《最佳購物中心操盤標(biāo)本》圖書精要：； 

《最佳購物中心操盤標(biāo)本》是中國首部系統(tǒng)總結(jié)、提煉購物中心開發(fā)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的實(shí)戰(zhàn)專著，全書通過對(duì)天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)的三個(gè)案例在面對(duì)不同的困難與發(fā)展機(jī)遇、在三個(gè)不同的開發(fā)時(shí)段、面對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境、存在不同的問題、具備不同的核心優(yōu)勢(shì)的情況下，他們是如何克服重重困難，走向成功的艱辛過程。

第一冊(cè)     廣州天河城廣場(chǎng)

第一部分  天河城廣場(chǎng)開發(fā)策略

1

因?yàn)橐淮闻既坏臋C(jī)會(huì)，省里的領(lǐng)導(dǎo)決定在天河體育中心對(duì)面建一個(gè)商貿(mào)大市場(chǎng)。但是，面對(duì)著一片荒蕪、毫無商業(yè)氛圍的土地，應(yīng)該建一個(gè)什么樣的商場(chǎng)，大家的心里誰都沒有底。當(dāng)時(shí)天河城的決策者是怎樣實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突圍的，他們做了一個(gè)怎樣對(duì)中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響的決定？

2

既然建一個(gè)商貿(mào)大市場(chǎng)不行，那應(yīng)該建一個(gè)怎樣的商業(yè)建筑？天河城廣場(chǎng)的決策者開始把目光投向境外，他們到了曼谷、東京和歐洲，最后，他們?cè)谙愀弁Ａ粝聛怼?span>1990年，香港購物中心的繁榮景象深深地吸引了他們，雖然他們明白當(dāng)時(shí)的廣州距離香港還很遙遠(yuǎn)，那么，是什么動(dòng)力催使他們走上了一條高難度的發(fā)展道路？

3

沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)，就只能依樣畫葫蘆。天河城廣場(chǎng)從1991年進(jìn)行前期研究，到1992年開始做樁基礎(chǔ)圖、報(bào)規(guī)劃、動(dòng)工，到1994年最終設(shè)計(jì)完成，到1996年建成開業(yè)，天河城廣場(chǎng)的建設(shè)之路走走停停，共用了四年的時(shí)間。天河城廣場(chǎng)的建設(shè)者為什么這樣謹(jǐn)小慎微，他們所做的工作為天河城廣場(chǎng)日后的成功打下了怎樣的基礎(chǔ)？

4

是選擇南門做為主出入口，還是選擇北門做為主出入口？天河城廣場(chǎng)的人流動(dòng)線該如何來規(guī)劃設(shè)計(jì)……天河城廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于中國購物中心的建設(shè)能產(chǎn)生怎樣的啟迪？為什么從1992年開始動(dòng)工到今天，時(shí)隔十多年之后，人們?nèi)园烟旌映菑V場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為學(xué)習(xí)的樣板，我們應(yīng)該從天河城廣場(chǎng)身上學(xué)到一些什么東西？

5

1991年開始建設(shè)，1992年國家開始宏觀調(diào)控，1992年至1997年間物價(jià)高漲，1997年亞洲金融風(fēng)暴……天河城廣場(chǎng)可謂生不逢時(shí)。天河北CBD的快速成型，廣州地鐵的建成通車，天河區(qū)逐漸成為廣州新移民的中心，1998年政府宏觀調(diào)控的放開……天河城廣場(chǎng)，是如何在艱難與機(jī)遇之間成長成熟，厚積薄發(fā)，我們應(yīng)當(dāng)如何來借鑒天河城廣場(chǎng)的發(fā)展道路？

第二部分  天河城廣場(chǎng)的招商策略

6

1990年，天河城廣場(chǎng)的建設(shè)者在香港看到吉之島非常繁華，當(dāng)時(shí)就想，為什么日資零售企業(yè)的管理比我們先進(jìn)，它的存在將對(duì)購物中心產(chǎn)生多大的影響？于是在1993年，天河城廣場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者便去香港進(jìn)行招商，希望把吉之島引入廣州。當(dāng)時(shí)，廣州的商家非常多，他們?yōu)槭裁匆�遠(yuǎn)赴香港把吉之島引進(jìn)天河城廣場(chǎng)，同樣，管理經(jīng)驗(yàn)成熟的百貨公司對(duì)購物中心的整體運(yùn)營將產(chǎn)生多大的影響？

