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撰文/龔麗欣

一則交易傳聞，就此揭開英格卡的商業變奏。

近日，有知情人士透露，英格卡正計劃打包出售國內的10座薈聚購物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方為康泰人壽領投的基金。

上述三個項目，是英格卡于中國內地較早開業的購物中心，運營至今均已超過10年時間。

英格卡出售“離場”的原因是什么？泰康們大手筆出資為哪般？國內10座薈聚購物中心又將迎來怎樣的命運？

出售傳聞

近日，有市場傳聞表示，英格卡正計劃打包出售國內的10座薈聚購物中心。

英格卡購物中心，隸屬于英格卡集團（旗下還包括宜家零售和英格卡投資），是全球性的商業地產開發及運營管理公司，目前，其在全球15個市場運營38家聚會體驗中心。

而在中國市場，其購物中心品牌為“薈聚”，目前，英格卡購物中心在華運營的10家薈聚購物中心分別位于無錫、北京、武漢、福州、長沙、南寧、昆明、合肥、西安和上海，投資總額約275億元，擁有約94.3萬平方米的總租賃面積。

除購物中心業務外，英格卡購物中心旗下薈聚辦公品牌在北京、青島和上海自主運營四個辦公樓項目。

數據來源：企業官網、商業客整理

從知情人士傳遞的消息來看，此次英格卡正計劃將所持10個購物中心項目整包出售，不過，關于整個資產包的估值與出售金額，市場暫未有消息透露。

此外，傳聞表示，目前英格卡與交易方正在洽談的方案是，率先出售位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，出售金額約160億元。

值得注意的是，上述三個項目，是英格卡于中國內地較早開業的購物中心，運營至今已超10年。

將時間的齒輪撥回2009年，這是宜家家居進入中國大陸市場的第11年，而彼時，這個家居大賣場因一站式購物體驗和高品質的產品，迅速在中國市場占有一席之地。

也是這一年，與宜家零售“份屬同門”的英格卡購物中心正式進入中國，其一口氣拿下了無錫、北京和武漢三塊商業熱土。

而后，經過六年時間的籌謀，無錫薈聚購物中心、北京薈聚購物中心接連開業，武漢項目也在2015年揭開面紗。

觀點新媒體查閱發現，無錫薈聚購物中心總建筑面積達到25萬平方米，商業租賃面積為15萬平方米，因地處錫山區與新吳區的交界處，享受產業升級轉型和高端產業導入的潛力，且項目與地產接駁，交通優勢明顯，項目多次掛在“熱榜”名單的前列。

第三方數據顯示，2023年，無錫薈聚購物中心的年銷售額約為33.7億元。

北京和武漢項目的表現同樣不俗，前者在今年春節假期期間客流量達83.43萬人次，實現營業額1.83億元，分別同比增長4.07%、11.19%；后者日均客流量穩定在8到10萬人次。

傳聞提到，接盤方為康泰人壽領投的基金，基金總規模80億元，泰康人壽認購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購30億元，同時，英格卡將認購基金的劣后級，出資約20億元。

此外，出售總代價當中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。

知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細節。

從家居到商場

結合市場傳聞表示，英格卡此番“清退”決心較強。

從消息來看，出售完成后，項目的運營權仍在英格卡手中，且其承諾投資期間，保險機構的回報率將接近7%。

有知情人士表示，“要不是險資要他們擔保，他們巴不得全退。”

對英格卡而言，宜家家居走向下坡路，薈聚購物中心面臨消費疲軟與市場競爭，其壓力可想而知，而出售顯然是其止損與回血的最佳方式。

首先來看宜家家居，1998年，第一家中國門店落地上海之后，宜家與中國消費者曾一起度過了漫長的蜜月期。

然而，一方面，紅星美凱龍、居然之家、顧家家居等本土品牌不斷發展壯大；另一方面，隨著電商的發展，貼著“宜家風”標簽的平替產品在互聯網上層出不窮，線上線下的競爭壓力下，宜家的市場份額不斷被擠占。

但更重要的是，過去幾年，中國房地產行業進入深度的轉型期，作為上下游產業鏈之一的家居行業不免寒意逼人，新房配套的家居需求隨著樓市下行不斷萎縮，存量市場的競爭愈發激烈。

行業震蕩之下，家居企業們面臨著客流減少、業績縮水的難題。其中，顧家家居2024年歸母凈利潤同比下降29.38%；紅星美凱龍自營商場業務收入同比下滑12%；居然智家凈利潤降幅達到32.08%。

