更是展現(xiàn)社會(huì)主義國(guó)際大都市活力和形象的重要窗口。

為提升重點(diǎn)商圈能級(jí)，加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，全力打響“上海購(gòu)物”品牌，上海于今年4月份印發(fā)了《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》，這也對(duì)長(zhǎng)寧區(qū)各商圈的高質(zhì)量發(fā)展提出了進(jìn)一步的要求。

從整體來(lái)看，長(zhǎng)寧區(qū)的商圈布局呈現(xiàn)出多元融合、錯(cuò)位發(fā)展的特點(diǎn)。

◎虹橋一古北商圈：內(nèi)環(huán)外首個(gè)高端國(guó)際商圈

伴隨虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)孕育而生的虹橋古北商圈底蘊(yùn)深厚（全市TOP5商圈），以高端消費(fèi)和國(guó)際化著稱，作為西上海最頂尖商圈，是上海商業(yè)發(fā)展的起源地，也見證著上海商業(yè)30余年的發(fā)展變遷。

虹橋-古北商圈 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧文旅

商圈內(nèi)軌道交通便捷，地鐵2號(hào)線、10號(hào)線等多條線路在此交匯，同時(shí)有延安路高架等多條主干道貫穿，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。

近年來(lái)，虹橋古北商圈通過(guò)不斷的升級(jí)改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，進(jìn)一步提升了其國(guó)際化水平和消費(fèi)體驗(yàn)。特別是在虹橋公園改造更新后，商圈的人氣與活力顯著提升。

精致型親子主題購(gòu)物中心的首席代表——虹橋南豐城、重奢品牌邁出內(nèi)環(huán)的首個(gè)商場(chǎng)——尚嘉中心、日系商業(yè)代表——金虹橋和高島屋等高端商場(chǎng)的入駐，不僅提升了商圈的整體品質(zhì)，也吸引了大量國(guó)際品牌和高端消費(fèi)人群。在2035上海中央活動(dòng)區(qū)規(guī)劃中，長(zhǎng)寧虹橋古北與浦東前后灘、徐匯濱江西岸并列，成為唯三的內(nèi)環(huán)外區(qū)域。

虹橋天山古北商圈擁有虹橋南豐城、金虹橋商場(chǎng)、高島屋百貨、百盛優(yōu)客、繽谷廣場(chǎng)、尚嘉中心、匯金百貨、現(xiàn)所創(chuàng)邑MIX、世貿(mào)商城、巴黎春天、古北家樂福等共10多個(gè)存量項(xiàng)目，晶耀虹橋TOD工程將于明年峻工，古北今雨薈、虹橋友誼商城、新虹橋中心等項(xiàng)目正規(guī)劃煥新改造。

上海尚嘉中心 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

相較于其他商圈高低參差不齊的大眾點(diǎn)評(píng)星級(jí)評(píng)分，虹橋天山古北商圈內(nèi)的10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的評(píng)分均在4.8，整體維持在高度一致的高水平。其中大眾點(diǎn)評(píng)高人氣頭部商場(chǎng)數(shù)量（1300分以上）的項(xiàng)目有6個(gè)，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的陸家嘴世紀(jì)大道（10個(gè)）、南京東路（8個(gè)）、南京西路（7個(gè)）三個(gè)商圈，在全市商圈中排行第四位。

這意味著商圈內(nèi)商家在服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境氛圍及顧客體驗(yàn)等多方面的關(guān)注。這種高標(biāo)準(zhǔn)的集體表現(xiàn)，不僅彰顯了虹橋天山古北商圈作為高端消費(fèi)目的地的獨(dú)特魅力，也反映了商圈內(nèi)商家之間良好的競(jìng)爭(zhēng)與合作氛圍，共同促進(jìn)了整個(gè)區(qū)域的品牌形象提升與消費(fèi)者滿意度的持續(xù)增強(qiáng)。

在業(yè)態(tài)方面，虹橋古北商圈內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)占比最大，約40%；零售占比緊隨其后，超30%。人均500+餐飲達(dá)到86家（作為對(duì)比，外灘79家、南京西路78家）。雖然人氣商場(chǎng)數(shù)量在整個(gè)長(zhǎng)寧區(qū)位于第一，但商圈布局較為分散，故平均租金水平略遜于更集約發(fā)展的老牌商圈中山公園。

