如中國(guó)城市化的進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會(huì)問題一樣，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣存在許多誤區(qū)，走入過一些歧途。在此我們從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式、管理模式、營(yíng)銷模式、招商模式、贏利模式等歸納出中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的十大誤區(qū)：
1. 認(rèn)知過于簡(jiǎn)單
在很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，一是不少發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅開發(fā)的模式，沒有認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的根本區(qū)別，直接套用比較熟悉的住宅開發(fā)模式或者是成功的商業(yè)“概念”，過于依賴概念進(jìn)行推廣。
2. 定位過于求大
定位就是要根據(jù)項(xiàng)目的各種影響因素，整合可利用資源，找出項(xiàng)目最根本的
優(yōu)勢(shì)和差異，以營(yíng)造出商業(yè)地產(chǎn)的特色功能。當(dāng)前許多由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來的
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多存有一種想后來居上的“做大”心理。他們?cè)谝?guī)模上盲目求大以期獲得市場(chǎng)高位。
3. 決策過于草率
決策是定位的基礎(chǔ)，只有在合理的決策模式前提下，才能做出科學(xué)的定位，并為以后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)做好鋪墊和準(zhǔn)備。由于目前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來越復(fù)雜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，只有在對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及其它影響因素進(jìn)行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項(xiàng)系統(tǒng)工程僅僅依靠開發(fā)商是很難做得好的。
4. 開發(fā)欠缺系統(tǒng)思維
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段。當(dāng)前的許多商業(yè)物業(yè)開發(fā)卻有意無意忽略了與城市功能之間的關(guān)系。從目前各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，都不同程度地存在著由于對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確和全面而造成定位失誤，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的黯然出局，這不僅影響了開發(fā)商自己的利益，也破壞了城市建筑格局（商業(yè)地產(chǎn)的外在載體空置甚至爛尾極大地影響了城市空間格局）和商業(yè)格局，還影響了業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的利益。 “政府規(guī)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)籌開發(fā)、創(chuàng)造價(jià)值”應(yīng)該是較為理想的開發(fā)模式。
5. 融資渠道單一
從121文件實(shí)施以來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中融資就成了一個(gè)被經(jīng)常提及的關(guān)鍵字，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金條例和近期的通脹風(fēng)險(xiǎn)也使房產(chǎn)大環(huán)境在資金運(yùn)作方面有了更多困難。資金籌措的限制和資金流動(dòng)性的降低，也使金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款心有疑慮。
6. 經(jīng)營(yíng)模式亟待創(chuàng)新
租售并舉是目前中國(guó)大部分開發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式，應(yīng)該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是它也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕希芏嚅_發(fā)商往往把握不住火候，通常來說租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易
手后，將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主率，這樣不僅使業(yè)
主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。
7. 管理水平落后
從目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)狀況來看，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理無疑是一個(gè)致命的軟肋，有很多商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)黃金地段，人流量也很大，但是卻只見開張的一段時(shí)間里紅紅火火，不久后便出現(xiàn)了商戶撤柜、業(yè)主停租的狀態(tài)，偌大的商場(chǎng)卻門可羅雀。商業(yè)物業(yè)的管理不同于普通住宅的管理，它直接關(guān)系到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與經(jīng)營(yíng)效益。
8. 營(yíng)銷理念的偏頗
商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷是一個(gè)從產(chǎn)品到概念再回歸產(chǎn)品的過程。現(xiàn)階段很多商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷停留在概念營(yíng)銷階段，但是從其發(fā)展軌跡來看，和住宅地產(chǎn)一樣，最后營(yíng)銷仍然要回歸產(chǎn)品，而且商業(yè)地產(chǎn)除了要考慮其自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)外，對(duì)于區(qū)位環(huán)境的分析更為重要，只有通過客觀的分析和詳實(shí)的數(shù)據(jù)來展現(xiàn)項(xiàng)目的升值空間和潛力，日益理性的投資者才會(huì)認(rèn)可該項(xiàng)目。另外，商業(yè)地產(chǎn)的前提是“本土化”，必須通過準(zhǔn)確的時(shí)間調(diào)研和消費(fèi)力評(píng)估，才能有效進(jìn)行項(xiàng)目自身的開發(fā)、運(yùn)作和發(fā)展。
9. 招商缺乏系統(tǒng)性長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃
目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是租售并舉，雖然有大部分開發(fā)商認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段，但仍存在招商過程中的混亂和粗放等問題。很多開發(fā)商在招商之前并沒有一個(gè)很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營(yíng)范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營(yíng)和管理帶來大量隱患。
10. 贏利模式急功近利
商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值，借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實(shí)這是一個(gè)發(fā)展弊端，因?yàn)殡m然開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值，而且在這個(gè)
銷售過程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場(chǎng)混亂，商業(yè)形態(tài)無法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項(xiàng)目開發(fā)難以為城市服務(wù)，又對(duì)開發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。