宜家的日子并不好過。2024年財年，宜家家居的門店雖增長至39家，但其銷售額盡在112億元左右，對比2019年的數據來看，29家門店實現了157.7億元的銷售額。

更多的門店，卻創造了更少的業績，這個曾經備受年輕人喜歡的“北歐神話”已漸漸走下神壇。

宜家也曾試圖挽救，從2024年8月以來，宜家在中國市場數次降價。

彼時，該公司宣布了“生長+”戰略，提出要在中國市場投資63億元用于包含服務、渠道在內的多項品牌建設，其中一項比較顯著的計劃是對超過300種產品進行長期性降價。

今年3月，宜家所屬的英格卡集團全球零售總裁托爾加·恩庫在回答媒體提問時亦表示，低價策略將長期持續。

但低價策略似乎沒能挽回中國消費者的心，目前宜家成了消費者眼中"宜逛不宜買"的代表。

可以看到的明顯現象是，來宜家的消費者，真正買家具的并不多，但逛街、拍照、就餐甚至散步消磨時光的居多。

但英格卡的壓力不僅來自宜家，在整體消費增速下降與市場競爭加劇、同質化嚴重的情況下，薈聚購物中心同樣面臨著巨大的經營壓力。

也因此，對英格卡而言，此番出售旗下購物中心，或許是其回籠資金、改善現金流的最優解。

更重要的是，英格卡所持的10個薈聚購物中心以重資產模式為主，且福州、西安、上海等七個項目均處于運營初期，要實現資金的正回流仍需漫長的時間。

此番出售過后，企業能夠轉向輕資產運營，不僅能夠降低項目的運營成本，還能迅速的補充現金流，提高運營效率與靈活性。

此外，基于目前消費基礎公募REITs的熱火，也有市場人士猜測，英格卡此番操作是否有意做Pre-REITs基金，提前進行資產培育，劍指公募REITs市場。

不過，考慮到此次接盤方均為險資，這類資本對于不動產的退出并沒有那么強烈，也因此，這一猜測是否成立，仍需靜待答案。

泰康們的考量

事實上，泰康參與的這場收購，只是險資深度介入中國商業不動產市場的縮影。

過去幾年，新華保險、中郵保險、大家保險等險資機構，接連下場收購零售行業、辦公項目以及長租公寓等不動產。

根據仲量聯行發布的數據顯示，保險公司正成為中國內地商業地產資本市場的重要力量。2022年至2024年期間，保險公司在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。

2025年上半年以來，險資仍在持續下場，其中，中郵保險牽手中東主權投資機構，完成對上海博華廣場的收購；建信人壽斥資56.85億元拿下上海外灘核心區超高層寫字樓，新華保險聯合中金資本成立基金，接連接盤14個萬達廣場項目；陽光保險參與收購48座萬達廣場；大家保險35.4億接盤瑞安房地產旗下的佛山嶺南天地、嶺南購物中心項目……

數據來源：公開報道、商業客整理

據中國保險行業協會數據顯示，上半年，中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽等險企在不動產項目上的投資顯著加速，合計新增投資金額達到47.47億元，較去年同期激增超6倍。

有業內人士表示，險資是成為房地產市場大宗交易的積極參與者，尤其偏好核心城市優質資產，比如北京、上海的寫字樓、長租公寓及商業綜合體。

險資布局商業不動產的配置熱情，一方面基于債券利率下行與穩定收益需求的矛盾。

觀點新媒體查閱發現，當前，低利率環境下，傳統固收類資產的收益率持續下降，最新數據透露，十年期國債收益率僅有1.73%，銀行理財產品業績比較基準也在密集下調。

相比之下，在政策支持下，寫字樓、零售商業、長租公寓等項目不僅能夠提供穩定的租金收入，還具備抗通脹特性，精準契合保險資金對"收益可預期、風險可管控"的核心配置需求。

另一方面，近兩年，中國房地產市場正經歷深度的調整期，部分企業因轉型、融資需求，將大量的優質持有型不動產擺上貨架，這無疑也為險資提供了高性價比的投資機會。

回到本次的交易當中，傳聞提出，英格卡承諾在此次投資期間，泰康人壽等險資的回報率將達到7%，這顯然要高于債券、銀行理財等收益率。

不僅如此，目前，消費基礎設施公募REITs已然進入常態化發行階段，如若后續薈聚購物中心能夠成功申報公募REITs，泰康們能夠從中獲得的利益將更為可觀。