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主題：新書訂購(gòu)?fù)扑]《商業(yè)地產(chǎn)操盤旺場(chǎng)絕技》

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商業(yè)地產(chǎn)書籍訂購(gòu)

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發(fā)表于 2014-11-25 11:27 | 只看他樓主

首次權(quán)威解密商業(yè)地產(chǎn)“旺”場(chǎng)全攻略

1、商業(yè)地產(chǎn)還能不能“旺”？

縱觀中國(guó)大地，有多少商業(yè)項(xiàng)目在慘淡經(jīng)營(yíng)中苦苦掙扎！商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)諸多難題與困厄，讓人們泥足深陷，難以自拔——

問(wèn)題一：融資難，難于上青天！

俗話說(shuō)，一文錢難倒英雄漢。在中國(guó)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是中小企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資大，周期長(zhǎng)，錢從哪里來(lái)？

問(wèn)題二：商業(yè)地產(chǎn)不返租可以嗎？

一旦對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行分割銷售，絕大多數(shù)項(xiàng)目都要采用返租回報(bào)的方式，這幾乎已成定律。然而迄今為止，中國(guó)上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗，售后返租幾乎被視為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“不治之癥”。

問(wèn)題三：返租=找死？！不返租=等死？！

問(wèn)題三：破解售后返租癥結(jié)，租金從哪里來(lái)？

問(wèn)題四：招商是一個(gè)難題嗎？

問(wèn)題五：三年返租以后怎么辦？

問(wèn)題六：什么樣的開(kāi)發(fā)商才能夠成功？

………

2、商業(yè)地產(chǎn)怎么“旺”？

撥開(kāi)迷霧，我們帶您洞悉商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)！——

真相一：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者與開(kāi)發(fā)商天生確實(shí)是一對(duì)矛盾體——開(kāi)發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)者則希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家，商鋪大多是“只租不賣”的，即使進(jìn)行銷售，也是一小部分鋪面，不影響大局，自主權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商自己手里。

真相二：“扶上馬”與“送一程”的命題

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作最后是成功或者失敗，歸根到底是商業(yè)利益的平衡問(wèn)題，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目上有三個(gè)方面：

（1）開(kāi)發(fā)商無(wú)論是否在將商鋪成功銷售以后，仍然保留商場(chǎng)的控制權(quán)，并且著力建設(shè)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)與監(jiān)控管理權(quán)的三權(quán)分立體系；

（2）開(kāi)發(fā)商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手，而是運(yùn)用返租回報(bào)的方式將商業(yè)的經(jīng)營(yíng)“扶上馬”再“送一程”，使招商和經(jīng)營(yíng)工作在返租期內(nèi)走上軌道；

（3）經(jīng)營(yíng)管理公司與服務(wù)項(xiàng)目之間形成良好的運(yùn)作機(jī)制，使經(jīng)營(yíng)管理公司有信心、有必要與項(xiàng)目建立長(zhǎng)期合作共贏的關(guān)系，具有有效、長(zhǎng)效的合作機(jī)制。

真相三：商業(yè)地產(chǎn)租售利弊

開(kāi)發(fā)商在物業(yè)租售方面有以下方式可以選擇：

一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，好處是開(kāi)發(fā)商能很快收回投資；二是只租不售，好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作；三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用，此外還有很多變化。

世界上的道路萬(wàn)千條，但你只能走適合你自己的道路。在商業(yè)地產(chǎn)的商鋪出租或出售這兩個(gè)大是大非的問(wèn)題上，不同道路的選擇會(huì)產(chǎn)生什么樣的不同后果呢？

真相四：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有四種，分別是“外圍街區(qū)銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運(yùn)用手段上，又有“不管經(jīng)營(yíng)式獨(dú)立商鋪分割銷售”、“期限內(nèi)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶商鋪銷售”幾種。

真相五：舍與得的經(jīng)營(yíng)利益博弈論

真相六：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式分析

真相七：商業(yè)地產(chǎn)與性格命運(yùn)論

……

3、誰(shuí)讓“旺場(chǎng)”不在再是神話？

目前遍布全國(guó)的售后返租型商用物業(yè)，主要存在以下三種狀況：

穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)型：這類商業(yè)物業(yè)可謂是鳳毛麟角

半死不活型：多數(shù)售后返租型物業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商不懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，管理團(tuán)隊(duì)能做的就是物業(yè)管理，商戶勉強(qiáng)維持，業(yè)主雖心有不甘，但毫無(wú)辦法，同時(shí)寄希望于以后。

