出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

2024年，對商業(yè)來說，是一段“艱難歲月”。我們常說商場業(yè)績是反映消費的晴雨表，今天我們來看下去年國內(nèi)高端商場的銷售情況。

近期，恒隆地產(chǎn)發(fā)布2024年財報，數(shù)據(jù)顯示全年商場收入減少3%，高端商場收入更是下滑4%。太古地產(chǎn)發(fā)布2024年相關(guān)公告顯示，在內(nèi)地市場，北京三里屯太古里2024年銷售額微降0.2%，廣州太古匯銷售額下降10.7%，成都太古里銷售額下降14%；上海興業(yè)太古匯銷售額下降13.9%，僅上海前灘太古里銷售額微漲。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，北京SKP2024年銷售額或?qū)⒒芈渲?20億元區(qū)間，較2023年創(chuàng)紀錄下滑達17%。不過南京德基廣場卻在2023年239億元基礎上微增，2024年預估達到245億。此后不久，這一消息得到了南京玄武官方的證實。這意味著，如果北京SKP數(shù)據(jù)屬實的話，南京德基將替代北京SKP登上全國店王的寶座。

回歸到南京的奢侈品市場來看，因新鴻基IFC的開業(yè)，原本由德基壟斷高奢商場的單極情況過渡到了德基和IFC雙寡頭競爭的局面，高奢銷售勢必也會形成分流。據(jù)有關(guān)消息透露，南京IFC2024年銷售額在30億左右。在經(jīng)濟消費雙下行，在全國高奢消費市場下滑和南京IFC開業(yè)的不利形勢之下，南京德基廣場卻斬獲245億，實屬不易。本文將從多維度拆解德基廣場的“逆周期”增長邏輯。

01

錨定高凈值人群，打造“強磁場”效應

德基廣場的成功首先源于其精準的客群定位——以南京為核心，輻射蘇皖高凈值人群，尤其是對蘇北和皖南的輻射。 

1、基所處商圈具備天然的地理區(qū)位優(yōu)勢：位于南京新街口核心商圈，地鐵1、2號線交匯處，覆蓋南京都市圈及周邊城市1小時經(jīng)濟圈，便捷的交通網(wǎng)絡為高端消費客群提供了觸達路徑。 

2、高奢品牌聚集，消費指向性明確：德基以奢侈品為核心業(yè)態(tài)，匯聚Hermès、LV、Chanel、GUCCI等超200家國際一線品牌，其中40%以上為江蘇首店或旗艦店，形成對高收入人群的“虹吸效應”。

3、客群黏性運營：通過高端會員體系(如黑卡VIP服務、私人導購、專屬活動)，將消費力轉(zhuǎn)化為長期忠誠度，年消費超百萬的客戶占比達15%。

02

超強品牌陣營，強化高端定位

1、品牌頂配

德基廣場以奢侈品品牌矩陣強大著稱，2023年通過品牌升級和首店引入繼續(xù)強化其高端定位。

頂奢旗艦店：愛馬仕(Hermès)、GUCCI、DIOR、Prada、Burberry、LOEWE、SAINT LAURENT等品牌均升級為雙層旗艦店型，空間設計與南京文化元素融合(如愛馬仕店內(nèi)以雨花石為靈感，GUCCI采用南京云錦裝飾)。

珠寶腕表：集齊全球十大高奢珠寶腕表品牌，包括Harry Winston、Graff、Cartier、Van Cleef & Arpels、Bvlgari、Tiffany&Co.等，實現(xiàn)了“大滿貫”布局。德基廣場進一步增添了Piaget、IWC等高端珠寶腕表品牌，充實壯大了產(chǎn)品線。

奢侈品牌：德基廣場在布局規(guī)劃下，新增了像Balenciaga、Valentino等知名品牌的旗艦店。Balenciaga的設計理念充滿先鋒和時尚感，其服裝版型與顏色搭配永遠引領潮流；Valentino的經(jīng)典紅色元素以及精致剪裁工藝，代表著高貴優(yōu)雅的時尚風格。它們的入駐大幅提升了品牌組合的多樣性和強大的吸引力。

高端美妝：德基廣場大力引進La Mer、La Prairie等高端護膚品牌。2023年新增24家全國及以上級別首店，包括PRADA Beauty、Maison Margiela香氛等小眾高端美妝品牌，以及CARITA、THE GINZA等護膚品牌。

