隨著大量房地產(chǎn)信托兌付期的到來(lái)，這是否會(huì)成為“限購(gòu)令”以外的另一道壓垮開(kāi)發(fā)商的“斬立決”呢？
自去年年底星耀五洲因破產(chǎn)傳聞、業(yè)主糾紛以及連環(huán)信托旋渦等問(wèn)題，成為其繼“雙料地王”之后，再度被業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。值得我們注意的是，就在去年年底星耀五洲相關(guān)人士還在信誓旦旦地表示，不會(huì)被同業(yè)人士取代星耀集團(tuán)對(duì)星耀五洲的所有權(quán)。然而，時(shí)隔不久，據(jù)知情人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者透露，星耀五洲近期有大筆資金進(jìn)入，未來(lái)可能將會(huì)更換“主人”。
“沒(méi)有人愿意這個(gè)項(xiàng)目爛在那里，因?yàn)檫@是一損俱損的買(mǎi)賣。”
掘金天津 深陷連環(huán)信托
“只有在退潮的時(shí)候，才能看清楚誰(shuí)在裸泳。”
自去年星耀五洲項(xiàng)目停工延期的消息傳出，該項(xiàng)目是否能如期完成，成為了眾多人士心中難解的疑惑。2012年3月16日，星耀五洲為力排眾惑，舉行了工程動(dòng)員誓師大會(huì)。星耀集團(tuán)副總裁、天津星耀投資有限公司總經(jīng)理?xiàng)钗闹Α⑻旖蛐且顿Y有限公司常務(wù)副總顏緒、天津星耀投資有限公司工程副總徐金洲在大會(huì)上表示：“云南總部一直非常關(guān)注星耀五洲的建設(shè)開(kāi)發(fā)情況，為實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工，星耀集團(tuán)準(zhǔn)備了充足的后備資金，確保項(xiàng)目各部分的順利完工。”
可是，頗為諷刺的是，僅僅4天之后，“天津星耀五洲在第二大洲建設(shè)中遇到問(wèn)題，目前已全部停工”的消息卻見(jiàn)諸報(bào)端。“星耀五洲資金斷裂已清晰可見(jiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示。
而這一切皆來(lái)源于其華麗的登場(chǎng)。2007年10月19日，云南房企十強(qiáng)、在當(dāng)?shù)芈暶@赫的開(kāi)發(fā)商星耀集團(tuán)走出昆明，以62.9億元擊敗5家上市公司，拿下天津市津南區(qū)面積高達(dá)1.1萬(wàn)畝、建筑面積近300萬(wàn)平方米的天嘉湖地塊，至此，該地塊成為當(dāng)年天津樓市單塊成交面積和成交總價(jià)的雙料“地王”項(xiàng)目。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓合同規(guī)定，除了62.9億元的土地款以外，還有近20億元的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，這對(duì)于剛剛發(fā)家云南的星耀五洲來(lái)說(shuō)，可謂是難度不小。
但是，一切并非人們所想。2007年12月，星耀五洲攜手中信集團(tuán)旗下的中信信托，發(fā)行“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，擬募集資金額高達(dá)30億元。在不到一年之后，星耀集團(tuán)與中信信托提前終止了上述信托計(jì)劃，并以數(shù)額高達(dá)68.9億元的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”替代，但由于天津星耀以天嘉湖地塊折價(jià)后的32.9億元資產(chǎn)投入信托基金，享有次優(yōu)級(jí)受益權(quán)，“中信盛景計(jì)劃”的實(shí)際募集資金額為36億元。
據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)與星耀集團(tuán)一起競(jìng)標(biāo)的還有中信地產(chǎn)，本來(lái)都以為天嘉湖地塊是中信地產(chǎn)的囊中之物，卻沒(méi)想到被星耀集團(tuán)一舉奪冠。
值得注意的是，在星耀五洲項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)，與“星耀五洲”項(xiàng)目北側(cè)一路之隔的天嘉湖二期對(duì)外項(xiàng)目名稱“高天流云”，便是中信和星耀集團(tuán)共同拿下的一個(gè)低密度住宅項(xiàng)目，其中星耀集團(tuán)占30%股權(quán)。
似乎是擔(dān)心中信的其他圖謀，2009年7月，星耀五洲引入華能貴誠(chéng)信托公司，聯(lián)手發(fā)行“星洲1號(hào)”信托計(jì)劃，募集資金32.94億元，提前終止了與中信信托的合作。
