上周剛結(jié)束的重慶兩會(huì)上傳出消息，我市今年要新建五大商圈，包括西永、禮嘉、茶園、龍盛（龍興復(fù)盛片區(qū)）和陶家。家樂(lè)福、遠(yuǎn)東、永輝等國(guó)際國(guó)內(nèi)的零售業(yè)大腕們，看好新建商圈蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)，早已悄然行動(dòng)起來(lái)，忙著考察選址。這些零售業(yè)大腕都表示，扎根重慶發(fā)展多年，從不了解到逐漸融入這個(gè)市場(chǎng)，積累了不少經(jīng)驗(yàn)，新商圈給他們帶來(lái)新機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)給他們帶來(lái)新的改變。
談打算
消息剛剛公布 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)已前往考察
重慶商報(bào)：五大新商圈今年就要?jiǎng)庸ら_(kāi)建，各位是否有前往開(kāi)店的打算？
江慶能：我們已經(jīng)關(guān)注到了這個(gè)消息，接下來(lái)會(huì)具體了解是否有合適的物業(yè)。從1997年太平洋百貨到重慶開(kāi)店算起，遠(yuǎn)東集團(tuán)進(jìn)入重慶已有10多個(gè)年頭。去年，重慶遠(yuǎn)東百貨的銷(xiāo)售增長(zhǎng)為20%，位居全國(guó)遠(yuǎn)東系百貨第三，重慶太平洋百貨銷(xiāo)售增長(zhǎng)也有12%。但我們卻在長(zhǎng)達(dá)六七年時(shí)間里沒(méi)有在重慶開(kāi)過(guò)新店，其中很大的一個(gè)原因就是找不到合適的物業(yè)。
現(xiàn)有各大商圈稍微好點(diǎn)的商業(yè)口岸基本已被占據(jù)，重慶要新建五大商圈，對(duì)我們拓展新店是很好的消息。
游達(dá)：“政府工作報(bào)告”出來(lái)的當(dāng)天，我就把涉及新開(kāi)商圈的消息匯報(bào)到了總部，并告知了重慶分公司負(fù)責(zé)考察選址的拓展部門(mén)負(fù)責(zé)人。聽(tīng)說(shuō)拓展部已派人前往幾大新商圈實(shí)地考察，反饋信息很快就會(huì)出來(lái)。只要條件合適，我們肯定會(huì)去開(kāi)店。
張震：家樂(lè)福總部也高度關(guān)注此事，據(jù)悉目前已派了專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)。我們希望能以最快的速度對(duì)五大區(qū)域完成考察，并盡快找到適合開(kāi)店的口岸。
新建的五大商圈是重慶下一步商業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，也給所有零售商業(yè)企業(yè)在重慶發(fā)展提供了新的平臺(tái)。
談經(jīng)驗(yàn)
租賃物業(yè)有弊端 商圈內(nèi)外差別大
重慶商報(bào)：各位扎根重慶最長(zhǎng)的已有15個(gè)年頭，從不了解、不熟悉這個(gè)市場(chǎng)到現(xiàn)在做得有聲有色，估計(jì)都經(jīng)歷過(guò)遭遇不順、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、改進(jìn)不足這個(gè)過(guò)程，可否談?wù)勀銈冋J(rèn)為最值得總結(jié)的一些地方？
江慶能：我們?cè)谥貞c本來(lái)有三家店，除了現(xiàn)在的太平洋百貨和遠(yuǎn)東百貨，還有一家叫立洋百貨，位于沙坪壩，但很遺憾，在2008年時(shí)關(guān)了。關(guān)門(mén)原因是因?yàn)橐恍┪飿I(yè)糾紛，同時(shí)又有其它商家愿意以更高價(jià)格租賃，我們只好放棄，很遺憾。去年，位于成都春熙路的一家店因?yàn)樽赓U物業(yè)到期、收益分配出現(xiàn)分歧等問(wèn)題，導(dǎo)致我們最終搬離。