圖源：小紅書@Evan young

2、首店策略

德基廣場秉持積極發(fā)展理念，持續(xù)引入全國乃至全球首店，該策略鞏固提高了德基廣場品牌影響力與市場競爭力。

德基廣場成功引進多個品牌的全國首店，如PRADA Beauty、Maison Margiela香氛等。PRADA Beauty是PRADA在美妝領域的延伸，它將PRADA的時尚美學與美妝創(chuàng)新完美結(jié)合，推出的香水和彩妝系列風格獨特，吸引消費者；Maison Margiela香氛以獨特概念店鋪和極具藝術(shù)感的香氛產(chǎn)品聞名，其全國首店入駐德基廣場無疑為消費者帶來全新香氛體驗。

德基廣場還成功引進CARITA亞洲首家精品店，THE GINZA江蘇首店等。CARITA攜源自法國的美容美發(fā)專業(yè)技術(shù)和高端護理理念首次踏入德基廣場，為消費者帶來國際化的美容體驗；THE GINZA來自日本，以極致純凈、高效護膚理念聞名，其江蘇首店落戶德基廣場，無疑提升了德基廣場在全球奢侈品市場的重要地位。

南京德基廣場作為江蘇的“首店大戶”，2024年Q1共引入11家首店品牌。這些首店品牌的落地，如Valentino Beauty的全球首家色彩精品店、FILA的第六代形象門店全國首店、DESCENTE兒童全國首店以及Berluti在江蘇的首家男士全品類精品店等，匹配定位引領消費。

3、餐飲升級

早先德基重零售，餐飲一度備受詬病，在IFC的“鯰魚效應”下，德基終于下定決心升級餐飲品牌組合，連續(xù)引入米其林、黑珍珠餐廳等高端餐飲矩陣，將德基廣場的餐飲服務提升到了前所未有的高度。

2023年引進泓0871臻選云南菜(黑珍珠&米其林餐廳品牌)、宴遇福建薈館(江蘇首店)、柿合源新京菜(米其林指南入選餐廳)、有雲(yún)·川菜(黑珍珠餐廳)、正店(大師作小點)、蟹道力二多食(江蘇首店)、那時新疆(米其林指南餐盤獎)、山緩緩等一批包括米其林、黑珍珠餐廳在內(nèi)的高線品牌。這些高端餐飲的引進讓德基原來的時尚餐飲定位更上一層樓，餐飲品牌終于能夠與奢侈零售大牌看齊，德基美食樓層也因此躍升為南京的“城市會客廳”。

03

借新街口之勢，構(gòu)建“地標商業(yè)”生態(tài)

德基廣場與新街口商圈之間存在著一種極為特殊且緊密的共生關(guān)系，這種共生關(guān)系猶如堅固的基石，是德基廣場在商業(yè)競爭中屹立不倒、展現(xiàn)強大競爭力的重要支柱。

1、歷史積淀助力：新街口號稱“中華第一商圈”，這一稱謂絕非徒有虛名。它有著深厚且悠久的歷史底蘊，多年來積累的商業(yè)魅力和口碑吸引著來自世界各地的商業(yè)往來者與消費者。新街口地區(qū)在漫長的發(fā)展歷程中，逐漸成為當?shù)啬酥寥珖�都頗具知名度的商業(yè)核心地帶。如今，這里日均客流量超50萬人次。如此龐大的客流量，就像一股洶涌澎湃的商業(yè)洪流。

德基廣場正是敏銳地捕捉到了這一商圈的成熟度所蘊含的巨大商業(yè)潛力，巧妙地與新街口商圈站在同一軌道上，共享流量帶來的紅利。德基廣場宛如一艘在流量大河中揚帆起航的巨輪，借助水流之力破浪前行。

2、場景升級：德基廣場為了進一步提升自身的吸引力，積極對商場內(nèi)的場景進行大規(guī)模的升級改造。其中，德基美術(shù)館等藝術(shù)展覽的設置為整個商場增添了濃厚的文化藝術(shù)氛圍，吸引著眾多藝術(shù)愛好者前來觀賞。

“千萬級廁所”這樣看似奇特卻在網(wǎng)絡上爆紅的打卡空間，同樣成為了德基廣場場景升級的一大亮點。這些廁所內(nèi)部裝修十分豪華，天花板上絢麗的吊燈灑下柔和的光線，映照在光潔如鏡的大理石地面上。精美的洗手臺、高級的衛(wèi)浴設施等細節(jié)之處都彰顯著奢華與品質(zhì)，成為游客前來打卡拍照、分享社交平臺的獨特場景。