值得一提的是，商圈內(nèi)2014年開業(yè)的金虹橋國(guó)際中心，至今已歷近十年風(fēng)雨。項(xiàng)目位于地鐵2號(hào)線婁山關(guān)路站3號(hào)口，是虹橋-古北商圈的標(biāo)志性辦公樓，其總建面約26.5萬(wàn)㎡，其中辦公面積約12萬(wàn)㎡，且自帶近9萬(wàn)㎡的商業(yè)配套。2014年，金虹橋國(guó)際中心就實(shí)現(xiàn)了稅收過(guò)億，成為“億元樓”；2018年，其樓宇稅收超過(guò)16億，成為“月億樓”；2022年，項(xiàng)目首次以126億的全年稅收獲“百億樓”殊榮；2023年，項(xiàng)目再次與國(guó)金中心、上海恒隆廣場(chǎng)一同位列3幢稅收百億樓。在這傲人的成績(jī)背后，做出巨大貢獻(xiàn)的正是其樓內(nèi)的租賃大戶——互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭公司拼多多。

◎中山公園商圈：魔都最早的公園商圈&TOD商圈

作為長(zhǎng)寧區(qū)的傳統(tǒng)商圈，中山公園商圈以其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，20年前就匯聚了2/3/4三條地鐵線路，成為上海首個(gè)三軌換乘樞紐的交通職能型商圈，出道即巔峰。

中山公園的商業(yè)開發(fā)非常早（30多年前由社區(qū)百貨九洲商廈和定西路商業(yè)街構(gòu)成區(qū)級(jí)商業(yè)中心），憑借著商圈內(nèi)的兆豐廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)、來(lái)福士等購(gòu)物中心嶄露頭角，2006年一舉成為新增補(bǔ)的上海市級(jí)商圈。

中山公園商圈 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

目前中山公園核心區(qū)域的商業(yè)包括堪稱中國(guó)首代巨型TOD購(gòu)物中心——龍之夢(mèng)（22萬(wàn)方）、長(zhǎng)寧來(lái)福士（12萬(wàn)方）、玫瑰坊（1.7萬(wàn)方，正改造中）、ZFUN兆豐廣場(chǎng)（6萬(wàn)方）、華寧弘基生活中心（2萬(wàn)方）、又又中心（2萬(wàn)方，今年剛完成改造，目前出租率有待提升），以及漫選自在島、定西路和愚園路等周邊街鋪，總商業(yè)體量近50萬(wàn)方，頭部項(xiàng)目整體出租率近90%。

今年春節(jié)期間，中山公園商圈的消費(fèi)額達(dá)到1.5億元，同比增長(zhǎng)51%，日均客流量達(dá)到8.5萬(wàn)人次，顯示出其強(qiáng)大的吸引力和消費(fèi)潛力。

長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng) ｜ 來(lái)源：項(xiàng)目方

但隨著上海地鐵的飛速發(fā)展，越來(lái)越多的換乘樞紐和超大型綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn)，受限于早年軌交設(shè)施的布局，中山公園已經(jīng)近20年沒有新增地鐵線路，道路交通問題也日益凸顯，限制了中山公園的進(jìn)一步發(fā)展，商圈地位開始受到挑戰(zhàn)。

商場(chǎng)的表現(xiàn)也呈現(xiàn)著兩極分化的趨勢(shì)。從大眾點(diǎn)評(píng)星級(jí)上來(lái)看，一邊是長(zhǎng)寧來(lái)福士、龍之夢(mèng)高達(dá)4.9、4.8的評(píng)分，強(qiáng)者恒強(qiáng)；另一邊是兆豐廣場(chǎng)、華寧弘基生活重心、玫瑰坊三個(gè)項(xiàng)目的評(píng)分分別為3.7、3.9、4.1，正逐漸失去消費(fèi)者的青睞，需要進(jìn)行更新升級(jí)。從品牌層級(jí)上來(lái)看，中山公園商圈正逐漸走向大眾化。未來(lái)新項(xiàng)目——匯川路地塊緊挨著中山公園，有望蹚出公園商業(yè)的新路線。

