《商業地產前期決策指南》目錄
第一部分 誰能打造中國商業地產系統開發、理性開發的成功定律？
第1章 不要等到最差的結果，才想起為什么決策時不進行更理性的分析
01.在房地產市場日趨成熟的今天，如何使資本積累變為一項永續經營的資產
02.為什么開發商業地產項目會變成一條“不歸路”
03.探尋失敗后面的根本原因
04.拍腦袋決策的后果
05.突破危機的路徑
第2章 目前中國每開發10個商業地產項目，平均有2至3個會走向失敗
01.失敗的專利
02.好大喜功的代價
03.戰略性投資與務實的開發思路的矛盾
04.何謂半步，何謂一步
05.因為急于求成，所以欲速則不達
06.王勇的實話
第3章 數億學費得來的經驗教訓，打造出一套科學理性的軟件
01.從無知無畏到心存敬畏
02.不要再倡導學習天河城
03.怎樣幫助螞蟻過河
04.為了讓中國商業地產從此少繳學費
05.商業地產定量分析的意義
06.商業地產定量分析的數學模型
07.決策的作用
第二部分 如何了解政策法規以避免不必要的風險，讓項目走向成功?
第4章 政策法規的風險與投資決策的一票否決
01.商業地產項目取得成功的要素
02.什么是政策法規的風險
03.商業地產項目政策法規方面的風險
04.為何要實施一票否決
第5章 項目的發展規劃必須符合城市的發展規劃
01.與政府關系良好，并不等于沒有政策法規的風險
02.決策不能滿足于粗放型的城市規劃研究
03.什么是城市總體規劃
04.哈西新區的大型商業地產項目
05.為什么哈西項目現在不符合城市總體規劃的要求
06.城市總體規劃是一只看不見的巨手
07.思考：商業地產項目投資如何適應廣州從‘云山珠水’向‘山城田海’國際化大都 市的規劃格局轉變
第6章 符合城市商業網點規劃，是項目投資決策獲得成功的基本保障
01.商業地產項目論證當從何入手
02.項目策劃定位與城市商業網點規劃的錯位所造成的打擊
03.艱難的調整過程
04.認識城市商業網點規劃的重要性
05.思考：深圳城市商業網點規劃，為深圳城市商業地產發展帶來了多大的影響
第7章 交通是商業項目成功的生命線
01.交通評估的必要性
02.交通總流量
03.項目所需要具備的交通條件
04.實例分析：北京百榮世貿商城成功的交通評估
第8章 商業地產項目立項過程中環境評估的重要性
01.一個被關閉的美食廣場
02.環境評估需要注意的因素
03.環境評估只是一個表面工作嗎
第9章 地方法規與商業地產項目的風險所在
01.刻舟求劍故事在商業地產領域的演繹
02.無法回避的地方保護主義
03.實例分析：沃爾瑪進廣州為什么這么難
第10章 商業地產項目立項為何一定要履行聽證會程序
01.舉辦項目聽證會是一個必要程序
02.深圳市的聽證制度
03.一場聽證會改變一個決定
04.聽證會的作用
第三部分 如何進行科學的選址決策，減少選址的風險？
第11章 選址的風險識別和量化的意義
01.為什么開在繁華地段上的商場仍不能取得成功
02.商業地產項目選址的原則
03.確保選址的科學性和量化分析
04.一把理清思路的梳子
05.你的彎路錯在哪里
第12章 政府出讓土地的方式與商業地產項目開發風險
01.一次有代表意義的對話
02.土地的作用
03.政府出讓土地方式對商業地產項目的開發運營將產生多大的影響
04.商業地產項目取得土地的方式
05.三種取得土地方式的利與弊
06實例分析；北京MALL折戟沉沙背后的土地價格因素
第13章 經營風險大不大，重點看選址地塊的商圈飽和度
指數高不高
01.不要被假象蒙弊
02.商圈飽和度指數與開發商業地產項目的關系
03.不同業態、不同檔次的商圈飽和度各有不同
04.何謂商圈飽和度指數
05.如何計算商業地產項目商圈飽和度的分值
