1. 沃爾瑪沒有發揮出主力店應有的作用

　　當今的國內零售行業已經徹底告別了短缺時代，什么世界五百強知名的連鎖大賣場開業人山人海的時代早已一去不復還，消費者是理性的，決定購買的因素是交通、價格、環境以及商品等，而不是世界500強的排名秩序。沃爾瑪目前的運營能力在華東地區明顯不如他的競爭對手比如大潤發，其僵化的官僚的管理制度也是制約發展的一大詬病。在此情況下，印象城依托沃爾瑪帶動人流的美好愿望完全落空，而靠近沃爾瑪的店鋪基本全部關門，這便是明顯例證。在此，筆者希望國內的開發商們要引起警戒！現在許多的商業地產開發商認為只要引進了世界五百強如沃爾瑪、家樂福、大潤發等，后期成功運營就有保障，可見這個“金字招牌”不是靈丹妙藥！

　　2. 標準店鋪面積偏大

　　印象城的標準鋪位面積120平方米，對于縣級市來說面積偏大，120和80平方米的營業額基本一致，但是投入卻差20-30%，導致租戶的經營成本大幅上升，而這些租戶大部分是代理商，一旦出現整體經營困難，對于代理商來說就是生死存亡的事了。印象城看起來很大，能買的東西卻很少。對于商鋪分割來說，這是商業地產含金量很高的“活”！不是想當然想怎么割就怎么割的，比如以筆者現負責這個購物中心來說，就與印象城的商鋪分割剛剛相反，商鋪分割的普遍偏小，面積太小的商鋪造成招商引進的商戶全為中小商戶，國內或國際大牌環顧左右鄰居，由于他們（她們）可不是“平常百姓”，人家要擇“鄰”而居，結果呢，造成國內或國際的知名品牌幾乎絕跡。因此，商鋪分割必須由量體裁衣！必須要根椐市場定位與業態、業種組合結合品牌落位來分割，而不是憑個人經驗或想當然來任意分割組合，這一點希望國內的商業地產開發商們必須要從事吸取教訓。

　　3.完全套用美國的購物中心管理模式，放棄對租戶日常經營的管理責任

　　印象城對于各店鋪的日常經營基本放任不管，僅作一個省事的包租公，這種模式對于那些大牌的直營店鋪來說沒有任何問題，但是像常熟這樣的城市，絕大部分代理商都是代理商經營，代理商本身管理能力就弱，而且不在現場，這樣絕大部分店鋪出現購物中心不管，代理公司關不著的真空地帶，這樣做的必然結果是服務、衛生、形象，甚至連基本的開關門時間都不能保證，導致顧客意見極大。這種“故事”，筆者發現這絕不印象城的專利，現在即將在很多二三線城市上演，許多開發商“包租公”們，他們如今最熱衷或最擅長的便是此道，就是提供基本的物業管理服務，想盡辦法收取租金。

　　4. 停車場便利性差，開車的女性消費者懼怕

　　印象城對消費者來說最大的硬傷時停車場，印象城采取分層式夾層停車場，顧客需360度盤旋而上，坡道極陡，對于技術不佳的女司機來說絕對是一個巨大的考驗。看兩邊遍體鱗傷的墻壁就知道發生了很多的事故。最大的問題還不是這個，像常熟這樣的縣級市，絕大都數司機仍習慣于路邊停車，怎么方便怎么停，印象城設計復雜、駕駛難度極大的停車場自然不討消費者喜歡。簡單的解決方法是增加路邊停車位，根本的解決方法是采用地下停車場。

　　5. 宣傳力度不足

　　據了解，印象城開業已經快2年時間，直到現在還有很大一部分消費者仍不知道印象城，在當地很多的顧客把沃爾瑪就當成了“印象城”，從此也看出印象城開業后的品牌形象與營銷推廣方案是有漏洞的，恐怕印象城在開業后在宣傳推廣方面的預算投入嚴重不足是主要的原因。

　　6.  縣域城市的消費者對于購物中心經營模式完全不適應

　　印象城是常熟第一家符合國際標準購物中心，和常熟消費者已經熟悉的百貨采取完全不同的經營方式，有點像四不像，沒有百貨公司司空見慣的統一打折送券等促銷手段，沒有熟悉的百貨公司空間布局，沒有統一的服務規范。。。

             筆者多年的商業運營經驗發現，作為一個大型SHOPPING MALL的經營者們，今后應特別重視與密切關注各承租戶的整體經營狀況，因為，任何 一個成功的購物中心（或MALL）里，其實，每個承租戶的成功都是互相依賴的！比如里面某一個承租商家的成功，必然會因為它的成功或鼎盛的人氣，帶來或引導其他周邊承租戶的成功，這就是大型商業綜合體內商家的共生原理。因此，筆者特別要提醒那些只關注收益或太注重企業短期收益回報的經營者們，必須學習與掌握平衡的”藝術“，要重點評估商家素質!(一是租金,二是實力)，尤其對于現在國內多數位于新興商圈的大型商業或超大型的購物中心來說，更加要重視的是聚客主體或商家的吸客能力!

                                                                          于2011/06