近年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲快，商業(yè)物業(yè)的租金也跟著猛漲，使租賃物業(yè)模式的弊端顯現(xiàn)得越來(lái)越明顯：租賃期一到，物業(yè)方就可能以各種理由抬高租金，有時(shí)候上漲幅度高得離譜。是加租還是搬家，令零售企業(yè)非常難抉擇。我們?cè)谶@方面得到的教訓(xùn)已非常深刻。另外，成熟商圈里一些修建了多年的物業(yè)，很容易隱含不易被察覺(jué)的債務(wù)糾紛。
張震：家樂(lè)福目前在重慶有6家店，其中有3家沒(méi)有位于核心商圈內(nèi)，包括最早開(kāi)的解放碑棉花街店和觀音橋金觀音店。當(dāng)初選址時(shí)，棉花街店和金觀音店其實(shí)都是處于區(qū)域核心地段的，但隨著城市規(guī)劃的改變和發(fā)展，現(xiàn)在位置顯得有些“吊角”了。別看離核心商圈就咫尺之遙，其實(shí)哪怕只差一步，經(jīng)營(yíng)情況都會(huì)有非常大的區(qū)別。現(xiàn)在棉花街店和金觀音店的增長(zhǎng)都非常有限，而像位于商圈核心區(qū)內(nèi)的楊家坪、沙坪壩店，經(jīng)營(yíng)狀況都非常良好。
游達(dá)：實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，永輝菜價(jià)便宜已得到重慶老百姓的認(rèn)可，但我們也深知購(gòu)物環(huán)境還離顧客的要求有些距離，需要改進(jìn)。我也常常聽(tīng)到身邊的一些熟人反映，說(shuō)我們賣(mài)場(chǎng)特別是生鮮銷(xiāo)售區(qū)域，人一多，就有點(diǎn)像菜市場(chǎng)。
談改變
改租賃物業(yè)為自有 建購(gòu)物中心是方向
重慶商報(bào)：各位對(duì)自己的不足談得比較充分，那下一步如果到新商圈開(kāi)店，會(huì)做出哪些改變？
江慶能：第一點(diǎn)，無(wú)論遠(yuǎn)東還是太平洋百貨，以后開(kāi)新店，都會(huì)改租賃物業(yè)為自有物業(yè)，避免重蹈覆轍；第二點(diǎn)，不會(huì)再去碰有任何糾紛的物業(yè)，最好都是新建的，債務(wù)清爽利落的；第三點(diǎn)，零售業(yè)未來(lái)發(fā)展方向是建大型購(gòu)物中心，和傳統(tǒng)單體百貨賣(mài)場(chǎng)相比，大型購(gòu)物中心更能滿(mǎn)足顧客一站式購(gòu)物需求，另外，大型購(gòu)物中心囊括了吃喝玩樂(lè)購(gòu)等各種業(yè)態(tài)，而不同業(yè)態(tài)的商家抱團(tuán)在一起開(kāi)店，也更容易形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，遠(yuǎn)東集團(tuán)下一步會(huì)逐漸由建傳統(tǒng)的單體百貨店向建大型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型，即使再開(kāi)單體百貨店，面積也一定要大于6萬(wàn)平方米，這樣才能容納更多的品牌入駐。目前，重慶的遠(yuǎn)東百貨面積只有4萬(wàn)多平方米，太平洋只有3萬(wàn)多平方米，每年都會(huì)碰到有品牌想入駐但實(shí)在騰不出空余地方來(lái)的尷尬。
張震：要到商圈開(kāi)店，就一定要入駐核心區(qū)域，這是家樂(lè)福在重慶發(fā)展這么多年總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。因此，到新建的五大商圈選址，家樂(lè)福一定會(huì)瞄準(zhǔn)最核心區(qū)域。
商圈中“圈”的概念在其他城市尤其是面積比較開(kāi)闊的北方城市，并不特別強(qiáng)烈，甚至有時(shí)候只是一種形式上的稱(chēng)呼，僅代表這一區(qū)域的商業(yè)相對(duì)集中而已，對(duì)手一般都會(huì)彼此敬而遠(yuǎn)之，隔開(kāi)足夠的距離再開(kāi)店。但在重慶，“圈”的概念卻是貨真價(jià)實(shí)的，就指在這么一個(gè)僅有一兩平方公里的小范圍內(nèi)，聚集著眾多商家，大家不避諱門(mén)挨門(mén)、臉對(duì)臉開(kāi)店，甚至還要故意擠得更近，這樣才能抓得住客流，做得好生意。這和重慶的山地地形密不可分，人流只能往一處匯集，從而形成了重慶獨(dú)有的組團(tuán)式的商業(yè)發(fā)展格局，這也是重慶商業(yè)和外地商業(yè)最大的不同之處。越是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手密集的區(qū)域，越是競(jìng)爭(zhēng)激烈的地方，生意反倒越容易做活。
