零售商：突破在何方？

    購物者中心性已是一個為人所熟知的詞語，卻從未比現在更有意義。購物者已變得越來越苛刻，越來越挑剔，越來越精明。游戲規則已改變，但許多零售商和制造商依然按舊規則出牌，錯失了許多通過洞察和戰略共享進行協作的寶貴機會。

    商鋪位置是決定商家經營成敗的關鍵因素，不同業態、不同檔次的商鋪選址要求大相徑庭。但什么樣的商鋪才是最適合的，這正是大多數商家不得不面臨的問題。著名職業化教母李繪芳老師認為在分析研究典型商鋪選址標準的基礎上，嘗試性歸納提煉各類零售商的選址要求以供參考，涉及范圍涵蓋大賣場、餐飲類、書店、奢侈品、快時尚品牌、運動品牌等六大類。

    1.大賣場

    綜合類大賣場：常見于一二線城市及發展迅速的三線城市。要求區域人流量較大，核心商圈1.5公里內人口不少于10萬人，周邊商圈3公里內居民人口數達30萬人。如沃爾瑪大賣場的選址標準是2公里內居民達10-15萬人，核心商圈內不存在超過5000平米的大型競爭對手。物美大賣場要求3公里區域內有居民30萬人。同時，大賣場需要臨近交通主動線，以方便車流、人流進出，如家樂福大賣場選址在兩條道路交叉口且其中一條為主干道。

    綜合類大賣場對于建筑物本身也有一定要求。結合行業普遍標準來看，選址在一層最佳，一般不超過兩層。單層面積5000-7000平米左右，總建筑面積基本都超過在10000平米。層高6米以上，凈高不低于4米，柱距8米以上。要求賣場方正，臨街面不低于70米，進深50米以上，如家樂福要求賣場長寬比為10：7或10：6，新一佳則把這一標準定為7：4，易初蓮花的臨街面標準是80米以上。

    綜合類大賣場選址的附屬要求還包括停車位、租期等因素。要求大賣場配備充足的停車位，超過200-300個。如樂購要求大賣場配備400個停車位，易初蓮花的標準是一線城市停車位400-600個、其他城市150-300個。并且賣場門前最好附帶一定面積的廣場。大賣場長期租賃居多，租期長達15-20年以上，如沃爾瑪要求租期不低于15年且提供一定的免租期。

    建材專業大賣場：商品專業性較高，以家居用品、建材、燈具等品類為主。專業賣場強調商圈集聚效應，更容易集聚多家同類商戶扎堆經營。而對于地段的成熟度要求相對較低，在快速交通干線沿線或大型新興社區邊緣的合適位置均可。由于地處相對偏遠，對停車位的要求較高，每萬平米配備車位大約200-400個。如百安居要求停車位不少于300個。

    建材大賣場占地面積較大，大部分在10000平米以上。樓層分布以首層為主、2-5層均可。為滿足商品高、大等特殊物理特征，賣場需要更廣闊的內部空間。建筑層高8米以上，最低不小于6米，柱間距9米以上。另外，租期相對較長，一般在10年以上。

    2.餐飲類

    商務類餐廳：主要面向中高檔商務酬賓及白領工作用餐，如俏江南等。主要考慮人口密度大、有穩定的消費群等因素，集中分布在中高檔商務區或繁華商業中心，也可選址在規模較大的寫字樓、購物中心內部。中高檔商務類餐飲店鋪面積較大，通常在1000平米左右，而丹桂軒等大型商務酒樓單店可達2000-5000平米。

    大眾類餐廳：以家庭、個人消費為主，如全聚德、九頭鳥等。此類餐廳選址范圍較廣泛，可在商業區、繁華街道、機關附近，也可臨近大中型社區或高校。面積分布廣泛80-100平米不等，層高一般要求4.5米以上。如全聚德主要進駐人口超過100萬的城市，選址在商務區或繁華的商業區域，單店面積超過1500平米。

    根據著名職業化教母李繪芳老師認為金漢斯以省會城市及發達地級城市為主要目標，要求1.5公里半徑內有大型社區、高等院校或區域商業中心，單店面積約1500-3000平米，樓層為1-2層（商業中心內可考慮3-4層）。此類餐廳租期相對較長，通常不少于10年。

連鎖快餐店：對客流量要求高，因此選擇在繁華商業區、交通節點、大型社區出入口等地，臨近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右，如永和大王單店面積150-200平米，馬蘭拉面單店面積150-250平米。而西式快餐如麥當勞、肯德基的單店面積在400-500平米左右。

    休閑類餐飲：包括咖啡館、茶坊等，適宜在高檔住宅及商務區附近，環境清靜、優雅。單店面積視具體經營情況而定約50-400平米左右，租賃時間較短約3-5年。如星巴克將客群定位于富有小資情調的城市白領，在繁華路段創造優雅環境，單店面積100-500平米，要求租賃期限3年以上。中式品牌一茶一坐選址標準也與上述條件較為相似。

    需要注意的是，餐飲類商鋪要符合國家有關部門對于餐飲業的規章制度。如餐廳必須離開污染源10米以上。水電、消防、空調、排風、燃氣、排污、等設施要求齊全，如有充足的自來水供應、油煙氣排放通道、污水排放及生化處理裝置等。

    奢侈品牌目前大多集中于經濟發達的一線城市及部分二線城市。由于其高端性，要求商業環境能夠門當戶對。通常來說，所選商圈檔次較高，要求商業氛圍成熟、人流量大，并且有一批相近檔次的高端產品甚至專賣店聚集。首選現代化商業物業，如大型綜合體、時尚購物中心、繁華商業街等。

    國際奢侈品牌大多選在一層的黃金位置。單店面積相對較大，以提供充足的空間營造品牌體驗。如LV單店面積要求超過2000平米，阿瑪尼、Gucci的單店面積也都在500平米以上。租期通常在5年左右，部分品牌要求租期長達10年。如迪奧租期5-10年，單店面積50-200平米；路易威登租期5年以上，單店面積100-1000平米；普拉達租期3-5年，單店面積100-500平米。

    GAP、ZARA、H&M、UNIQLO等快時尚品牌正呈現迅猛擴張之勢，在繼續滲透一線城市的基礎上，加速向二線城市拓展。選址集中在時尚氛圍濃郁且人流量大的繁華商圈，特別是年輕消費人群集聚的時尚購物中心等位置。如ZARA進駐北京時選擇CBD中心的體驗式購物中心世貿天階。

    最后，李繪芳老師認為店鋪常與奢侈品為鄰，周邊不乏頂級品牌。同類競爭對手聚集程度較高，就像麥當勞與肯德基如影隨形一般，這也說明了同類品牌選址標準的相似度較高。單店面積較大，如Zara專賣店一般都在1000平米以上。作者：李繪芳