7

與吉之島第一次洽談合作未果，天河城廣場(chǎng)又開始與廣州本地商家洽談合作進(jìn)駐。其間，分別與廣州友誼商店、廣百百貨洽談合作進(jìn)駐的條件，但無一成功。因此，從現(xiàn)實(shí)的招商狀況來看，天河城廣場(chǎng)可謂開局不利，面對(duì)重重困難，天河城廣場(chǎng)的決策者做出了怎樣的戰(zhàn)略選擇？他們是如何因應(yīng)當(dāng)時(shí)的情況，選擇了一條適合自身發(fā)展的道路的？

8

花旗銀行給天河城廣場(chǎng)創(chuàng)造了第二次與吉之島洽談合作的機(jī)會(huì)，沒想到這次雙方一拍即合，天河城廣場(chǎng)迅速與吉之島達(dá)成了合作意向。真可謂有意栽花花不發(fā)，無心插柳柳成蔭。但是，在招商取得重大成果的時(shí)候，天河城廣場(chǎng)卻要面對(duì)兩大合作經(jīng)營主力店的難題。自身沒有任何商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，做百貨公司心里沒有底，能否合作經(jīng)營主力店，如果可行，應(yīng)如何去做？

9

當(dāng)主力店招商進(jìn)入低谷期，天河城廣場(chǎng)的招商團(tuán)隊(duì)開始全面出擊。其中一項(xiàng)重要的工作就是走向珠三角，希望將珠三角地區(qū)眾多的服裝、鞋襪的品牌廠商引進(jìn)天河城廣場(chǎng)。天河城廣場(chǎng)招商團(tuán)隊(duì)在開展這一項(xiàng)工作時(shí)又遇到了怎樣的瓶頸？天河城廣場(chǎng)的招商策略能給我們什么樣的啟迪，購物中心在招商過程中會(huì)面臨什么樣的困難，購物中心應(yīng)當(dāng)選擇怎樣的實(shí)施方案？

第三部分  天河城廣場(chǎng)的營運(yùn)策略

10

求人不如求己，重點(diǎn)突破是天河城廣場(chǎng)戰(zhàn)略調(diào)整的重點(diǎn)。天河城廣場(chǎng)的合作經(jīng)營主力店的選擇，給天河城廣場(chǎng)的營運(yùn)帶來了什么機(jī)會(huì)和困難？購物中心如果合作經(jīng)營主力店，應(yīng)如何去做，購物中心合作經(jīng)營主力店有一些什么優(yōu)勢(shì)，合作經(jīng)營主力店有哪些利弊得失，同樣是主力店，如何令它們?cè)谕�一個(gè)場(chǎng)地都能找到自己的生存空間而不惡性競(jìng)爭，合作經(jīng)營主力店能給我們一些什么啟發(fā)？

11

1996年，天河城廣場(chǎng)租金收入3700萬元；1997年，天河城廣場(chǎng)租金收入1.37億元；1998年，天河城廣場(chǎng)租金收入1.7億元；1999年，天河城廣場(chǎng)租金收入1.9億元；2000年，天河城廣場(chǎng)租金收入2.2億元；2001年，天河城廣場(chǎng)租金收入2.5億元；2002年，天河城廣場(chǎng)租金收入2.8億元；2003年，天河城廣場(chǎng)租金收入3.2億元；2004年，天河城廣場(chǎng)租金收入3.6億元；2005年，天河城廣場(chǎng)租金收入3.8億元；2006年，天河城廣場(chǎng)租金收入近4億元……天河城廣場(chǎng)在發(fā)展的道路上制定了什么樣的租金政策，能使其租金收入能夠在10年左右的時(shí)間里呈現(xiàn)出十倍速的增長？