今年恰逢開業(yè)7周年慶，長(zhǎng)寧來(lái)福士推出全新「東八區(qū)」空間品牌，帶來(lái)一系列的新穎業(yè)態(tài)，為這個(gè)時(shí)空交匯的獨(dú)特場(chǎng)所增添年輕潮流的底色，隨之而來(lái)的多元社交內(nèi)容，不僅盤活動(dòng)線尾端原本的冷區(qū)，也間接刷新了區(qū)域商業(yè)界面，融合貫穿了商圈南側(cè)的上海國(guó)際體操中心、天山公園、C·PARK及武夷路街區(qū)。

「東八區(qū)」這個(gè)全新品牌的名字，源自商場(chǎng)所處的“第八號(hào)地塊”。但不止于此，其不僅暗含中國(guó)與新加坡同屬于“東八區(qū)”時(shí)區(qū)，在時(shí)間上形成共鳴，更體現(xiàn)出文化與商業(yè)的緊密聯(lián)系。

長(zhǎng)寧來(lái)福士「東八區(qū)」位置示意圖

位于中山公園站，亦是上海首個(gè)集公交地鐵于一體的TOD綜合體——長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)，是如今未經(jīng)整體改造卻維持高人氣的少數(shù)派。

龍之夢(mèng)能常年占據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)上海全市商場(chǎng)熱門榜前十（通常在第3至第8之間浮動(dòng)）。除了先天的天時(shí)、地利，更在于后天的人和因素，即獨(dú)到且直擊目標(biāo)客群消費(fèi)痛點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)法則：

一是大力發(fā)展“首店經(jīng)濟(jì)”，持續(xù)引入高流量、高IP的業(yè)態(tài)品牌；二是高頻且接地氣的創(chuàng)新主題營(yíng)銷活動(dòng)，提高轉(zhuǎn)化率和目的性客群到訪率；三是硬件和服務(wù)細(xì)節(jié)全面升級(jí)，帶來(lái)更具社交生活感的場(chǎng)景空間體驗(yàn)；四是全面跟進(jìn)長(zhǎng)寧區(qū)“商旅文體展”的聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)，吸納更多來(lái)自愚園路的年輕客流。

今年9月26日，龍之夢(mèng)以全新“蝶妝”升級(jí)亮相，在商場(chǎng)公共區(qū)域新增多處藝術(shù)美陳，營(yíng)造煥新視覺效果。針對(duì)不同業(yè)態(tài)，龍之夢(mèng)對(duì)各樓層進(jìn)行了街區(qū)化打造，涵蓋玫瑰花園、科技未來(lái)、國(guó)潮古風(fēng)等主題，契合樓層消費(fèi)群體需求，提升客群到訪頻次。

龍之夢(mèng)城市生活中心“蝶妝” ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

◎臨空商圈：大虹橋“宇宙樞紐”最市中心的板塊

臨空商圈是近些年來(lái)發(fā)展起來(lái)的新產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)，吸納的科創(chuàng)、IT等的產(chǎn)業(yè)，已頗具規(guī)模。依托虹橋交通樞紐的便利條件，臨空商圈發(fā)展出以中高端、國(guó)際化、多樣化、體驗(yàn)化為特色的商業(yè)設(shè)施，成為商務(wù)人士和周邊居民的新寵。

從八月觀測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，商圈內(nèi)的存量商業(yè)只有5家（現(xiàn)已新增，分別是長(zhǎng)寧Art Park大融城、申亞珺悅18廣場(chǎng)、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、福緣灣九華商業(yè)廣場(chǎng)。商圈人氣較虹橋古北和中山公園商圈明顯不足，大眾點(diǎn)評(píng)上達(dá)到4.8分的高星級(jí)商場(chǎng)僅百聯(lián)西郊一家。

去年，老牌商業(yè)百聯(lián)西郊購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)煥新升級(jí)，打造「超級(jí)社區(qū)能量場(chǎng)」，其是百聯(lián)股份繼淮海TX年輕力中心、二次元文化商業(yè)空間-百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)之后，整體性存量改造、業(yè)態(tài)創(chuàng)新的第三個(gè)商業(yè)空間，這也是百聯(lián)股份以“超級(jí)社區(qū)能量場(chǎng)”命名的“商業(yè)+社區(qū)”空間產(chǎn)品的首次正式亮相。