家樂(lè)福進(jìn)入重慶這么多年，從不熟悉、不了解這個(gè)市場(chǎng)，到深深扎根和融入這個(gè)市場(chǎng)，相信未來(lái)繼續(xù)堅(jiān)持在核心商圈或大型社區(qū)開(kāi)大賣(mài)場(chǎng)的戰(zhàn)略不會(huì)錯(cuò)。
游達(dá)：永輝下一步的打算是全面提升新開(kāi)門(mén)店的檔次。我們現(xiàn)在裝修一個(gè)門(mén)店的費(fèi)用和以前相比翻了一番，當(dāng)然這其中包括物價(jià)上漲因素，但同時(shí)也是因?yàn)槲覀兲岣吡速u(mài)場(chǎng)內(nèi)硬件設(shè)施的檔次。
另外，永輝開(kāi)始嘗試開(kāi)更大的賣(mài)場(chǎng)，比如面積超過(guò)2萬(wàn)平方米的。這么大的面積里，我們不是全部用來(lái)做超市，超市所占的面積估計(jì)也還是五六千平方米，另外剩余的部分，我們會(huì)以店中店形式，出租給其他商家經(jīng)營(yíng)其他業(yè)態(tài)，比如糕點(diǎn)房、皮鞋保養(yǎng)店、家居生活用品店等，形成一個(gè)中型購(gòu)物中心的格局。
現(xiàn)在已經(jīng)簽約的新門(mén)店中，就有這么大面積的店。按照規(guī)劃，新建的五大商圈，每個(gè)面積都在1~1.5平方公里左右，規(guī)劃將建的商業(yè)設(shè)施面積都將達(dá)到100萬(wàn)平方米以上，到2020年，這五個(gè)區(qū)域都將形成擁有30萬(wàn)~50萬(wàn)人口的聚集區(qū)，這么大的消費(fèi)群體，我想開(kāi)這么大的帶有綜合功能的賣(mài)場(chǎng)應(yīng)該可行，可以滿(mǎn)足消費(fèi)者日常生活所需的一站式購(gòu)物的需求。
場(chǎng)外觀點(diǎn)
新建商圈軟硬件
都該提檔升級(jí)
昨日，重大教授曾國(guó)平接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，無(wú)論軟硬件設(shè)施還是配套服務(wù)，新建商圈都應(yīng)提檔升級(jí)，才能和重慶五大中心城市、國(guó)際化大都市的形象相匹配。
曾國(guó)平表示，重慶現(xiàn)有的商圈，有些是在自發(fā)的基礎(chǔ)上形成的，前期規(guī)劃較少，如今想要擴(kuò)容、改變擁擠的交通格局，都苦于拓展不開(kāi)拳腳。“修建新商圈，就應(yīng)該有前瞻意識(shí)，在前期規(guī)劃上，就應(yīng)考慮到今后發(fā)展的需求，為未來(lái)發(fā)展留夠空間。”曾國(guó)平說(shuō)，許多舊有商圈都經(jīng)歷過(guò)多次改造，就是因?yàn)殡S著城市發(fā)展和進(jìn)步，以前的設(shè)施設(shè)備老化了或者跟不上檔次了。因此新建五大商圈，就應(yīng)該提高設(shè)施設(shè)備的檔次，樹(shù)立起重慶國(guó)際化大都市的形象。
另外，新建商圈在軟件服務(wù)上也應(yīng)該跟上，休閑區(qū)域、游玩區(qū)域，都應(yīng)該有功能劃分和體現(xiàn)。曾國(guó)平介紹，按照目前規(guī)劃，禮嘉和龍盛都將依托未來(lái)的悅來(lái)國(guó)際會(huì)展中心打造新商業(yè)圈，“這很好，相當(dāng)于有功能上的特色和錯(cuò)位，西永、茶園和陶家也該有自己的功能定位，形成自己的特色，避免‘千人一面’。”
對(duì)企業(yè)蜂擁前往新商圈選址，曾國(guó)平認(rèn)為是好事，體現(xiàn)了新商圈的吸引力，但曾國(guó)平提醒，重慶的商圈商業(yè)密集度特別高，企業(yè)要想做活做好，就要開(kāi)動(dòng)腦筋盡量充分地突出和彰顯自己的特色，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免同質(zhì)化甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)。
（來(lái)源：重慶商報(bào) 作者：羅恒）
