中國購物中心產業資訊中心主任郭增利

　　1月6日消息，中國購物中心產業資訊中心主任、亞洲購物中心協會2012輪值主席郭增利在論壇上表示，在2015年，新增購物中心的數量達1300家，從數量和規模將位于全球第四位，但整個購物中心在零售總額中占的比重目前不到12%，對于購物中心的企業、開發商壓力很大。

　　同時，郭增利表示，中國的購物中心有很好的發展。第一個是城鎮化，中國的城鎮化是購物中心、商業房地產發展當中非常重要的力量，第二消費率，也就意味著消費在GDP所占的比重。第三點，隨著大環境的變化，零售商開店的意愿或增強或者減少。他表示，從購物中心的發展勢頭，現在追求盲目追求租金高的情況不太樂觀。中國更多的開發商追求高端，實際上有大量的老百姓日常生活所需要是大眾化的，這樣的業態，這樣的品牌因為它的承租所占的比例有限的情況，很難在購物中心支撐，這個現象引起深思。社區型的購物中心的租金大大高于自身承載的成本比重，購物中心面臨很大的挑戰，更多的零售商、再加上市場環境的影響，開店意愿會減少。郭增利認為，中國的購物中心將從投資性的地產轉為受關注的零售渠道。

　　以下為郭增利現場發言實錄：

　　郭增利：謝謝各位，感謝深圳商報邀請我和大家交流一下。剛才聽到主持人介紹了，非常高興鹽田、海岸城，還有很多的商場在這里。我發表一些看法，和大家一起討論。希望對動向的分析，來看一下中國的購物中心，甚至于放大一點說，中國的零售業，中國的百貨店未來怎么發展？ 這次感覺非常超出我們的想象，中國購物中心是統一管理，分散經營，我們很難捕捉到購物中心的銷售業績。好在上海的協會和上海統計局做了一份比較完整的調查，今天內容當中就有一部分是結合上海購物的情況對中國的購物中心進行分析。實際上購物中心發展起來，和中國購物中心發展史來看，到今年有22年的發展歷史。22年中中國購物中心的發展速度非常快。我們講中國的購物中心能夠發展到今天，其實有很多的內外部的條件共同交織，才促成今年的局面。

　　每年新增的數量和體量有放大的趨勢。中國的媒體對中國購物中心最新發布報告，有幾點，因為產業振興的結論針對到全國41個城市，難以統計到具體數字，只能是一些趨勢分析。我借助今天這個場合，對中國購物中心熱論是很難成立的。從這個角度來探討，為什么中國購物中心熱？大家看一個圖表，我們是從2001年之前416家購物中心作為起源，2011年是2700多家。上海的購物中心，我一致認為中國購物中心各個城市的表現上關注三類城市，一個城市是上海，因為上海布局合理，運營比較好。第二個城市，深圳，深圳購物中心的數量不大，但是深圳購物中心在每一個區域甚至整個城市發揮的作用對其他城市有很好的借鑒作用，也就是不強調數量，更強調質量的城市。第三個城市是北京，北京作為購物中心的反面城市，值得關注。因為北京的購物中心數量非常大，但是精品非常少，能夠讓老百姓頻繁光顧的購物中心少之又少。

　　我們把上海、北京進行了一些考察，和購物中心交流，我們要選出北京八個購物中心時讓老外來看時，我們很有壓力。但是我們去上海進行考察時，不要說考察8個，18個都有。上海的購物中心增長率是6倍，未來的4年時間會誕生69家購物中心，大家注意一個數據，這69家相當于過去18年的累計開業量，業內人到上海會發現太多的購物中心做得非常好。我們用全國的數量增長和歷史做比較，再拿上海比較，如果中國購物中心過熱，上海購物中心發展速度是否也認為過熱？答案是否定的，因為所有的新型商業形態都是從購物中心開始的。