百聯(lián)西郊購(gòu)物中心 ｜ 來(lái)源：項(xiàng)目方

今年九月底，英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)的第十座“聚會(huì)體驗(yàn)中心”——上海薈聚綜合體也已于長(zhǎng)寧盛大開幕，在大眾點(diǎn)評(píng)排名全市熱度第一，不僅為商圈帶來(lái)了更多的關(guān)注度，聚攏了更多的消費(fèi)者和人氣，同時(shí)也使得整個(gè)長(zhǎng)寧的客流狀況更為均衡。首月銷售額遠(yuǎn)或逼近3億元，成為滬上外環(huán)邊媲美上海萬(wàn)象城、七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的又一頭部區(qū)域型MEGA購(gòu)物中心。

作為上海首批“全球新品首發(fā)地示范區(qū)”，長(zhǎng)寧區(qū)首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，吸引眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌入駐，涵蓋餐飲、零售、娛樂等多元業(yè)態(tài)，不僅為市民帶來(lái)更多“打卡”新去處，也為商業(yè)載體注入全新的“血液”與活力。

以2024年上半年為例，長(zhǎng)寧區(qū)總計(jì)引入90家首店品牌，同比增長(zhǎng)55%，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

其中三大商圈引入的首店數(shù)量分別為：虹橋古北13家，中山公園31家，臨空9家，約占到長(zhǎng)寧區(qū)首店的60%。在引入的首店中，不乏全球首店、亞洲首店及中國(guó)（內(nèi)地）首店等高能級(jí)首店，這些店鋪的入駐進(jìn)一步提升了長(zhǎng)寧區(qū)的商業(yè)品質(zhì)和影響力。

于9月26日開業(yè)的上海薈聚綜合體，集合了購(gòu)物、美食、娛樂潮流、文化藝術(shù)、健康養(yǎng)生、兒童及戶外休閑空間為一體的多業(yè)態(tài)復(fù)合矩陣，引入超過(guò)312個(gè)精選品牌，其中首店及特別概念店占比約71%。包括23家全國(guó)首店、29家上海首店、77家區(qū)域首店以及51家品牌旗艦店、概念店，帶來(lái)一系列新穎潮流的店鋪設(shè)計(jì)與豐富多樣的產(chǎn)品和服務(wù)。

上海薈聚綜合體 ｜ 來(lái)源：項(xiàng)目方

而縱觀長(zhǎng)寧的整體版圖，東部、中部發(fā)展其實(shí)都已經(jīng)非常成熟，整體的城市大界面已然成型。未來(lái)發(fā)展的新機(jī)遇，還要看西面的臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)。從虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開始，長(zhǎng)寧就確立了以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，到了臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，規(guī)劃總面積達(dá)到5.14平方公里，最大的發(fā)展優(yōu)勢(shì)就是虹橋綜合樞紐，這對(duì)跨國(guó)集團(tuán)的總部辦公、航運(yùn)、物流企業(yè)以及貿(mào)易企業(yè)有著天生的吸引力。

阿姆斯特丹的史基浦機(jī)場(chǎng)商圈、芝加哥的奧黑爾國(guó)際機(jī)場(chǎng)商圈這類依托大型交通樞紐或商務(wù)區(qū)發(fā)展的國(guó)際商圈，或許能夠?yàn)榕R空商圈的進(jìn)一步崛起提供些許借鑒價(jià)值。

03

城市更新

老街區(qū)講好時(shí)尚新故事

長(zhǎng)寧不僅有諸多現(xiàn)代化的繁華大盒子購(gòu)物中心，CITY WALK最愛的厲史文化商業(yè)街區(qū)同樣比比皆是。

上海是國(guó)內(nèi)最早提出發(fā)展“街區(qū)經(jīng)濟(jì)”的城市之一，愚園路、武康路、安福路、衡山路等街區(qū)早已名聲大噪，從百年老鋪、咖啡館、深夜食堂到酒吧……一條條支馬路和特色商業(yè)街有規(guī)劃地建設(shè)，構(gòu)成出城市商圈多元的“毛細(xì)血管”。

愚園路 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

近些年來(lái)，長(zhǎng)寧區(qū)通過(guò)一系列規(guī)劃和實(shí)施，先后對(duì)愚園路、武夷路、幸福里、上生·新所等歷史街區(qū)展開城市更新，引入新型業(yè)態(tài)，激活了城市空間，成功打造了多個(gè)具有鮮明特色的街區(qū)。這些街區(qū)不僅提升了城市面貌，還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化繁榮。

