火木爵士
積分:348 聯商幣:1042
| 只看他
樓主
業內把零售產權、整體租賃的商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過少則3-5年，多則長達10-20年的固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。因為由專業公司代為管理，投資者獲取長期穩定的返租回報，故名“管理型商鋪”。
管理型商鋪類似于全產權式獨立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產品，但并不是SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業用房樓層較少、位于城市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運作模式。因為它既避免了臨街式獨立商鋪的無序經營，又回避了SHOPPING MALL對面積和經營業態的規模化嚴格要求。未來幾年是各個城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規模的市中心土地，為管理型商鋪的持續發展提供土地供給，帶來了新的機遇。而且大量的臨街商業用房被拆遷，經營者們急于找到新的經營場所，從而導致商業用房的需求加大。
開發商利弊分析
對絕大多數開發商而言，是沒有足夠的資金實力和耐心等待物業的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產權，短期內回收大量資金，保證工程建設的順利進行和物業的正常營運——這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業物業往往一賣就散，一散就亂。通過將經營權以固定分紅回報的形式從產權所有者手中收回，交給真正有經營實力的大商家進行經營，實現統一規劃經營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發商一般在項目銷售結束、商業經營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權交給了專業的商業管理公司，而商業管理公司是否能夠進行科學的營運規劃、完善的經營管理及其資質、理念將對商鋪價值、長遠的租金回報起到重要的作用。
在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性：試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。
投資者利弊分析
近年來，由于股票風險太大，銀行利率的一降再降，房產投資便無疑成為投資者關注的焦點。臨街商鋪、社區商業、商業步行街、購物中心、專業市場等各種商業形態的物業紛紛涌現，開發商與投資者共同把這個市場推向了高潮。“管理型商鋪”的出現，對廣大的購房投資者有以下的利和弊：
1.省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，對于投資者來說，可得到極大的便利。
2.免去了商鋪出租期間對于物業各項管理所需花費的精力，經營管理公司具備對物業進行規范管理的能力，可以確保物業出租期間的安全及業主的各項利益。
3.確保了市場運作初期的業主利益。一般“管理型商鋪”委托經營合同簽訂時，都附有若干期限的固定回報條款，即在市場啟動初期的若干年限內，由營運管理商向小業主按固定利率支付租金回報，租賃期限相對穩定，并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。
4.統一經營的商鋪具備對經營業態、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實現商業物業的整體競爭力，促進物業與租金的長期增值。
投資者的風險主要在于：
1.大型封閉式商場與商業街或普通臨街鋪面不同，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。在委托經營合同長達10—20年運營期內，一旦商場經營失敗，商業管理公司無力承擔租金回報，會導致業主租金顆粒無收。
2.二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。
3.在委托經營期滿后，投資者取得對商鋪的處置權，會產生種種難以預測的后果：或許部分投資者不再滿足于商業管理公司的固定利率回報，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經營規劃和布局，甚至對整體的經營產生負面的影響，風險在此時將漸漸暴露。
經營者利弊分析
商業地產項目的經營商與開發商天生是一對矛盾體——開發商希望拆零產權銷售以回籠資金，而經營商希望只租不售保留完整產權以便于統一經營管理；經營商希望有更多的面積營造休閑的商業氛圍，開發商希望出租更多的商業面積。
從商業經營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業市場，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業街產生了較大的區別，有利于與沿街獨立商鋪的競爭：
1.在整體經營上，管理型商鋪一般對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家入駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預測，做出正確的決策。
2.商鋪的租賃期限相對穩定，而不像獨立產權商鋪，過多地受到小業主心態與個人需要的影響。
3.商鋪租金相對穩定。整體經營的管理型商鋪受到經營管理公司的嚴格管理，對于租金的確定，經營商會有穩定的策略，沉浮一般不會太大，有利于入駐商家長遠經營的規劃與預測。
4.由于經營管理商的統一管理，管理型商鋪的配套服務將明顯優于一般獨立商鋪。
