出品/聯(lián)商專欄
撰文/方湖
編輯/娜娜
走在償債路上，懸崖求生的王健林再次拋售48座萬達(dá)廣場獲得500億緩解現(xiàn)金流壓力，這是繼前年600億售賣珠海萬達(dá)商管股權(quán)之后的再次大手筆交易。
王健林本次拋售48座萬達(dá)廣場，算上之前出售的合計有80家持有萬達(dá)廣場，占到總持有重資產(chǎn)萬達(dá)廣場比重的約為40％左右。
這是王健林出售萬達(dá)廣場動作最大的一次，項目數(shù)量最多、金額最大。
據(jù)相關(guān)消息，本次收購方為太盟牽頭的多元財團(tuán)，接盤者不乏王健林的萬達(dá)老朋友圈，包括太盟集團(tuán)、騰訊控股、陽光人壽保險、高和豐德、京東潘達(dá)等。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，王健林債務(wù)2017-2020年累計償還約6000億元，主要是萬達(dá)集團(tuán)早期快速擴(kuò)張和多元化導(dǎo)致。截止2025年4月，萬達(dá)集團(tuán)王健林有關(guān)歷史債務(wù)縮減至千億，仍有1412.83億元，一年內(nèi)短期債務(wù)高達(dá)400億元。
毫無疑問，萬達(dá)廣場不斷甩賣是個持續(xù)還債的過程：
2024年出售26家萬達(dá)廣場；
2025年出售7家萬達(dá)廣場；
本次出售48家萬達(dá)廣場；
通過此次交易王健林的萬達(dá)回籠500億元資金，可以顯著緩解大連萬達(dá)集團(tuán)的資金流動性壓力。
一、如何解讀本次500億的交易？
根據(jù)公開資料，截至2024年12月31日，珠海萬達(dá)商管集團(tuán)管理萬達(dá)廣場513座，覆蓋全國228個城市，總管理面積7,090萬平方米，穩(wěn)居全球商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域首位。據(jù)相關(guān)信息推測，2023年租金收入為508億元（管理約500座廣場）；2024年珠海萬達(dá)商管運(yùn)營收入預(yù)估523億元。
太盟集團(tuán)作為王健林的白衣騎士，前年聯(lián)動資本600億收購萬達(dá)商管輕資產(chǎn)管理平臺60％股權(quán)，本次再次出手收購48家優(yōu)質(zhì)萬達(dá)廣場資產(chǎn)所有權(quán)。太盟和單偉建（太盟董事長）到底看中萬達(dá)什么？
第一、萬達(dá)廣場屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，回報穩(wěn)定。
商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)越：萬達(dá)廣場大多位于一二三線城市的核心地段或具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，如北京朝陽CBD、泉州浦西等。這些地段人流量大、消費(fèi)需求旺盛，為商業(yè)運(yùn)營提供了堅實的基礎(chǔ)。
商業(yè)生態(tài)成熟：萬達(dá)廣場采用“一站式綜合體”模式，集購物、餐飲、娛樂于一體，搭配萬達(dá)影城、寶貝王等自有品牌和戰(zhàn)略合作品牌，構(gòu)建了強(qiáng)大的商業(yè)生態(tài)，能吸引大量消費(fèi)者，具有較高的運(yùn)營效率和盈利能力。
現(xiàn)金流穩(wěn)定：萬達(dá)廣場憑借其品牌影響力和運(yùn)營模式，保持著較高的出租率，如近三年年平均出租率約98%，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這對于追求長期穩(wěn)定回報的投資機(jī)構(gòu)具有很大吸引力。
第二、認(rèn)可萬達(dá)商管的運(yùn)營能力和可持續(xù)發(fā)展。
萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面具有豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的團(tuán)隊，能夠高效地管理和運(yùn)營萬達(dá)廣場。太盟集團(tuán)收購后，由珠海萬達(dá)商管負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的日常運(yùn)營，這有助于保證項目的穩(wěn)定運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展。
第三、資源整合，打造線下商業(yè)巨無霸。
太盟集團(tuán)聯(lián)合騰訊、京東、陽光人壽等機(jī)構(gòu)共同收購萬達(dá)廣場，這種組團(tuán)模式既能分散風(fēng)險，又能實現(xiàn)資源互補(bǔ)。例如，騰訊可提供數(shù)字化技術(shù)支持，京東可在電商與物流方面進(jìn)行協(xié)同，陽光人壽可提供長期資金支持。
收購萬達(dá)廣場為太盟集團(tuán)提供了業(yè)務(wù)拓展和創(chuàng)新的平臺，可探索業(yè)態(tài)升級、數(shù)字化改造、資產(chǎn)證券化等新的發(fā)展機(jī)遇，如計劃引入劇場式商業(yè)、策展型零售等新形態(tài)，落地AR導(dǎo)航、智能停車系統(tǒng)等。
第四、看中中國消費(fèi)市場前景與資產(chǎn)增值潛力。