　　第二，我們從體量來看，中國購物中心的符合增長率是25%，我們看一下中國購物中心在商業面積的角度上，增長的高峰期、增長率的高峰期已經過去了，非常巧合的一點，這條橫線趨向，大家看一下上海，上海的購物中心體量走向也會發現跟全國的購物中心的走向非常想像，跟其他城市也是一樣，快速的增長時期過去了，未來的四五年相對平穩增長的狀態。從全國的數量、面積進行對比，和上海的情況進行對比發現，中國購物中心的發展如果你認為成長速度太快，或者階段性的放量太明顯了，有一定道理。但是算做過熱的行業是牽強的。第三個理由，我們對全國購物中心的集中度進行分析，大家發現有一個非常大的問題，我們說購物中心中國有2700多家，市場集中度非常低。我們看美國的市場，到2010年達到CR67%，這是判斷這個行業的情況。上海前4位的購物中心所產生的銷售額是31%，以上海為標桿，來分析中國，是有價值、有必要的。今天在深圳開會，但是沒有做，因為沒有統計局有支持。深圳除了萬象城，對深圳城市發揮指導性的作用之外，還有鹽田假日廣場，還有海岸城，大家發現在特定區域已經成為這個區域當中當之無愧的商業中心。唯一欠缺的是計算深圳集中度時很難計算，因為是單個的項目為主。在明年，甚至于幾年來，集團在深圳開設幾家購物中心。中國的購物中心真的是很難站住腳跟。

　　在未來2015年，因為我們新增的購物中心的數量是1300家，所以從數量和規模將位于全球第四位，我不得不遺憾說，我們的數量大了，面積大了，但是整個購物中心在零售總額中占的比重目前不到12%，對于美國接近一半的數據，對日本接近26%的數據，購物中心的企業，開發商，你們的壓力還應該是蠻大的。

　　中國的購物中心過熱，我認為有一些牽強，在未來的情況來看，中國的購物中心有很好的發展，有兩個因素，值得大家關注，第一個是城鎮化，中國的城鎮化應該講購物中心、商業房地產發展當中非常重要的力量，第二消費率，也就意味著我們的消費在GDP所占的比重。第三點，大家可以關注一下，隨著大環境的變化，零售商開店的意愿或增強或者減少。購物中心的發展勢頭，我們得出一個不太樂觀的結論，現在追求盲目追求租金高的情況。零售商們給我們的呼吁是你們作為業主的協會、開發商的協會，是否站在更加公正的立場上來看待租金，因為在中國更多的開發商追求高端，實際上有大量的老百姓日常生活所需要的業主，這樣的業態，這樣的品牌因為它的承租所占的比例有限的情況，很難在購物中心支撐，這個現象引起我們的深思。恰恰我們未來中國的購物中心有很好的發展，但是我們覺得缺失一點，是否進入到購物中心的社區型的品牌很少，因為社區型的購物中心的租金大大高于自身承載的成本比重。所以購物中心面臨很大的挑戰，更多的零售商、再加上市場環境的影響，所以意愿會減少。

　　城鎮化和購物中心是否有經濟上的關系？我不敢肯定。如果有一天我有一個想法，中國購物中心的成長率和城市化率的演變是否找到關系？在經濟關聯上未必有，但是我當天有這樣的想法之后，就告訴我們的研究部，城市化率2015年的情況做一個表，購物中心的數據做一個表，這樣一對比發現一個驚人的結果，中國的購物中心增長率和中國的城市化率出奇的吻合，所以我覺得我自身在思考這個問題時，一直在想城鎮化率會推動購物中心未來的發展，到目前為止按照上一次人口普查的結果，中國的城鎮化46%多，這是不低的數字，但是這里面有很多的水分，我們要擠出水分，結合自己的收入水平，包括白老師講到深圳家庭收入的結構情況，所以要綜合考慮。看這個表，隨著城鎮化率達到六七十，購物中心不可能一直往上漲。這個表可能在三四線城市體現得更明顯一點。

　　談到城鎮化率，購物中心的數量、規模、質量沒有找到平衡點，現在有2700多家購物中心能夠在城市中扮演重要角色，對城市功能有巨大作用絕對不超過500家，這是恐怖的事實。所以我們要考慮商業、未來的品牌，是否給這個城市帶來厚重的東西，這值得深思。這2700多家購物中心都經營得好的項目。購物中心可能給一些媒體、圈外的人覺得過熱，因為項目沒有發揮該有的作用，所以購物中心持有否定的態度。所以購物中心在開發過程中重視城市的形象、城市功能的形象，肩負更多的責任，使購物中心在城市發展過程中能夠沉淀出歷史、文化，能夠讓我們的商業和老百姓越來越近。