第14章 選址地塊的周邊人口密度是項目成功的決定因素嗎
01.商業地產投資決策過程中的掩耳盜鈴現象
02.理性看待人口密度數據
03.中國式人口密度與商圈范圍的界定
04.項目建成后，哪些消費者會來消費
05.項目潛在的消費群體的量有多大
06.商圈內現有的潛在消費群體是否足以支撐項目的運營
07.6V商業地產風險決策系統在人口密度分析中的應用
08.實例分析：商場周邊的人口分布為何是不規則的幾何圓形
第15章 選址地塊的客流情況調查
01.一步差三市的現代演繹
02.有人流，未必是客流
03.人流動線對客流狀況的影響
04.客流統計分析
05.實例分析：肯德基的選址策略
第16章 選址地塊覆蓋商圈人均可支配收入情況
01.并不是人流多，商場的營業額就足夠大
02.商場定位與選址之間的矛盾
03.如何認識覆蓋商圈人均可支配收入的狀況
04.6V商業地產風險決策系統如何評測項目地塊與人均可支配收入的情況
第17章 選址地塊競爭對手情況
01.商業地產項目會面臨哪些競爭對手
02.辯證地看待競爭與發展的問題
03.如何對選址地塊的競爭對手進行評估
04.競爭對手評估中的距離因素
05.競爭對手評估中的時間因素
06.為何沃爾瑪與家樂福2500米范圍內“不見面”
第18章 選址地塊交通道路條件
01.路到才能人到，人到才能財到
02.道路條件與商業地產投資決策
03.為什么路到財不到
04.6V商業地產風險決策系統的地塊交通條件評價
第19章 選址地塊競爭對手情況
01.公交設施對商業地產項目營運的重要性
02.香港購物中心的公交優先戰略
03.我們應如何評估地塊的公交設施狀況
04.選址地塊與公交站臺的關系
第20章 選址地塊建筑物可視效果
01.為什么要為建筑物可視效果而改變建筑規劃
02.主力店不進駐的原因
03.選址地塊建筑物可視效果的幾種情況
第21章 地塊平整條件
01.商業地產項目如何評估地塊平整條件對其開發決策造成的風險
02.湖北黃石項目為何擱淺
03.地塊平整條件是商業地產項目投資決策的重要因素
03.6v商業地產風險決策條件量化風險平估
第22章 地塊拆遷條件
01.為何地塊拆遷條件也成為風險決策系統中一個量化的環節
02.拆遷風險評估不能只停留在感性認識和簡單成本計算的階段
03.拆遷的風險評估及《物權法》對拆遷的影響
04.如何認識拆遷強度與拆遷風險
05.6V商業地產決策系統的拆遷風險評估
第23章 選址地塊經濟技術指標
01.為什么要評估地塊的規劃經濟技術指標
02.選址地塊經濟技術指標與投資決策的風險
03.增大開發風險的原因所在
04.6V商業地產風險決策系統與規劃經濟技術指標的關系
第四部分 如何細化業態組合系統，增強項目招商的可行性？
第24章 為什么說業態組合風險是一種看不見的招商風險
01.風險看不到，并不等于不存在
02.敢于向房地產開發商說“不”
03.商業業態的構成
04.百貨店
05.大型綜合超市
06.專賣店
07.餐飲類商家
08.娛樂類高家
第25章 招商組合形式
01.一個陌生的來電，帶來一個并不陌生的問題
02.為什么出租率達到100%，開發商還是賺不到多少錢
03.什么是開發購物中心的目的
04．風險在于業態組合
05．“賣櫝還珠”告訴我們什么道理
06．如何評估商業組合方案
07不要讓招商環節成為商業地產操作的“短板”
第26章 如何評估租金條件對項目投資決策的影響
01.租金報表如何指導商業地產項目的投資決策
02.投資決策的租金依據
03.如何更理性、客觀地看待項目的租金方案
04.6V商業地產風險決策系統如何指導租金方案
05.實例分析：主力店租金條件
06.實例分析：一般店鋪的租金條件