12

當(dāng)天河城廣場(chǎng)走向成熟時(shí)，它的人流狀況迅速走向巔峰。當(dāng)人流過多時(shí)，反而對(duì)購物中心的運(yùn)營產(chǎn)生了一些不良的影響，天河城廣場(chǎng)如何通過宏觀調(diào)控的手段抑制人流過多的狀況，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)環(huán)境的升級(jí)和優(yōu)化，提升天河城廣場(chǎng)對(duì)核心客戶的吸引力？

13

2005年12月，天夢(mèng)宮及多家租戶在重新裝修后開門營業(yè)，標(biāo)志著天河城二次裝修的開始，天河城將籍此提升硬件設(shè)施檔次和軟件服務(wù)質(zhì)量，更好地為廣大消費(fèi)者服務(wù)。同時(shí)，天河城廣場(chǎng)進(jìn)行了全新的形象升級(jí)，并導(dǎo)入了全新的VI系統(tǒng)，一鋪難求的天河城廣場(chǎng)為何主動(dòng)放下姿態(tài)迎合市場(chǎng)，這中間蘊(yùn)藏著一些怎樣的營運(yùn)策略？

14

2004年 7月 8日，天河城廣場(chǎng)董事會(huì)通過《天貿(mào)集團(tuán)2004——2008年五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著天貿(mào)集團(tuán)（現(xiàn)更名為“天河城集團(tuán)”）全面實(shí)施MALL戰(zhàn)略。此后，輸出虎門天河城品牌，在番禺開設(shè)天河城奧特萊斯商場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)的連鎖擴(kuò)張發(fā)展之路取得了怎樣的成效，我們應(yīng)當(dāng)如何科學(xué)地認(rèn)識(shí)天河城廣場(chǎng)的發(fā)展模式，天河城廣場(chǎng)的擴(kuò)張發(fā)展之路有什么樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)供我們總結(jié)？

第二冊(cè)    廣州中華廣場(chǎng)

第一部分  中華廣場(chǎng)開發(fā)策略

1

中華廣場(chǎng)在建成之前，原地塊是中山三路的一個(gè)摩托車配件市場(chǎng)，周邊沒有成型的零售商業(yè)氛圍。面對(duì)這樣一個(gè)地塊，能不能開發(fā)購物中心，如果要開發(fā)，應(yīng)該開發(fā)怎樣的購物中心，這個(gè)疑問，成為擺在昌盛集團(tuán)的決策者面前的最大難題。在這個(gè)過程中，廣州天河城廣場(chǎng)已經(jīng)成為后來者學(xué)習(xí)的榜樣，廣州老城區(qū)道路的改善也帶來了眾多的商機(jī)，面對(duì)著困境、機(jī)遇、發(fā)展與挑戰(zhàn)，昌盛集團(tuán)的決策者做出了一個(gè)怎樣的戰(zhàn)略決策？

2

在開發(fā)中華廣場(chǎng)之前，昌盛集團(tuán)本身并無任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，甚至在廣州也僅僅只開發(fā)過一個(gè)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說是一個(gè)中型房地產(chǎn)開發(fā)商，資金、經(jīng)驗(yàn)和人才都非常匱乏。面對(duì)這一狀況，昌盛集團(tuán)是怎樣走上一條非常規(guī)發(fā)展道路，從而推動(dòng)了中華廣場(chǎng)這一當(dāng)時(shí)中國最大的購物中心項(xiàng)目的立項(xiàng)和建設(shè)。中小型房地產(chǎn)開發(fā)商能否開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果可以，應(yīng)當(dāng)如何去推進(jìn)工作？

