攝影 時寬兵 洪兵
◆有人叫好，認為打造浙中商業購物中心正需要大體量商業項目
◆也有人擔心，上百萬平方米的商業面積需要多少購買力來支撐
世貿中心、浙中Mall、萬達廣場、永盛購物廣場、帝壹街、華源·印象城……2012年起，金華迎來史上最大規模的商業版圖擴張。一個個大型商業中心、購物中心、商業街，甚至是航母級的城市綜合體，或已建成、或在建設、或在選址規劃，金華商業規模正處在“噴發”的前夜。
就建筑體量而言，金華這輪商業地產的擴張規模將達到上百萬平方米。市商務局提供的數據顯示，市區現有商業營業面積近百萬平方米。據此推算，未來幾年金華商業面積至少再翻一番。
金華商業史上最大規模的擴張期正在到來。或許再過若干年，“大金華、大商業”的格局形成之時，我們才能更深刻地審視和評判這輪擴張。
大型商業項目群雄并起
仔細審視一下這輪商業地產擴張，可謂你追我趕、群雄并起。從市區江北到江南、從城西到城東，驚人的擴張速度不能不讓人發出“這世界變化快”的感慨。
在市區傳統商業中心西市街，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設已近尾聲，雄姿初現。有消息說，開發商永盛集團正在與外商接觸洽談，有意整體出租。如果最終能達成協議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，西市街又將新增一個外資背景的購物中心。
西市街的看點并不止于此。目前，在西市街南段，御江帝景的商業配套項目———帝壹街商業街已經掛出招商橫幅，商業體量在5萬平方米左右。該項目如果建成營運，西市街南段商業冷寂的格局將因此改變。隨著北段商業向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業街區。
在市區江南商業中心，蘭溪街商業步行街去年9月開街后，商業氛圍更加濃厚。目前蘭溪街上面積逾20萬平方米的世貿中心已基本建成，盡管因種種原因推遲開業，但啟動運營也是遲早的事情。這一規模龐大的商業體加盟，勢必鞏固和增強江南商業中心的地位。
我們再將視線轉向城西，一個建筑面積50萬平方米的城市綜合體———婺州城市廣場已在婺城新城區拔地而起。其中，浙中Mall一期占地123畝的核心商業街項目已經結頂，各招商項目已經啟動，不少商家已簽訂意向書，金華婺城商業副中心讓人滿懷憧憬。
精彩篇章還在后頭。去年11月，金華萬達廣場項目簽約儀式在北京舉行。作為中國商業地產的先行者和領軍者，“一座萬達廣場、一個城市中心”已成為一個響亮的口號和品牌。政府已明確表示，希望把萬達廣場打造成金華商業新中心、城市新地標。
局部的一些熱點也在孕育中。新都會正東面的華源·印象城正在大興土木，這里有5萬平方米左右的商業面積，最大的亮點是引進了來自臺灣的零售業巨頭———大潤發。而在五百灘，除了規劃建設中的五星級酒店，其商業部分同樣令人期待。
金華已成商家必爭之地
百萬平方米的商業項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業項目大工地。其實，這并不奇怪，因為金華有足夠的優勢，吸引投資商前來發展大商業。
三四年前，銀泰百貨實施“密布浙江”戰略，浙中“雙城四店”可謂其得意之筆。其中，在金華市區就不惜重金布下三店，位于西市街的銀泰天地旗艦店從拿地到開業僅用了兩年左右時間，氣勢逼人。
為何如此看重金華？銀泰有關負責人認為，除了杭甬溫三大支點，金華是控制浙中西部地區的第4大支點，“占據了金華，就等于拿下了浙中市場的制高點，同時金華還是輻射浙西南區域的重要跳板和橋頭堡。” 2010年底，銀泰將浙中、浙南區域合并，組建新的浙中南區域。浙中南區總經理樓宏炯坦言：“獨特的地理位置決定了金華是商家必爭之地。”