第27章 如何評估租賃年限對項目投資決策的影響
01.租賃年限對項目投資決策的影響
02.不同業態不同的租賃年限對購物中心產生不同的影響
03.理性看待商業地產項目的租賃模式
04.萬達租金模式與天河城廣場租金模式
05.實例分析：租金高、租期短的租賃方案
06.實例分析：租金低、租期長的租賃方案
第28章 如何評估租金遞增率對項目投資決策的影響
01.理性地看待租金遞增率
02.租金遞增率不同，項目的風險值也就不同
03.不同店鋪的租金遞增率
04.實例分析：天河城廣場不同經營階段不同業態的租金遞增率
第五部分
如何進行科學的規劃設計，打造一個成功的商業地產項目？
第29章 中國商業建筑大反思浪潮
01.南轅北轍的現代故事
02.中國商業地產的建筑規劃方案的“短板”
03.商業建筑設計經驗缺乏的代價
04.中國商業建筑設計大反思
第30章 停車場與主力店的互動關系
01.一次糟糕的“成功招商”
02.停車場與主力店的互動關系真的那么重要嗎
03.停車場與主力店設計的五越理論
04.主力店與停車場的設計是“看不見的陷阱”
第31章 地質條件的差異給我們帶來的困惑
01.工程建造的成本與投資決策的風險
02.地塊持力層深度量化的風險控制數學模型
03.如何對地塊持力層深度進行評價呢
04.6V商業地產風險決策系統如何控制地塊持力層深度的風險
第32章 不可忽視的地塊地下水位深淺
01.泛華武漢項目的經驗教訓
02.地下水位條件不同對項目所造成的影響
03.是什么導致泛華云南玉溪沃爾瑪廣場達不到預期的回報目標
04.地下水位條件與成本控制
05.6V商業地產風險決策系統對地下水位條件的量化風險評估
第33章 地塊場地開挖圍護條件
01.地塊場地圍護條件對工程成本的影響
02.傳統的工程預算無法反映開挖圍護的成本
03.場地開挖圍護條件的幾種類型
第34章 地塊地形條件的影響
01.場地短邊寬度會對商業運營造成什么傷害
02.商場規劃長寬比評價
03.為什么商場最短邊寬度不能小于50米
04.6v商業地產風險決策系統如何對長短邊寬度進行量化的分析
第六部分
如何通過項目的資本運作評測，進行商業地產項目的投資決策？
第35章 商業地產為什么被稱為金融地產
01.面對三個方案，該如何作出選擇
02.建成為社區商業配套街的方案一
03.建成區域性特色街區的方案二
04.建成區域性商業中心的方案三
05.小老板、中老板與大老板的關系
06.資本運作能力成為最大的瓶頸
07.商業地產的本質是金融地產
08.財務的計劃跟不上現實的變化
09.6V商業地產風險決策系統與國際化的資本運作方案
第36章 進行系統科學的資本運作測評，是商業地產投資決策的核心環節
01.為什么商業地產的本質就是資本運營
02.商業地產開發與住宅開發的異同
03.一個并不復雜的投資方案
04.產生意料之外的結果
05.商業地產的資本運作風險的體現
第37章 商業地產資本風險的控制節點
01.自有資金占總投資的比例
02.自有資金的比例直接關系到項目資本運作的成敗
03.6V商業地產風險決策系統對自有資金比例的界定
04.申請貸款額度的比例
05.申請貸款的利息
06.終極內部收益率
07.資本的退出機制
第38章 如何為商業地產項目設計一流的財務方案
01.扁鵲與蔡桓公的資本運作啟示錄
02.工程成本
附錄 6V商業地產風險決策系統使用說明
01.企業的成敗并在于擁有多少資源，而在于其對資源的整合能力
02.6V商業地產風險決策系統的的時代意義
03.6V商業地產投資決策風險的構成
04.某商業地產項目運用6V商業地產風險決策系統生成的表格
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