　　消費率的問題，過去一談購物中心時，談人均GDP多少，有更多的機構對GDP關注度越來越弱了，開始轉向另外一個目標，消費率，中國的消費率目前處在很低的水平，比如說北京、上海、深圳，越大的城市，整個經濟發展的動力并不是消費，而是靠其他的產業帶動。在二三線城市，沒有招商引資的優勢，也沒有吸引外強的動力、能力，這個城市的經濟、城市發展更多靠消費來帶動。中國越來越多的開發商，老外的開發商對國內的三四線城市非常關注。我們想來想去，找到一個指標，就是今天和大家討論的消費率，建議更多的購物中心選址時從過去關注城市的GDP，對消費率有新的認識。

　　中國的消費率，這是2009年的數據，35.3%，對比印度時，心理反差非常強烈，印度的消費率55%，昨天陳部長有一個講話，這個講話是說2012年有刺激消費的政策，我相信有這個政策出臺時，對我們的購物中心也好，對我們的百貨超市也好，都是消費有很好的拉動作用。

　　這個表有104個城市，商家在選址布局，二三線城市發展速度比較快，未來三四線購物中心也會趕上來。

　　白老師講到收入情況，我們也想光看到消費率本身，也不完全科學合理。90年代我們的消費率接近50%，大家花錢時并沒有像現在小心謹慎，這跟社會的勞動保障，自身收入水平的增長能夠、幅度，和中國大的經濟政策息息相關的。作為商人來講，消費率的波動需要引起關注，現在消費率比90年代還低。

　　我們要關注消費結構的變化，為什么大家說購物中心都是餐飲先火，有很多的購物中心把餐飲比例甚至接近50%的項目，和市民的消費結構有關系的。在支出增長當中最大的除了教育，就是我們的餐飲部分。支出結構的變化，在每個城市反映的特點不同，所以我建議大家對一個城市、甚至這個區域的消費結構進行深入研究分析，把我們自身的業主組合、品牌的組合更加貼近消費者。同樣我們要關注消費方式的變化，包括大會的主題講到電子商務，實際上電子商務對實體商業的影響是客觀存在。中國的購物中心，甚至全世界的購物中心收到電子商務的影響存在，但是影響是相對比較小的。更加強調的是實物類的經營方式，而是當成社會交流場所，交往場所。中國的零售業和購物中心進行對比時，得出一個不平衡的結論，為什么？我個人的理解，未必準確，購物中心在什么情況發展的？在零售業充分發展的條件下形成購物中心的，中國恰恰相反的，中國的百貨公司也好，購物中心也好，缺少在國外的那種業種，這就意味著零售業到目前為止沒有意識到細分市場的功能和作用。在中國出現招商南一、品牌的同質化。在開店意愿來講，在08年金融危機時，我們和購物中心進行討論，品牌商進行討論，只有三個多月的時間受到的影響，09年開始零售業開店的信心增強。面對2012年市場時，我們不得不承認一個事實，零售業開店的意愿在降低，出現這個情況之后，更多的購物中心應該要千方百計的為零售業創造比較合理租金，讓他們在購物中心更好的經營。零售業充分發展了，中國購物中心的發展才有非常好的明天。如果零售業停留在目前的狀態，購物中心就會陷入招商困難中。

　　我們看購物中心的數量、質量、業績，如何客觀地評估？我跟大家交流的，中國2700多家購物中心，算的上優秀的500家，我希望其他的購物中心迎頭趕上。所以總體水平依然有待改善。中購聯主要專業研究模型中，我們關注商圈，因為中國購物中心的發展粗生很多新興商圈的興起。商圈劃分都市、社區、城區、特色等。

　　購物中心商圈的形成過程中，我們發現上海的購物中心是2002年以后開業的，我們看這些新興的商圈，大家會發現商圈的變化和購物中心的發展、演變聯系得非常緊密。過去提上海，比如說南京路、北海路，但是有這么多的購物中心誕生在上海，布局在不同的區域，但是會發現往上海的商圈已經形成大的格局，多中心的商業格局基本上全面形成了，深圳也好，北京也好，其他各個城市，特別是大的城市，多極商業格局形成了。商圈中發生升級、換代、提升的功能作用。