圖源：小紅書

商圈聯(lián)動影響：德基廣場與周邊的金鷹、中央商場等積極展開合作與競爭，這種關(guān)系并非簡單的同質(zhì)化競爭，而是一種非常智慧的錯位競爭策略。

德基廣場主打高端消費，以其奢牌云集、高端服務為優(yōu)勢，吸引著追求高品質(zhì)生活和高端消費體驗的人群；

金鷹商場則更多地側(cè)重于大眾消費，節(jié)假日推出各種促銷活動，無論是日常用品還是流行服飾，都能滿足普通消費者對于商品性價比的需求；

中央商場在文化體驗方面則更為突出，商場里可能會不定期地舉辦各類文化活動、民俗展覽等。

通過各有側(cè)重的“高端消費-大眾消費-文化體驗”的多層次商業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，各個商場之間互相補充、相得益彰，大大提升了商圈的整體吸引力，讓整個商圈能夠滿足不同層次、不同喜好的消費者的需求。

04

差異化突圍，構(gòu)建“護城河”

在如今這個電商蓬勃發(fā)展，以及同質(zhì)化競爭愈加激烈的當下，各商業(yè)體面臨著前所未有的巨大壓力。然而，德基卻能夠憑借三大策略步步為營、鞏固在長三角的王者地位。

1、高舉高打，通過首店戰(zhàn)略，繼續(xù)鞏固頭部領先地位。德基不僅占據(jù)奢侈品商場蘇皖老大的位置，囊括更多高奢品牌，而且通過首店引進，不斷擴大高線品牌陣營，拉開身位。

2、優(yōu)化高端餐飲矩陣，升級米其林黑珍珠，補齊德基餐飲短板。德基在高端餐飲布局方面有著精心的規(guī)劃。在已有的眾多高端餐飲基礎上，不斷對米其林和黑珍珠餐廳進行優(yōu)化升級。

3、消費內(nèi)容和品牌年輕化。隨著年輕消費者群體逐漸成為消費市場的主力軍，德基敏銳地捕捉到這一趨勢。在消費內(nèi)容方面，德基積極引入符合年輕人口味和消費習慣的內(nèi)容。例如，舉辦各種與流行文化相關(guān)的展覽活動，像動漫主題展覽、潮流玩具展等；還會定期舉辦受年輕人喜愛的音樂現(xiàn)場表演、街舞大賽等活動。

圖源：南京德基廣場官微

05

提升客流與銷售的核心措施

南京德基廣場通過多維度的商業(yè)創(chuàng)新和品牌升級策略，鞏固其高端市場地位并吸引客流。

文化與商業(yè)融合，打造“德基文化區(qū)”，通過藝術(shù)展覽、跨界活動吸引高凈值人群，例如“千萬級廁所”等網(wǎng)紅打卡點設計，結(jié)合社交媒體傳播提升話題度。

場景化空間設計：優(yōu)化商場動線布局，增加沉浸式體驗空間，增強消費者的停留時間和復購意愿。

夜間經(jīng)濟與全時段消費，探索24小時營業(yè)模式，延長消費時段，結(jié)合夜間文化活動(如燈光秀、主題市集)吸引年輕客群，推動夜間消費增長。

數(shù)字化與會員運營，盡管未在公開報道中詳細提及，但結(jié)合行業(yè)趨勢推測，德基可能通過會員系統(tǒng)優(yōu)化、線上線下一體化營銷(如小程序預約、積分兌換)提升用戶粘性。

節(jié)慶活動與營銷創(chuàng)新，在春節(jié)、跨年等節(jié)點推出主題活動，如2024年跨年夜單日客流達29.5萬人次，銷售額同比增長55.7%。2025年春節(jié)期間的非遺主題活動進一步拉動客流與銷售。

寫在最后

德基廣場的245億銷售額并非偶然，是其在項目定位、首店招商、精細化運營、消費體驗等環(huán)節(jié)長期深耕的結(jié)果。在實體商業(yè)的“至暗時刻”，德基用實踐證明：堅持自身定位，精準捕捉消費需求，創(chuàng)新商業(yè)模式，購物中心依然可以是城市商業(yè)的“黃金引擎”。

南京德基廣場作為華東地區(qū)高端商業(yè)標桿，其策略核心在于高端化和獨一無二。通過持續(xù)引入稀缺品牌、深化文化IP、拓展消費場景，預計其在全國商場中的競爭力將進一步增強。