[提要] “原本我們還有很多商業可以賣的，現在我們都舍不得賣，還是決定持有。”

　　12月17日，寶龍地產公布最新銷售數據顯示，11月單月錄得銷售收入6.39億元，銷售面積81925平方米。天津寶龍國際中心11月20日開盤銷售1.5億，應當是寶龍當月業績最大貢獻者。

　　截至11月末，寶龍本年度累計銷售52.2億元，同比增19.7%。換言之，截至目前寶龍的銷售業績才及全年百億目標的一半。寶龍集團董事長許健康日前在接受觀點地產新媒體專訪時表示，預計今年全年銷售額可達60億。

　　即便如此，寶龍的業績看上去依然差強人意。為了謀求業績上的突破，近期包括萬科、龍湖、中海、星河灣等房企在內都大打降價牌，然而，寶龍卻并無太多降價的打算。

　　據了解，寶龍目前在售項目的降價幅度普遍在10%左右，就算是開盤熱銷的天津寶龍國際中心，優惠幅度也不大。據了解，天津寶龍國際中心開盤前期及當天交2萬元定房可以享受5%優惠和總房款減15萬元優惠，一次性付款優惠5%。

　　從目前來看，寶龍似乎有著另外的考慮--逐漸增加持有的比例。日前消息指，寶龍希望日后自持部分的比例可達到60-70%以上。

　　“其實現在包括土地成本在內的各種成本都在提高，要賣也可能達不到預期的價格，所以現在持有會更好。而且，市場對于商業項目的需求還在。”許健康稱。

　　許健康稱，如果寶龍愿意賣，業績可能會更好些。“原本我們還有很多商業可以賣的，現在我們都舍不得賣，還是決定持有。”

　　他透露，寶龍今年開業的部分購物中心體量就達到70、80萬平方米，隨便一個拿兩三萬個商鋪出來賣，每平米大約賣幾萬元，隨便就能回籠幾十億。

　　與此同時，許健康亦表示，面對復雜多變的房地產市場環境，寶龍的發展速度也將會有所減緩。

　　按照原定計劃，寶龍設想五年內建造100座城市綜合體。不過寶龍現在卻想放慢速度，“做得細一點，做得好一點，不用做得太多，做太多沒必要。”許健康稱。

　　以下為觀點地產新媒體對寶龍集團董事長許健康的專訪實錄：

　　觀點地產新媒體：近期大家對于寶龍的業績相當關注，您預期今年寶龍的業績能達到怎樣的水平？

　　許健康：預計今年的銷售額會在60億左右，這個業績算可以了。原本我們還有很多商業可以賣的，現在我們都舍不得賣，還是決定持有。

　　很多今年開業的購物中心，我們都決定只租賃不出售。因為拓展、開發這些項目也不容易，我們就決定干脆把購物中心都持有不賣了。

　　觀點地產新媒體：現在選擇把大量的物業轉為持有，是預計未來的市場還是會變好嗎？

　　許健康：這個肯定的。其實現在包括土地成本在內的各種成本都在提高，要賣也可能達不到預期的價格，所以現在持有會更好。而且，市場對于商業項目的需求還在。

　　觀點地產新媒體：現在降價成風，不少房企都趕在年底前降價搶收。之前亦有一些報道指出，寶龍也開始做了一些降價的銷售，對此您是怎么看的？

　　許健康：其實我們降價的幅度很小，個別項目有些降價促銷活動，也都在10%左右，主要還是為了適應市場的需要，從來沒有拋售過。此外，我們發展的項目都是位于二、三、四線城市，一直以來價格都比較穩定，本來的價格就不算高，所以也沒有必要降價。

　　觀點地產新媒體：正如您所言，寶龍的項目主要集中在三四線城市，但日前有一些評論指出，明年三四線市場或將面臨深度衰退，其實現在也有不少人士也在質疑三四線城市商業地產市場的容量，然而您對于未來的預計卻相當樂觀，是基于怎樣的考慮呢？

　　許健康：我不覺得商業地產市場不好，現在的市場前景還是很好的。寶龍旗下商業項目的招商都沒難度，每一個商場開業都是95%以上的招商率。

　　現在在整個業內，無論是國際品牌還是國內品牌，都想擁有一個門戶。以前只是去開百貨，現在大家都想有自己的門店。所以，今年招商會更好一點。

　　觀點地產新媒體：稍早前，原金地商業地產常務副總裁潘韜出任寶龍集團商業總經理一職，業內認為這是寶龍為了運營模式求變做出了人才配備，擴大商業地產的發展規模，您又是怎樣認為的？