3

1999年，中華廣場(chǎng)施工進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻，遇上金融風(fēng)暴，香港融資計(jì)劃告吹，資金鏈斷裂，差點(diǎn)使中華廣場(chǎng)成為爛尾樓。面對(duì)開發(fā)商資本能力嚴(yán)重不足的危機(jī)，為解決融資問題，中華廣場(chǎng)采取了商鋪銷售的融資方式。中華廣場(chǎng)銷售的商鋪主要是首層商鋪，均價(jià)約10萬元/平方米，銷售回籠資金約6億元，暫時(shí)解決了寶貴的資金來源。但是，中華廣場(chǎng)商鋪銷售同樣為日后的經(jīng)營埋下了苦澀的果實(shí)。中華廣場(chǎng)銷售商鋪的融資方式有一些什么得失，中華廣場(chǎng)的這種融資方式和所走過的道路能給后來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一些什么樣的啟迪？

4

中華廣場(chǎng)正對(duì)廣州起義烈士陵園，毗鄰2萬平方米英雄廣場(chǎng)，從商業(yè)風(fēng)水的角度來講，是面對(duì)一種強(qiáng)大的“壓力”的。為了化解這種壓力，融入這一地塊，實(shí)現(xiàn)和諧共贏，中華廣場(chǎng)也進(jìn)行了風(fēng)水布局。從命名，到標(biāo)志，到建筑外觀，中華廣場(chǎng)的風(fēng)水布局都進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)劃，最后，它的風(fēng)水格局真的實(shí)現(xiàn)了與地塊的和諧共贏嗎？一座購物中心的風(fēng)水，對(duì)它的可持續(xù)經(jīng)營會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？

5

中華廣場(chǎng)地塊結(jié)構(gòu)為“L”型，原意為一只“臥虎”，但是，這只“臥虎”卻在實(shí)際的經(jīng)營中產(chǎn)生了巨大的困境，“L”型的尾端長期空置，造成年租金損失巨大。中華廣場(chǎng)何以至此？一個(gè)塵封的故事告訴我們：如果你想要商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃方案上省錢，那么可能要付出比規(guī)劃方案費(fèi)高達(dá)十倍、百倍的代價(jià)。中華廣場(chǎng)由于資金緊張，在項(xiàng)目規(guī)劃定案的時(shí)候不愿出價(jià)300萬購買香港公司的方案設(shè)計(jì)草圖，并最終確定了廣東省汕頭市設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案，可以說是省了很多錢，但是，中華廣場(chǎng)最后省錢了嗎？為什么中華廣場(chǎng)為它不佳的設(shè)計(jì)方案，最終每年損失的租金在千萬以上，何以至此？

第二部分  中華廣場(chǎng)招商策略

6

看到天河城廣場(chǎng)吉之島的成功，中華廣場(chǎng)的決策者執(zhí)意要將吉之島引進(jìn)中華廣場(chǎng)。雙方對(duì)吉之島的進(jìn)駐方案和進(jìn)駐條件進(jìn)行了深入的洽談，最終確定吉之島進(jìn)駐中華廣場(chǎng)二層的招商方案，中華廣場(chǎng)給予吉之島一年免租的招商優(yōu)惠。吉之島進(jìn)駐對(duì)中華廣場(chǎng)后來帶來了什么樣的影響？現(xiàn)在，我們?cè)撊绾蝸碓u(píng)價(jià)？通過這一事件，我們?nèi)绾蝸砜创�主力店�?duì)購物中心持續(xù)運(yùn)營所產(chǎn)生的作用？

7

中華廣場(chǎng)自身沒有招商經(jīng)驗(yàn)，于是聘請(qǐng)了多家著名的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)商場(chǎng)的招商工作，再加上發(fā)展商自己聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人，形成了一個(gè)龐大的招商團(tuán)隊(duì)。中華廣場(chǎng)這樣的招商團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)有一些什么特點(diǎn)，國際著名的物業(yè)代理公司在購物中心的運(yùn)作中能產(chǎn)生一些什么作用，他們的長處在哪里，短處在哪里，應(yīng)如何使用？自身聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)有一些什么特點(diǎn)，應(yīng)如何來進(jìn)行管理，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)招商工作的統(tǒng)籌和駕馭，中華廣場(chǎng)的招商團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)能給我們一些什么啟發(fā)？