一年之后，華融國(guó)際信托以23.278億元的信托計(jì)劃接手了星耀五洲與華能貴誠(chéng)的債務(wù)。好景不長(zhǎng)，歷時(shí)一年半之后，該信托提前終止。
國(guó)投信托有限公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)理劉擎對(duì)本報(bào)記者表示，這是信托貸款不良很明顯的信息。“由于星耀五洲項(xiàng)目規(guī)模巨大，采取分期建設(shè)的方式，每個(gè)階段可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，然而在市場(chǎng)不好的情況下，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及利息增長(zhǎng)的速度，產(chǎn)生的現(xiàn)金流大多支付了高成本信托融資的利息，星耀五洲也必然將被拖垮。”
由于高額的資金一時(shí)難以解決，星耀五洲重回中信信托的懷抱。2011年7月8日至9月30日，中信信托開(kāi)始發(fā)行一款名為“中信·聚信匯金養(yǎng)老地產(chǎn)星耀健康城I號(hào)集合信托計(jì)劃1期”的信托產(chǎn)品，募集資金10.24億元，用于向天津星耀公司收購(gòu)指定地塊項(xiàng)目公司的股權(quán)。
“財(cái)主”信托魂系“地王”
事實(shí)上，中信信托不僅僅扮演著財(cái)務(wù)投資人的角色，中信信托還有更深遠(yuǎn)的考慮。
早在“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”中就顯示，該集合資金信托計(jì)劃模式募集資金，用于購(gòu)買(mǎi)昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司（以下簡(jiǎn)稱“星耀體育城”）和天津星耀投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津星耀”）特定財(cái)產(chǎn)收益權(quán)。
據(jù)知情人士透露，昆明星耀體育城將通過(guò)股權(quán)增資的方式注入天津星耀，進(jìn)行“天津天嘉湖項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。與此同時(shí)，天津星耀將天嘉湖地塊的土地使用權(quán)抵押給中信信托，星耀體育城將天津星耀100%股權(quán)也質(zhì)押給中信信托，星耀體育城的股東顏語(yǔ)、顏勇同時(shí)提供個(gè)人連帶責(zé)任保證，作為信托受益權(quán)信托利益實(shí)現(xiàn)的保障。如果信托期限屆滿受益人不能實(shí)現(xiàn)全部信托預(yù)期收益，中信地產(chǎn)將收購(gòu)天津星耀100%股權(quán)。
除此以外，《中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃》中也顯示，若開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金不足以償付，受托人會(huì)向具有收購(gòu)實(shí)力的第三方公司出讓該信托計(jì)劃持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，為投資者按時(shí)足額獲得本息收益提供流動(dòng)性保障。而該信托認(rèn)購(gòu)的優(yōu)先級(jí)投資受益人卻是中信集團(tuán)和中信信托。
“其項(xiàng)目一旦遭遇銷售不暢的局面，資金鏈就會(huì)面臨斷裂。如果資金一旦斷裂，其債主入駐將是必然。”地產(chǎn)界眾多人士這樣分析其目前面臨的困局。
正當(dāng)人們猜測(cè)中信信托在對(duì)星耀五洲貸款的動(dòng)機(jī)時(shí)，一位不愿透露姓名的知情人士向記者透露，目前正有七八家單位與星耀五洲商談收購(gòu)重組事宜，而中信信托是否為參與者尚不知曉。
對(duì)此，記者撥通了主要負(fù)責(zé)星耀五洲信托執(zhí)行經(jīng)理的辦公室電話，可是，對(duì)方表示不是本人，并聲稱該電話已更換部門(mén)。記者通過(guò)多方渠道打聽(tīng)，據(jù)一位中信信托內(nèi)部人員透露，集團(tuán)對(duì)星耀的事兒下了封口令，辦公室是唯一出口。但辦公室電話至今沒(méi)有回復(fù)。
讓人更為驚訝的是，在中信信托的官方網(wǎng)站上，與星耀五洲重要的相關(guān)信托計(jì)劃報(bào)告目前都已被信托公司加密，無(wú)法查看。而華融國(guó)際信托的官方網(wǎng)站上更是無(wú)處查詢與星耀五洲的信托合作計(jì)劃。