　　許健康：是。商業最主要就是招商和經營，這個最關鍵。所以，我們也在做一些人才引進。以前更多是老員工，但是現在吸收了一些新鮮血液，讓這個團隊更有戰斗力。

　　觀點地產新媒體：未來會不會配合商業地產發展的需要，做一些大規模的人才引進？

　　許健康：不會大規模的引進，其實企業穩定了就不需要太大的變化，這樣也能達到發展、壯大的效果。而且人一引進多了就會反而令管理結構更辛苦，所以，人才引進的關鍵核心是可以帶來很多影響的一兩個，太多反倒不是很現實。

　　觀點地產新媒體：所以，您預計潘總來了之后會對寶龍的商業地產發展帶來不少的幫助？

　　許健康：是的。他是有知識、有經驗的商業地產專業人才，再加上我們的經驗，這樣能夠讓他盡量去發揮最大的作用。同時，寶龍商業集團的整體團隊都是國內外著名商業集團的專業人才，整個團隊共同努力，對寶龍的發展是有很大幫助的。

　　觀點地產新媒體：您能否簡單介紹一下寶龍未來三至五年在商業地產的發展規劃？

　　許健康：本來預計的發展計劃會更理想一點，但是現在因為國家對整個房地產投資的約束，企業的戰略肯定要跟國家政策相匹配。我們會保持穩定發展的趨勢，我還是看好中國經濟，但是在速度上、規模上，我們可能會更保守一點，穩健一點。其實，不一定要增長太多，就算今天不做，也是一個很了不起的數字了。

　　觀點地產新媒體：但是之前有一些券商指出，寶龍擴張的步伐有點過于激進，存在較大的執行風險。

　　許健康：其實那些外圍人士不是很清楚了解寶龍的情況。看一個企業有沒有拋售就知道缺錢的程度，最簡單，看房地產商賣房子就知道了，就算這次拋售了20%多，對它來講少賺了而已，而不是虧本，我認為房地產業有約束是件好事情。

　　其實很多大地產商都沒有問題的，真正有問題的是那些遲進入的、專業度不夠的企業，它們一個項目都不懂得做，導致項目價值低，沒有效益，壓力自然而然就會很大。

　　我們不是賣不出去，而是不舍得賣。我們今年開業的部分購物中心體量就達到70、80萬平方米，隨便一個拿兩三萬個商鋪出來賣，每平米大約賣幾萬元，隨便就能回籠幾十億。

　　因為現在要想做好一個項目還要兼顧各種各樣的利益，而且現在機會越來越少，城市拆遷也變得越來越難，政府要去拆，但是房價跌了他也拆不下來。成本跟以前沒辦法比，好的地依然是一塊都難取。所以，這三個月能夠守住物業就算不錯了。

　　觀點地產新媒體：據了解，寶龍其實現在也在不斷地增加自持項目的比例，預計未來自持部分將達到70%以上，這對于寶龍的資金要求也就會更高，在資金安排上又是怎么考慮的？

　　許健康：短時間來看，資金鏈確實會有點緊張，但是如果放慢速度，不一定做這么多。做得細一點，做得好一點，不用做得太多，做太多沒必要。

　　觀點地產新媒體：您認為，隨著住宅市場壓力越來越大，會不會有更多的投資性需求流入商業地產，商業地產市場出現供不應求的情況？

　　許健康：不會，現在不會，大家都會冷靜下來，認真想想自己在干什么。當前宏觀調控下，風險較大，冷靜下來就不會去追求那么多，人就要被潑潑水，大家清醒過來，個個想做第一個，個個想做好，其實沒必要。

　　在西方國家，一些習慣是按部就班的，把企業做細做好，我們不要和其他人攀比，穩健發展還是企業的根本。

　　觀點地產新媒體：依您的看法，現在的地產開發商是處于冷靜的狀態，還是比較躁動、活躍的狀態？

　　許健康：我覺得，不管做住宅還是做其它，大家都會冷靜地把速度放慢一點看看，然后好好去思考，把自己內部的工作做好、做實。我認為大家應該要把自己的產品和企業做得更好一點，就好像有春、夏、秋、冬四季交替一樣，不要一直在沖刺，一直在奔跑，結果容易倒下去起不來了。

　　其實現在的市場就很好，宏觀調控我是認可的，讓企業冷靜下來然后各自再有序地夯實內部，煉好內功。那些想要去轉型的企業，80%、90%未來的發展道路都會有極大風險的。

　　觀點地產新媒體：在您的眼中，到底現在商業地產是否存在大家所言的泡沫及風險？

　　許健康：如果太多人去追逐就會有泡沫。其實什么東西都要恰到好處，如果懂也做，不懂也去做，到最后就會變得數量過剩，這種情況是很現實的。

　　我覺得現在國家治理得很好，很有超前的意識，把這種現象抑制下來，讓大家冷靜，未來可以更良性地發展。
　　（來源：觀點地產網　記者：梁嘉欣）