|
“總理房價”今何在？ |
|
今年兩會期間，溫家寶總理就房地產調控問題明確表態，認為“房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松”。據此，網友創造出“總理房價”這一新詞。彼時，限購已實施一年有余，房價由漲轉跌，調控確有明顯效果，可以說兩會上總理的表態恰逢其時，增強了購房者對房價下跌的信心。 但十分吊詭的是，總理的一番表態反而成為了房價走勢的分水嶺。根據國家統計局數據，自4月開始南京房價同比跌幅呈持續收窄之勢，其中11月已降至0.10個百分點，基本上達到去年同期水平。“總理房價”湮沒的是如此之快，以至于購房者還未來得及品嘗由其帶來的希望滋味，就已經被一波波漲價潮的現實拖進了失望的境地。如果從房價漲跌的維度來評判調控的成敗，那么號稱“史上最嚴”、以限購限貸為核心的本輪調控一定程度上面臨著重頭再來的尷尬。 房地產市場利益相關方無非包括中央政府、地方政府、開發企業和購房者等四類，而房價也就是上述主體各自行動后綜合呈現出來的市場結果。回顧今年南京樓市，造成房價與總理期盼南轅北轍的主要原因有但不僅限于以下三方面： 首先，中央政府和地方政府關于調控取向的不一致是導火索。 中央政府目光長遠，著眼經濟健康發展，調控勢在必行；地方政府立足任期，力求GDP政績，調控非其所愿。在今年國內經濟下行背景下，對于患上“房地產依賴癥”的地方政府來說，要完成穩增長重任房地產市場責無旁貸。因此，上述內隱沖突外顯化，我們能看到下至縣級市，中至地級市，甚至上至省級層面都有地方政府曾出臺救市措施。地方政府從幕后走向臺前，充當突破中央限購政策的急先鋒，替換之前的“總經理”成為軟抗總理的重要角色，雖然數量總體不多，但示范效應卻較強，弱化中央政府調控效果。事實再次證明，中央政府與購房者這種松散的聯合體抵不過地方政府加上開發企業這種唇亡齒寒的共生體。 其次，開發企業供應和購房者需求之間的脫節是直接原因。 恐怕沒有誰能料到今年市場需求是如此的綿長，且后勁十足。因限購推遲入市的需求在疊加今年原有的需求后爆發出巨大能量，快速消化市場供應，其中中小戶型持續處于供不應求態勢。在投資投機需求基本離場情況下，洶涌的剛需也能捧高房價，甚至將房價推升至未限購時的水平。僅以浦口為例說明，作為全市領漲的板塊，11月浦口商品住宅成交均價已達到8528元/m2，相比去年3月僅低出不到100元/m2。 最后，購房者對于后市房價的看漲是根本原因。 當社會變遷時，最先也是最容易發生改變的往往是社會制度，之后是人的行動模式，最后也是最難發生變化的才是人的價值觀念。因此，人的觀念一旦形成，要想改變實非一朝一夕之功。在歷經房價越調越漲的魔咒后，由不得購房者不對今年的任何風吹草動慎重對待，以盡量避免房子這座大山有任何重量的增加。更何況，今年地方政府層出不窮的穩增長措施、央行兩次降息操作等盡管并非以救市為直接目的，但卻依舊實實在在利好房地產市場。另外，過往的房地產市場經驗造就了非理性買漲現象，那么就算購房者是一理性人，也難以做到獨善其身，最好的選擇依然是盡早加入到非理性隊伍，為的是搶占房價相對低點。 今時今日，限購政策已被市場完全適應，房價短期內不僅看不到再次下跌的跡象，反而隱現繼續上漲的沖動。看來，要想實現與居民的收入相適應，與投入和合理的利潤相匹配的“總理房價”依然任重道遠。?ā???<商品住宅成交均價已達到8528元/m2，相比去年3月僅低出不到100元/m2。 最后，購房者對于后市房價的看漲是根本原因。 當社會變遷時，最先也是最容易發生改變的往往是社會制度，之后是人的行動模式，最后也是最難發生變化的才是人的價值觀念。因此，人的觀念一旦形成，要想改變實非一朝一夕之功。在歷經房價越調越漲的魔咒后，由不得購房者不對今年的任何風吹草動慎重對待，以盡量避免房子這座大山有任何重量的增加。更何況，今年地方政府層出不窮的穩增長措施、央行兩次降息操作等盡管并非以救市為直接目的，但卻依舊實實在在利好房地產市場。另外，過往的房地產市場經驗造就了非理性買漲現象，那么就算購房者是一理性人，也難以做到獨善其身，最好的選擇依然是盡早加入到非理性隊伍，為的是搶占房價相對低點。 今時今日，限購政策已被市場完全適應，房價短期內不僅看不到再次下跌的跡象，反而隱現繼續上漲的沖動。看來，要想實現與居民的收入相適應，與投入和合理的利潤相匹配的“總理房價”依然任重道遠。（李智） |