信托業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對(duì)此表示，中信信托接手星耀五洲如今沒(méi)有正文，并不表示其沒(méi)有此意向，而是在等待一個(gè)合適以及恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，而這個(gè)時(shí)機(jī)不言而喻就是收購(gòu)價(jià)格。“目前來(lái)說(shuō)，還不適宜收購(gòu)這么龐大的地產(chǎn)項(xiàng)目，收購(gòu)價(jià)格還是偏高。”房地產(chǎn)相關(guān)分析師如是說(shuō)。
擴(kuò)張心切 力不從心
然而，在記者的調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，中信信托與星耀集團(tuán)的合作并非只有星耀五洲這一個(gè)項(xiàng)目。
在“中信·聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號(hào)集合資金信托計(jì)劃2011年第四期信托管理事務(wù)報(bào)告”中顯示，截止到2011年12月17日，信托計(jì)劃共募集資金30.7823億元。
值得注意的是，新亞洲體育城、星耀五洲、星耀水鄉(xiāng)為星耀集團(tuán)2011年三大創(chuàng)意項(xiàng)目。據(jù)云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士透露，自2005年起，名不見(jiàn)經(jīng)傳的星耀集團(tuán)便對(duì)昆洛板塊（昆明新老城連接的樞紐區(qū)域）這個(gè)地產(chǎn)界幾乎不涉足的區(qū)域進(jìn)行耕耘。“歷盡7年的時(shí)間，并相繼投資近80億元，在昆洛板塊上建成了總建筑面積近340萬(wàn)平方米的新亞洲體育城。”除此以外，該人士還透露，2012年星耀集團(tuán)將繼續(xù)投入新亞洲體育城，星耀五洲以及星耀水鄉(xiāng)三個(gè)項(xiàng)目。
對(duì)此，一位不愿透露姓名的知情人士對(duì)記者表示，星耀體育城和星耀水鄉(xiāng)的房屋銷售也不盡如人意，銷售回款堪憂，而在這三個(gè)項(xiàng)目中，星耀五洲的投資數(shù)額是最大的，資金回收也是最慢的。“為了其他兩個(gè)項(xiàng)目，星耀集團(tuán)最有可能放棄的就是星耀五洲，畢竟另外兩個(gè)項(xiàng)目都是在云南。”
但是，在天津今年限購(gòu)令持續(xù)的消息還未公布時(shí)，星耀五洲相關(guān)工作人員曾告訴記者，星耀五洲的高層堅(jiān)決反對(duì)出讓該項(xiàng)目，“只要限購(gòu)令一解除，我們的項(xiàng)目就火了。”
但在北京限購(gòu)令繼續(xù)執(zhí)行的消息公布之后，星耀五洲的相關(guān)工作人員在是否出讓項(xiàng)目的態(tài)度上來(lái)了一個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎。
2012年2月28日，在天津旅游業(yè)出臺(tái)的新一年整體規(guī)劃中，位于天嘉湖旅游產(chǎn)業(yè)帶上的星耀五洲將加入此次開(kāi)發(fā)的布局中。對(duì)此，業(yè)內(nèi)相關(guān)分析人士表示，星耀五洲是天津市的重點(diǎn)項(xiàng)目，津南區(qū)政府為了支持這個(gè)項(xiàng)目，把區(qū)政府辦公樓都挪了地方，當(dāng)時(shí)建設(shè)的地鐵更是為該項(xiàng)目在附近設(shè)立了站點(diǎn)。除此以外，津南區(qū)政府很多公務(wù)員都在此買(mǎi)了房子。
如今，我們可以確定的是，星耀五洲倘若沒(méi)有了信托基金，在銷售資金回籠不利，同時(shí)又遇中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，資金鏈斷裂已經(jīng)成為一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)。而這作為曾經(jīng)天津市津南區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目的工程，政府又豈會(huì)心甘情愿地看其成為一片荒蕪，無(wú)奈的是，政府有心，但卻無(wú)力，只有依托政策的再度扶持，增加星耀五洲的資產(chǎn)價(jià)值，盡量抬高其身價(jià)。然而，無(wú)論最終星耀五洲由誰(shuí)接手，都不會(huì)剃頭挑子一頭熱。
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 記者：秦玥）