死不安寧型：商業(yè)項(xiàng)目的“死亡”，絕不是“一死了之”的事情。開(kāi)發(fā)商或者幾乎放棄，或者干脆金蟬脫殼，但投資者的不依不饒，商戶的抗議紛爭(zhēng)，依然攪得整個(gè)市場(chǎng)不安寧。而且，這些項(xiàng)目都會(huì)通過(guò)法律或抗?fàn)幍男问较蛘┘訅毫�，成為地方政府的巨大�?fù)擔(dān)和包袱。

金典何以成就經(jīng)典？

南海金典廣場(chǎng)，在一個(gè)三、四線城市市場(chǎng)，非核心商業(yè)中心，用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了租金翻一番，再三年實(shí)現(xiàn)了再翻番，商鋪年回報(bào)率達(dá)到了30%，5年收回成本，這對(duì)于眾多商業(yè)項(xiàng)目而言是完全的可望而不可及。

時(shí)代廣場(chǎng)何以能夠持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)？

在一個(gè)小小縣城，面臨消費(fèi)力不足、品牌招商失敗的情況下，三年返租期內(nèi)達(dá)到99%的商鋪出租率，商場(chǎng)整體租金上升了30%以上，返租到期后投資者主動(dòng)要求與管理團(tuán)隊(duì)簽訂繼續(xù)統(tǒng)一管理合同，簽約率達(dá)到99%。時(shí)代廣場(chǎng)，在云浮創(chuàng)造了一個(gè)屬于自己的時(shí)代。

從南海金典廣場(chǎng)，到佛山東方廣場(chǎng)，到云浮時(shí)代廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)成功的告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，那就是——

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是一個(gè)與人和團(tuán)隊(duì)密切相關(guān)的行業(yè)，很多在常人看來(lái)并不可能做到的事情，只要經(jīng)過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人的努力，就能夠找到解決問(wèn)題的“金鑰匙”。而這個(gè)人和團(tuán)隊(duì)發(fā)揮作用的前提，卻是有利于實(shí)現(xiàn)互助雙贏的合作機(jī)制。因此，開(kāi)發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作機(jī)制才是商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的靈魂。

二：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》內(nèi)容提要：

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最現(xiàn)實(shí)、有效、最快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的方式是對(duì)商鋪進(jìn)行分割銷售，可以順利解決銷售、融資及退出機(jī)制；不采用返租回報(bào)的方式，商鋪會(huì)很難賣，而且后期經(jīng)營(yíng)會(huì)遇到更大的問(wèn)題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報(bào)又會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題，迄今為止，中國(guó)上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗，這也是分割銷售和返租回報(bào)受到社會(huì)唾棄和口碑不佳的主要原因。

這是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最急需解決的破題之道：商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？然而，廣州天道商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報(bào)的核心問(wèn)題是一個(gè)利益分配和再平衡的問(wèn)題，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制問(wèn)題，是商場(chǎng)管理者對(duì)商場(chǎng)實(shí)行有效管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)的能力問(wèn)題。

在本書中，我們將從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性，用辯證的思想和真實(shí)的案例來(lái)證明它，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新路開(kāi)辟，破解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的世紀(jì)之問(wèn)和十年命題。來(lái)，讓我們一起走進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的核心領(lǐng)域，認(rèn)識(shí)這個(gè)命題，認(rèn)識(shí)我們自己，認(rèn)識(shí)一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)！

三：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》圖書目錄

你創(chuàng)造歷史，我們改寫未來(lái)！

第一部分問(wèn)題4

第一章商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要返租？

第一節(jié) 什么是返租？4

第二節(jié) 五花八門的返租手段9

第三節(jié) 觸目驚心的現(xiàn)象與事實(shí)

第四節(jié) 不返租可以嗎？

第五節(jié) 有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么不銷售？

第六節(jié) 可怕的返租陷阱

第七節(jié) 返租綁架中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

第二章商業(yè)地產(chǎn)返租解決了什么問(wèn)題？