王慶/文

開發商預計的市場形勢在2012年初沒能出現，形勢變得更加微妙，很多開發商把希望寄托于2012下半年，但我想這個希望很有可能破滅。先看幾個數據，流通過剩導致的通貨膨脹已經愈演愈烈，民生問題已轉化為威脅“和諧社會”的首要問題，擠掉4萬億政府投資產生的巨大泡沫，房地產是核心，并且擠掉的過程不會很短，會很漫長，讓房地產物業價值逐漸縮水，是緩解中國經濟問題的必然選擇。

拖累房價下行的政府阻力主要來自地方巨額債務，中國的二三線城市更為突出。2011年底，北京房地產占GDP比重回到10%以下，年初上海也宣布回落到8%，一線城市的轉型至少可以保證房地產調控的最危險的結果不會影響中國中心城市的經濟發展，二三線城市的經濟問題只能靠區域自行消化。

2011年中央銀行的房地產貸款壓力測試，顯示中國銀行有能力在房價下跌50%的悲觀情況下，完成貸款覆蓋率100%，也就是平穩回收全部本金。這也源于自2010年開始的貸款比例的上調，銀行為此已經準備了兩年，完成了自我解救，也向社會表明，房價下滑，銀行扛得住。

接下來，誰會為泡沫的破裂埋單，只有兩個人：開發商、投資者。

因此，2012年將是中國房地產劇烈波動的一年，眾多開發商要么退出，要么必須轉型，其方向:一是轉變為資產管理（商業類、公寓類、酒店類地產），二是延伸至服務產業（物業服務、商業服務、金融服務）。