2009年世紀聯華“落子”金華雙龍南街，當時的市場調研部經理也有同樣一番見解：“放眼浙中，已挑不出一座像金華這樣以零售業見長并對周邊購買力形成集聚效應的城市。”
有商業投資商打了一個比方：“來金華投資商業就像談戀愛，第一印象不錯，慢慢接觸發現更有味道。”第一印象指的是金華先天的戰略位置優勢，味道則來自于政府極力營造的濃厚商業氛圍和城市商業競爭力。
早在2008年底，市委、市政府就明確提出，要用5年左右時間打造浙中商業購物中心。為進一步改善金華商業投資環境，政府設立服務業發展引導資金，加大政策支持力度。尤其自2009年上半年以來，通過連續6屆浙中購物節的舉辦，商貿業的知名度和影響力達到了一個頂峰。省商務廳還借鑒金華經驗，舉辦了浙江金秋購物節。近年來，金華多次被評為“中國商業地產投資最優城市”、“中國大陸最適宜發展物流城市”、“中國投資環境百佳城市”。
尤其是被確定為省現代服務業發展綜合配套改革試點城市以來，大型商業連鎖、各種國內外知名品牌紛紛加速搶灘金華，節假日外來購物比例達到50%以上。2011年1～11月，金華市區社會消費品零售總額240.58億元，增長19.9%，增速穩居全市首位。
購買力支撐從何而來
目前，市區各重要區塊幾乎都有大型商業項目在建。有人叫好，認為浙中商業購物中心正處于影響力凸顯的關鍵時期，僅靠現有的商業規模，增長和提升空間有限，下一步正需要大體量的商業項目來支撐。也有人擔心，上百萬平方米的商業面積需要多少購買力來支撐？會不會導致商業面積過剩，造成商品和服務滯銷？
記者采訪了一些商家和主管部門。正方的觀點認為，金華發展大型商業是必須的，現在非常尷尬的是一些大型連鎖品牌來金華后，找不到一個合適的經營場地，進金時間表不得不一推再推。另一方面，金華定位于浙中商業購物中心，作為購物主力的百貨商場目前只有第一百貨和銀泰百貨兩家。與杭寧溫相比，百貨業態是不是可以再豐富一些？
支持正方觀點的還強調一點，新增的百萬平方米商業面積并非純商業，像世貿中心、婺州城市廣場這樣的城市綜合體更著重于娛樂、休閑、餐飲等一站式消費配套，如賓館、影院、娛樂城、購物內街、銀行、咖啡吧等各方面的消費業態。
縱觀金華10多年的商業發展軌跡，零售商業已從第一代的單店、第二代的組合購物中心，發展到第三代的城市綜合體。城市綜合體的出現，既能有效避免商業同質化競爭，又能將城市服務業競爭優勢提升到一個新高度，最大限度地集聚人氣、挖掘內需。
“金華商業地產發展太多太快，遠遠超過了購買力的增長速度，有一哄而上的苗頭。”反方的觀點認為，如果商業地產再大干快上，必將會對購買力形成透支。“像樂購退出金華，雖然有種種解釋和說法，但經營狀況達不到總部預期肯定是一條，包括像前幾年冠達商廈、中洋超市的退出，商業并非是外界想象的那么好做。”有業內資深人士說。商務部門統計數據顯示，目前金華市區的商業網點面積每年持續上升，社會消費品零售總額也在同步增長，但每平方米銷售額卻在下降，商家的利潤率也在下降，如果不顧現實盲目擴張，支撐點又在哪里？
近年來，金華打造“浙中購物”品牌，吸引外來消費，做大蛋糕，可謂是卓有成效。但是，應看到我們周邊也在大力發展商業，像第一百貨正在籌建義烏店，銀泰百貨繼義烏伊美店后還在義烏物色場地，有意開第二家店。另一方面，現在搞商業項目的大多是地產商，而非商業發展商，考慮更多的是蓋房子賣店鋪，對商業項目的規劃和培育不如商業發展商更有前瞻性。
市商務局有關人士表示，隨著金華城市購物品牌影響力的彰顯，商業基礎配套確實需要加快發展步伐。發展可以適度超前，但應該在“統籌規劃，合理布局、找準定位”的前提下發展，與城市經濟發展、消費購買力增長水平保持同步。同時，還應繼續大力培育客源市場，挖掘新的消費增長點。
（來源：金華日報 記者：徐朝暉）
