Mall化的廣州

       來自廣州市經貿委的消息顯示，亞運前后，總投資額超過180億元、面積超過120萬平米的15家購物中心相繼開業，其新增商業面積大于過去五年總和。其中，天河北、珠江新城、白云新城等成為熱點板塊。

        這些項目包括處于天河體育中心區的西城都薈購物廣場、太古匯廣場、萬菱匯、宏城廣場、時尚天河；處于珠江新城的高德置地四季MALL、太陽城廣場、國際金融中心；處于白云新城的5號停機坪、大連萬達廣場和YH海航城等。隨著這些購物中心的相繼投放運營，廣州商貿之都的地位將得到進一步的鞏固與提高。

    “更為重要的是，隨著這些大型高端商業中心的投放運營，Chanel、LV、瑪莎百貨、愛馬仕等國際知名品牌也會進入廣州，提升廣州商業氛圍和檔次，為廣州打造‘國際化購物天堂’和‘時尚之都’奠定堅實基礎。”在廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶看來，廣州的商貿流通業將迎來“新的春天”。

        不過，盡管廣州Mall發展迅速，但與國際和國內商業標桿城市相比，廣州的零售商貿商業一直存在較大差距。以國內為例，據相關數據顯示，從人均占有購物中心面積來看，2009年廣州、北京、上海人均大型購物中心商業設施占用面積分別約為0.31平方米、0.45平方米、0.57平方米。

         差異化趨勢

        巨量優質物業的集中入市，讓各品牌發展商不得不考量旗下物業的經營特色。

        致力于樹立廣州商場新標桿的太古匯，將目標瞄準全球中高端市場，已引入LV、Prada、Armani、Bally、Chanel、Fendi等一線品牌。

         太古匯（廣州）發展有限公司郝繼霖稱，太古匯在租戶組合和環境設計、服務等方面都有獨特的地方。比如環境設計注重營造賓至如歸的溫馨感覺；流通設計注重縱橫垂直通道都留有自由度，讓消費者逛街時可隨時調換方向和樓層，不用把時間浪費在找路上；商業組合將融匯中外，租戶中60%是國外品牌，40%內地品牌。

         其他購物中心也不甘“示弱”。與之隔路相望的萬菱匯，定位為綜合性購物中心，已簽約Shen、俄羅斯KIRA等高級品牌；珠江新城東部的太陽城廣場，宣稱打造廣州市“匯國際時尚，領世界潮流”的高檔大型購物中心，計劃引進著名的外資百貨公司為主力店，同時引進國際一、二線的高端品牌，國際著名超市以及高檔餐飲、高檔電影院等；白云區機場路的海航YH城，定位全球首個航空主題購物廣場，集國際精品、時尚旗艦名牌、國際特色餐飲、特色主題休息娛樂、觀光旅游于一體的大型購物中心，入駐品牌有Casamilano、Gucci、Burberry等等。

         除了項目定位，激烈的競爭也催生了不少品牌新業態。

        太古匯引入4500平米的華潤高端超市品牌Ole；高德置地四季商場15000平米的廣百百貨首家青春時尚主題GBF風尚、3200平米的吉之島SM（精品型食品超市）；中華廣場引入4300平米的百佳內地首家高端超市品牌Taste等。

         “差異化經營成為市場大勢所趨。”廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋對地產中國網表示，“但這些物業初期會屈服于租賃市場的壓力，同質化和搶租客現象不可避免。”

    據媒體報道，太古匯試業后，原來計劃引進的百貨瑪莎、愛馬仕、GUCCI都未成功，取代的是優衣庫、IT等中下品牌，反差云泥之別。而就在太古匯試業次日，愛馬仕在此前廣州唯一高端消費商場——麗柏廣場擴建翻新的200平方米新店重新開業，吸引眾多消費者排隊捧場；而Gucci也將重返廣州的第一門店落戶麗柏廣場。

         在此形勢下，就連被譽多年“廣州商場最大提款機”的天河城，也開始思變。天河城集團副總裁王威對記者表示，天河城固然有多年的先發和品牌優勢，消費者的消費習慣一時難以改變。但不代表我們不繼續創新和保持活力。

        據悉，天河城加強了購物環境的提升和改善（如北區廣場的全面改造），以專職部門加強服務和精細化管理，并進行針對性的品牌調整機制，還關注市場（有錯位、能吸引人流的）新品牌需求，適當引導和研究未釋放的需求群體。

         共贏才能共生

          值得注意的是，以太古匯代表的體育中心商圈，三公里范圍內集聚了萬菱匯、天河城、正佳廣場、時尚天河、宏城廣場等眾多綜合體項目。這種低密度、多項目集聚特性，在國內實屬罕見。

        “連著幾年超過100萬平方米大型商場開業，肯定有人輸有人贏。”五號停機坪招商總監朱志文此前接受媒體采訪時，直言自己面對的招商壓力。

        “根本的解決方法是，進行差異化定位，尋找不一樣的消費體驗。”王威認為，大家的眼光不能全盯著國際一線品牌。實事上，國際上有很多具有較大影響力的二線、三線品牌，他們目前都尚未進入廣州市場。

       “但差異化經營和細分市場只是解決競爭的必要手段，要使大家都活得滋潤，大家必須一起努力去做大蛋糕。”王威說，如果僅僅依靠細分現在的市場消費力，大家可能都吃不飽，因此，我們需要努力調“外水入穗”，并在一定程度上留住去港澳市場消費的客流。“可行的方法是向周邊城市和旅游業要收益，將珠三角二三線城市龐大的消費能力和內陸高端消費人群吸引到廣州來，就像現在的香港一樣。但這不僅需要商家、地方政府和城市經營者持續的全力以赴。”

         接受記者采訪的多位業內人士認為，廣州具備這方面開發的空間和潛質。

        首先，廣州最終定位“區域金融中心、旅游名城、商貿文化中心”，為廣州商業發展開啟了思路；其次，隨著珠三角一體化及軌道交通體系的進一步推進改善，廣州對邊區域的輻射能力正在增強，越來越多的珠三角二三線城市消費力將通過軌道交通這一大動脈輸送到廣州來；第三，廣州已正式出提構建“國際化購物天堂”和“時尚之都”的規劃，并將在未來3~5年內，力促規劃建設“五區引領、五圈十街輻射、多帶支撐”多中心的廣州零售商業體系。

    以上潛質為廣州Mall的繁榮提供了可能，但能否真正共贏，仍待時間考驗。