◎新華路：人間煙火、海派特色

新華路“國(guó)賓道”全長(zhǎng)約2.2公里，被譽(yù)為“上海第一花園馬路”，百余棟風(fēng)格各異的花園別墅，是新華路上獨(dú)特的風(fēng)景。新華路是上海文化事業(yè)的重要聚集地，上海民族樂團(tuán)等文藝院團(tuán)相繼在此落戶，為街區(qū)增添了濃厚的藝術(shù)氛圍，新華路還是上海國(guó)際電影節(jié)的重要舉辦地之一。

新華路 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

近年來(lái)，新華路逐漸轉(zhuǎn)型為文化生活長(zhǎng)廊，吸引了眾多網(wǎng)紅店鋪入駐，包括入選“米其林指南”的法餐廳Villa Le Bec和中餐廳鹿園，以及M2F咖啡等，為街區(qū)增添了豐富的商業(yè)元素。

上生·新所等時(shí)尚文化地標(biāo)，通過(guò)“修舊如舊”的手法，將老建筑改造成集商業(yè)、辦公、休閑、文化等功能于一體的無(wú)圍墻“城市會(huì)客廳”，吸引了大量游客和市民。金地新華道、越界平武SPACE、幸福里、FICS新華365在內(nèi)的小體量商業(yè)，進(jìn)一步融合并提升了街區(qū)的城市界面。

上生·新所 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧文旅

作為上海首批“15分鐘社區(qū)生活圈”試點(diǎn)之一，新華路街道不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和服務(wù)，打造宜居宜業(yè)的精品城區(qū)。通過(guò)提升社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)、優(yōu)化便民服務(wù)布局等措施，為居民提供了全方位、全周期的服務(wù)。隨著IMShanghai長(zhǎng)寧國(guó)際、東方明珠凱旋中心、上海A.F.A等商辦項(xiàng)目的啟用，新華路地區(qū)的商業(yè)氛圍更加濃厚，吸引了眾多行業(yè)龍頭及區(qū)域性總部企業(yè)入駐。

◎武夷路：文藝復(fù)古、潮流融合

武夷路全長(zhǎng)1775米，寬10米，其歷史可以追溯到1925年。作為上海64條永不拓寬的馬路之一，武夷路保留了獨(dú)特的歷史風(fēng)貌和文化氣息。近年來(lái)，隨著長(zhǎng)寧區(qū)對(duì)武夷路整體規(guī)劃和更新對(duì)策的研究與實(shí)施，武夷路的商業(yè)面貌煥然一新。

武夷路的城市更新項(xiàng)目主要集中在以下幾個(gè)重點(diǎn)地塊，這些項(xiàng)目不僅提升了街區(qū)的物理空間，還注入了新的商業(yè)活力和文化內(nèi)涵：

武夷MIX320：該項(xiàng)目位于武夷路320弄和304號(hào)，是武夷路城市更新中首個(gè)對(duì)外開放的大型項(xiàng)目。它保留了原有的菜場(chǎng)功能，并增設(shè)了便民中心、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)文化和公共綠地等功能性設(shè)施，轉(zhuǎn)型為社區(qū)“鄰里中心”。項(xiàng)目?jī)?nèi)入駐了眾多小眾有格調(diào)的品牌，如黑膠唱片主題咖啡餐吧、西班牙小酒館等，營(yíng)造出獨(dú)特的商業(yè)氛圍。

武夷MIX320 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

武夷路333地塊：這里重點(diǎn)打造文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)為黑湖科技總部。地塊內(nèi)的老建筑在更新中新增了開放式連廊、垂直綠化空間等，辦公區(qū)域更加開放和舒適，吸引了年輕辦公人群的入駐，為武夷路帶來(lái)了新的生機(jī)。

WYSH斐悅里：該項(xiàng)目位于武夷路168號(hào)，前身為飛樂音響廠。香港嘉華集團(tuán)通過(guò)城市更新改擴(kuò)建，使新老建筑交融，打造了一座多功能文化活動(dòng)空間。項(xiàng)目?jī)?nèi)已有多家餐飲品牌首店入駐，如NABI中國(guó)首店、Yugo fusion izakaya中國(guó)首店、WULI中國(guó)首店、Glory Butter中國(guó)首店、Lawry's勞瑞斯慢烤牛排大陸首店，以及高能級(jí)零售首店一一棟梁之家和IYOUTH STUDIO2大旗艦店，一躍成為武夷路最時(shí)尚小資的項(xiàng)目。

