1. 沃爾瑪沒有發(fā)揮出主力店應有的作用
當今的國內零售行業(yè)已經(jīng)徹底告別了短缺時代，什么世界五百強知名的連鎖大賣場開業(yè)人山人海的時代早已一去不復還，消費者是理性的，決定購買的因素是交通、價格、環(huán)境以及商品等，而不是世界500強的排名秩序。沃爾瑪目前的運營能力在華東地區(qū)明顯不如他的競爭對手比如大潤發(fā)，其僵化的官僚的管理制度也是制約發(fā)展的一大詬病。在此情況下，印象城依托沃爾瑪帶動人流的美好愿望完全落空，而靠近沃爾瑪?shù)牡赇伝救筷P門，這便是明顯例證。在此，筆者希望國內的開發(fā)商們要引起警戒！現(xiàn)在許多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商認為只要引進了世界五百強如沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)等，后期成功運營就有保障，可見這個“金字招牌”不是靈丹妙藥！
2. 標準店鋪面積偏大
印象城的標準鋪位面積120平方米，對于縣級市來說面積偏大，120和80平方米的營業(yè)額基本一致，但是投入?yún)s差20-30%，導致租戶的經(jīng)營成本大幅上升，而這些租戶大部分是代理商，一旦出現(xiàn)整體經(jīng)營困難，對于代理商來說就是生死存亡的事了。印象城看起來很大，能買的東西卻很少。對于商鋪分割來說，這是商業(yè)地產(chǎn)含金量很高的“活”！不是想當然想怎么割就怎么割的，比如以筆者現(xiàn)負責這個購物中心來說，就與印象城的商鋪分割剛剛相反，商鋪分割的普遍偏小，面積太小的商鋪造成招商引進的商戶全為中小商戶，國內或國際大牌環(huán)顧左右鄰居，由于他們（她們）可不是“平常百姓”，人家要擇“鄰”而居，結果呢，造成國內或國際的知名品牌幾乎絕跡。因此，商鋪分割必須由量體裁衣！必須要根椐市場定位與業(yè)態(tài)、業(yè)種組合結合品牌落位來分割，而不是憑個人經(jīng)驗或想當然來任意分割組合，這一點希望國內的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們必須要從事吸取教訓。
3.完全套用美國的購物中心管理模式，放棄對租戶日常經(jīng)營的管理責任
印象城對于各店鋪的日常經(jīng)營基本放任不管，僅作一個省事的包租公，這種模式對于那些大牌的直營店鋪來說沒有任何問題，但是像常熟這樣的城市，絕大部分代理商都是代理商經(jīng)營，代理商本身管理能力就弱，而且不在現(xiàn)場，這樣絕大部分店鋪出現(xiàn)購物中心不管，代理公司關不著的真空地帶，這樣做的必然結果是服務、衛(wèi)生、形象，甚至連基本的開關門時間都不能保證，導致顧客意見極大。這種“故事”，筆者發(fā)現(xiàn)這絕不印象城的專利，現(xiàn)在即將在很多二三線城市上演，許多開發(fā)商“包租公”們，他們如今最熱衷或最擅長的便是此道，就是提供基本的物業(yè)管理服務，想盡辦法收取租金。
4. 停車場便利性差，開車的女性消費者懼怕
印象城對消費者來說最大的硬傷時停車場，印象城采取分層式夾層停車場，顧客需360度盤旋而上，坡道極陡，對于技術不佳的女司機來說絕對是一個巨大的考驗。看兩邊遍體鱗傷的墻壁就知道發(fā)生了很多的事故。最大的問題還不是這個，像常熟這樣的縣級市，絕大都數(shù)司機仍習慣于路邊停車，怎么方便怎么停，印象城設計復雜、駕駛難度極大的停車場自然不討消費者喜歡。簡單的解決方法是增加路邊停車位，根本的解決方法是采用地下停車場。
5. 宣傳力度不足
據(jù)了解，印象城開業(yè)已經(jīng)快2年時間，直到現(xiàn)在還有很大一部分消費者仍不知道印象城，在當?shù)睾芏嗟念櫩桶盐譅柆斁彤敵闪恕坝∠蟪恰保瑥拇艘部闯鲇∠蟪情_業(yè)后的品牌形象與營銷推廣方案是有漏洞的，恐怕印象城在開業(yè)后在宣傳推廣方面的預算投入嚴重不足是主要的原因。
6. 縣域城市的消費者對于購物中心經(jīng)營模式完全不適應
印象城是常熟第一家符合國際標準購物中心，和常熟消費者已經(jīng)熟悉的百貨采取完全不同的經(jīng)營方式，有點像四不像，沒有百貨公司司空見慣的統(tǒng)一打折送券等促銷手段，沒有熟悉的百貨公司空間布局，沒有統(tǒng)一的服務規(guī)范。。。
筆者多年的商業(yè)運營經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，作為一個大型SHOPPING MALL的經(jīng)營者們，今后應特別重視與密切關注各承租戶的整體經(jīng)營狀況，因為，任何 一個成功的購物中心（或MALL）里，其實，每個承租戶的成功都是互相依賴的！比如里面某一個承租商家的成功，必然會因為它的成功或鼎盛的人氣，帶來或引導其他周邊承租戶的成功，這就是大型商業(yè)綜合體內商家的共生原理。因此，筆者特別要提醒那些只關注收益或太注重企業(yè)短期收益回報的經(jīng)營者們，必須學習與掌握平衡的”藝術“，要重點評估商家素質!(一是租金,二是實力)，尤其對于現(xiàn)在國內多數(shù)位于新興商圈的大型商業(yè)或超大型的購物中心來說，更加要重視的是聚客主體或商家的吸客能力!
于2011/06