在中國消費(fèi)市場不斷發(fā)展和消費(fèi)升級的背景下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價值有望持續(xù)提升。太盟集團(tuán)看好中國商業(yè)地產(chǎn)市場的長期發(fā)展前景，認(rèn)為萬達(dá)廣場具有較大的資產(chǎn)增值潛力，通過收購可以分享中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的紅利。
二、萬達(dá)廣場后續(xù)如何發(fā)展？
這次48家萬達(dá)廣場的拋售引發(fā)市場關(guān)注，一方面王健林在賣賣賣的路上，果斷出售自己認(rèn)為最核心的資產(chǎn)，回籠500億繼續(xù)清償債務(wù)；另一方面，接盤方的頂配陣容堪稱豪華，在太盟牽頭之下，既有擅長商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的高和豐德，又有互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊和京東，還有險資陽光人壽。這種資本組合，不僅能回籠資金，還可以為萬達(dá)廣場后續(xù)運(yùn)營注入資源，更為萬達(dá)廣場后續(xù)存量改造和數(shù)字化賦能，甚至為下一步走發(fā)行REITS和上市打下基礎(chǔ)。
那么該次出手是否影響萬達(dá)廣場下一步走向？
第一、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)一步深化。將商業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，在20年委托經(jīng)營期內(nèi)不影響商業(yè)可持續(xù)運(yùn)營，是對商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的縱深化進(jìn)一步探索和實踐。萬達(dá)廣場成為輕資產(chǎn)運(yùn)營的品牌，不受到資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的影響。
第二、引入戰(zhàn)略資源方，可以為萬達(dá)廣場賦能。
第三、為下一步資本層面操作打下伏筆。
當(dāng)然，王健林失去對萬達(dá)廣場的控制權(quán)是不可避免了，不僅是本次出售資產(chǎn)所有權(quán)的這48家萬達(dá)廣場，還包括對珠海萬達(dá)商管的控制權(quán)，雙層面的失控是高速擴(kuò)張和債務(wù)清零過程必須接受的現(xiàn)實。
三、對行業(yè)有什么潛在影響？
萬達(dá)集團(tuán)和王健林從高峰的開開開、買買買，到后期的各種核心資產(chǎn)含淚大甩賣，令人唏噓感嘆，更是給行業(yè)帶來警示。
對于行業(yè)的潛在影響，筆者認(rèn)為有幾點(diǎn)：
第一、商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量資產(chǎn)大整合時代。
與之前通過地產(chǎn)養(yǎng)商業(yè)的重資產(chǎn)開發(fā)模式完全不同，現(xiàn)在需要通過商業(yè)自身現(xiàn)金流來自給自足。
第二、開啟商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化探索，資產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營權(quán)的分離和資產(chǎn)化變現(xiàn)，給行業(yè)提供了一個有益實踐。
第三、隨著供給加大，商業(yè)平均租金在下滑，資產(chǎn)的投資回報率也在下降，并且對商業(yè)運(yùn)營水平和經(jīng)營能力提出了更高的要求。
四、對企業(yè)經(jīng)營的思考啟示
第一、經(jīng)濟(jì)是有周期的，企業(yè)也有周期，不可能永遠(yuǎn)一帆風(fēng)順。
第二、企業(yè)發(fā)展過程中要謹(jǐn)防多元化陷進(jìn)。
當(dāng)一個企業(yè)在沒有深刻洞察行業(yè)規(guī)律和把握行業(yè)周期情況下，通過進(jìn)行大規(guī)模并購和重資產(chǎn)介入，核心資源難以短期聚集和消化，再加上全球經(jīng)濟(jì)動蕩、房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)下行等多方面影響，甚至企業(yè)家自身年齡和接班人計劃，都會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營危如累卵。
第三、只有時代的企業(yè)家。
時勢造英雄。行業(yè)上升期，豬站在風(fēng)口都會飛；行業(yè)下行期，債務(wù)會成為壓垮企業(yè)最后一根稻草。
第五、源于初心，基于邊界，穩(wěn)健經(jīng)營。
其實胖東來于東來是個覺醒者。不求企業(yè)做多大，做多少盈利，多做心中正義的事，把利益回饋給員工、回饋給顧客、回饋給社會。
源于初心，做好自己，把企業(yè)當(dāng)做自己兒子來養(yǎng)，精雕細(xì)琢而不是拼命嗜血當(dāng)作賺錢盈利工具，在有限邊界內(nèi)進(jìn)行有一定自由度的穩(wěn)健發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營，這就是一個好的企業(yè)。
寫在最后
王健林70多歲高齡仍以一個戰(zhàn)斗者姿態(tài)守住企業(yè)家的底線，沒有躺平更沒有放棄，不惜通過各種辦法將資產(chǎn)變現(xiàn)，在“賣賣賣”的路上果敢堅決，充滿悲情，也令人感懷。也希望萬達(dá)廣場在太盟的帶領(lǐng)下開辟更廣闊的道路、為老百姓和社會提供更好的商業(yè)。