WYSH斐悅里 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧商務(wù)

新象限·武夷：該項(xiàng)目位于武夷路155號(hào)，原為上海第四電表廠舊址。經(jīng)過(guò)改造后，成為集人工智能、文化創(chuàng)意、商業(yè)辦公于一體的開放式產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目?jī)?nèi)引入了多家特色商業(yè)業(yè)態(tài)和高能級(jí)企業(yè)，長(zhǎng)寧區(qū)科技發(fā)展的新引擎。

新象限·武夷 ｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

情懷小館、Wekuum、GEER嗝TAPROOM等多個(gè)上海首店入駐，武夷路城市更新收官之作——“LINK新秀匯”也正陸續(xù)對(duì)外開放。

新秀匯｜ 來(lái)源：上海長(zhǎng)寧

◎愚園路：花園洋房區(qū)的生活美學(xué)街區(qū)

多年前的長(zhǎng)寧愚園路原本只有中山公園口長(zhǎng)寧電影院及定西路周邊較為熱鬧，這條狹長(zhǎng)的小馬路總體上是非常安靜的花園洋房生活區(qū)。7年前，商管公司創(chuàng)邑為愚園路定下了藝術(shù)與生活的內(nèi)容主題，強(qiáng)調(diào)“藝術(shù)生活化，生活藝術(shù)化”，創(chuàng)邑SPACE、愚園路1018弄愚園公共市集、愚園百貨公司等項(xiàng)目的陸續(xù)開幕，使得寧?kù)o的愚園路成為滬上自帶流量的文藝小資范的熱力街區(qū)。

【TIPS】與徐匯安福路-武康路街區(qū)由區(qū)政府下轄的徐房集團(tuán)全力打造不同，生活美學(xué)街區(qū)——愚園路是滬上少有的由民營(yíng)公司主導(dǎo)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的街區(qū)。2015年，長(zhǎng)寧區(qū)政府制定了愚園路歷史風(fēng)貌街區(qū)的城市更新規(guī)劃并公開招標(biāo)，創(chuàng)邑中標(biāo)，隨后與長(zhǎng)寧區(qū)的國(guó)企九華集團(tuán)成立合資公司——愚園文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“愚園公司”），共同開發(fā)愚園路，雙方分別持有合資公司80%和20%的股份。

由于各種歷史因素，愚園路上的商鋪產(chǎn)權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜，分屬于國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、個(gè)人等不同主體。因此，在更新愚園路的過(guò)程中，九華集團(tuán)主要負(fù)責(zé)回收愚園路商鋪的物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，愚園公司完成具體的招商和運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)邑在這其中相當(dāng)于愚園路商業(yè)內(nèi)容的主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)者。此外，長(zhǎng)寧區(qū)政府常設(shè)的議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)——長(zhǎng)寧區(qū)虹橋、中山公園地區(qū)功能拓展辦公室在其中協(xié)調(diào)推進(jìn)企業(yè)難以完成的事項(xiàng)。

除以上街區(qū)外，長(zhǎng)寧還有諸多特色街區(qū)——定西路美食街、隱秘的利西路小巷、古北步行街、仙霞路日料街……越來(lái)越多的特色街彼此串聯(lián)連網(wǎng)成片，形成精致豐富而不失趣味的城區(qū)都心感。

后記

按照美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛德華·格萊澤的說(shuō)法：城市是人類最偉大的發(fā)明與最美好的希望，城市的未來(lái)將決定人類的未來(lái)。

毫無(wú)疑問，長(zhǎng)寧區(qū)的商業(yè)風(fēng)貌正經(jīng)歷著一場(chǎng)靜水深流的變革與復(fù)興。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、城市更新的不斷深入、商業(yè)靈感的不斷涌現(xiàn)，相信其未來(lái)將進(jìn)一步提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，同時(shí)也將繼續(xù)強(qiáng)化其作為交通樞紐和文化中心的地位，促進(jìn)商業(yè)與文化的深度融合，為消費(fèi)者提供更加豐富多彩的購(gòu)物、休閑、娛樂體驗(yàn)。