　　商圈，我們更加關注購物中心的經營能力，購物中心的評效在2010年的增長明顯，達到比較高的水平。購物中心在不同的商圈產生的坪效進行分析之后，有一個讓大家振奮的結果。在上海、包括在北京，有很多的購物中心的坪效是非常高的。中國購物中心的銷售額也是一樣的，和百貨公司創造的銷售額是非常接近。對于成長只有20年的購物中心行業來講這是非常好的事情。進一步看上海的購物中心的坪效時，75%的購物中心的坪效達到了。深圳購物中心的精品比較高，深圳的坪效整體不會像上海有這么大的反差。深圳，我想它的分布格局過萬是沒有懸念，是否達到上海的3.5萬，不好判斷，因為計算時大家的尺度不一樣，上海的統計，扣除了停車場的商業面積產生的結果。通過這個圖表跟大家分享一下，中國的購物中心經過20多年發展，成長速度非�？�，銷售能力也是非常強，3.5萬的銷售坪效不低的，這是值得驕傲的事情。

　　這是上海按照行政劃分的上海購物中心的坪效，只有橫崗在下滑的下降，因為這個購物中心做大的調整，其他的購物中心有上升的勢頭。從這個角度來講，中國的購物中心是非常值得期待的商業形態。

　　我們一直在講，零售商開店的意愿2012年減弱，除了自身的原因，確實租金問題，我們是否出臺租金評價體系，保持一個合理水平，實現零售業和業務中心雙贏的局面。從區域特征、建筑特征、租戶特征、租約、政策特征等進行綜合評價。這些表格是中購聯租金評價模型的構建結果，我們想通過這個指數和評價體系，建立客觀重癥的零售業和購物中心運營商合作的評價尺度，第二點平衡一下各個城市人家的購物中心的發展情況和我們的城市發展之間出現的是否一致，是否還有一些要改進的。

　　開發評價指數，這里有十大排名，這里發現深圳排在廣州之后，我們一致認為深圳的購物指數是比較高的，深圳的購物中心輸在投資額和購物中心的總面積，大家會發現深圳的購物中心的面積并不大，數量不多，但是精品項目比重比較高。所以得出這樣的結論。跟大家說一點，這個是更多的從開發的角度，開發層面去來看購物中心，剛才講的坪效、租金，爭取在2012年會融入到開發指數當中，變成真正的購物中心的評價，行業的評價指數，所以開發情況更多的面向于新型的城市，越來越多的購物中心擁有一點的項目之后，大家關注的是經營。

　　中國的購物中心從投資性的地產轉為受關注的零售渠道。為什么這樣來講？我們覺得中國的購物中心的業主結構恐怕是全世界業主結構當中最為復雜的，我們也會看到太多的住宅地產商做購物中心，做商業房地產，商業綜合體等，站在未來十年二十年看購物中心時，是否是地產？我的答案是否定的，我不排斥購物中心的價值，但是從整個經營過程來看，購物中心一定像百貨點、超市一樣，只是作為更多的零售品牌發展渠道，所以我們明年開深圳開會的名字是變成中購聯零售渠道（購物中心）大會，我們希望有更多的零售業、零售品牌更加關注購物中心渠道。購物中心的渠道，怎么有這樣的詞？有一個階段的過渡，就是零售渠道（購物中心）。通過這個圖表，購物中心的娛樂、休閑、美食等，跟我們的零售業都是息息相關的。我們有更多的零售商、服務商都可以進入購物中心當中。從這個層面來講，購物中心在未來的十年一定會成為更多的品牌關注的渠道，甚至成為主力渠道。中國的百貨店、超市、家居建材做購物中心轉型。大家面對的品牌商幾乎是一致的。有物質增值、經營增值，何樂不為。中國的未來購物中心擺脫目前大家說商業地產這四個字，但是我們在參加更多的國際會議時，發現有一個非常有意思的現象，但是不談商業地產，還是談消費者，所以我們的開發環境向上增長、向上增量的過程中，但是我相信十年的時間，中國的購物中心可能會逐漸的變成非常被零售商所關注的零售渠道。

　　時間的原因，我跟大家交流這么多，有一些觀點并不一定完全正確，只是供大家參考。謝謝大家！
　　（來源：騰訊財經）