8

開業(yè)是商場(chǎng)的重要時(shí)間，但令人詫異的是，中華廣場(chǎng)的開業(yè)之路卻風(fēng)雨坎坷，崎嶇不平。從第一次招商“成功”后，到第一次開業(yè)商家“神秘的消失”，到第二次招商成功后，商家再一次在不久后集體撤場(chǎng)，冰冰冷冷的開場(chǎng)局面背后，蘊(yùn)育了怎樣的失策和玄機(jī)？同一個(gè)商場(chǎng)，為什么竟然出現(xiàn)了兩次招商、兩次商家集體撤場(chǎng)的怪現(xiàn)象？面對(duì)這樣的局面，中華廣場(chǎng)又該如何度過難關(guān)？針對(duì)這動(dòng)蕩表現(xiàn)背后的諸多問題，又該采取怎樣的措施，才能強(qiáng)有力地為后續(xù)經(jīng)營打造一個(gè)成功的基礎(chǔ)？

第三部分  中華廣場(chǎng)營運(yùn)策略

9

在屢次受到打擊和挫折之后，中華廣場(chǎng)的決策者終于坦然認(rèn)識(shí)到由于自身經(jīng)驗(yàn)的缺乏，繼續(xù)摸索和試錯(cuò)下去會(huì)付出更大的代價(jià)，中華廣場(chǎng)的發(fā)展看上去十分順利，但是卻危機(jī)暗伏、隨時(shí)可能大廈傾倒，這當(dāng)中存在很多的問題，其中有很多就是中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在共性的問題。在這時(shí)，歐小衛(wèi)出現(xiàn)在中華廣場(chǎng)。2000年，在中華廣場(chǎng)決策者的強(qiáng)力邀請(qǐng)下，歐小衛(wèi)辭去天貿(mào)集團(tuán)副總裁的職務(wù)出任中華廣場(chǎng)董事總經(jīng)理，成為當(dāng)時(shí)廣州商界轟動(dòng)一時(shí)的大事件。歐小衛(wèi)上任后，首先采取了一些什么強(qiáng)有力的措施，幫助中華廣場(chǎng)迅速穩(wěn)定了局面？

10

2001年，中華廣場(chǎng)只有首層、二層和三層局部開業(yè)，開業(yè)率不足40%。面對(duì)這一局面，中華廣場(chǎng)經(jīng)營管理者毅然提出了自營中華百貨的建議。由于昌盛集團(tuán)原來沒有任何的零售業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自營百貨公司心里沒有底，一時(shí)也不敢貿(mào)然下決定。中華百貨最后能建成嗎？中華百貨開業(yè)以后，對(duì)中華廣場(chǎng)的經(jīng)營產(chǎn)生了什么樣的影響，自營百貨公司真的那么重要嗎，中華百貨有一些什么樣的經(jīng)驗(yàn)可以供我們學(xué)習(xí)借鑒？

11

由于吉之島百貨和中華百貨兩大主力店的帶動(dòng)作用，中華廣場(chǎng)的經(jīng)營狀況從2002年開始，迅速進(jìn)入良性狀態(tài)。主力店穩(wěn)定下來了，然后就是調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)的問題。中華廣場(chǎng)相繼在四樓設(shè)置了廣州最大的電信一條街，并將一部分不適宜在場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營的商家清理出場(chǎng)，這些舉措，對(duì)中華廣場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營產(chǎn)生了些什么樣的影響，中華廣場(chǎng)是如何應(yīng)對(duì)和解決的？

12

今日，在全國眾多的購物中心當(dāng)中，中華廣場(chǎng)的廣場(chǎng)促銷活動(dòng)仍然是現(xiàn)場(chǎng)最火爆、舉辦最頻繁的、效益最好的。中華廣場(chǎng)的活動(dòng)營銷為幫助中華廣場(chǎng)吸引市場(chǎng)關(guān)注，經(jīng)營快速走出冷場(chǎng)期起到了良好的推動(dòng)作用。購物中心門口都有廣場(chǎng)，為什么中華廣場(chǎng)的文化廣場(chǎng)運(yùn)作得如此成功，不僅不需要投入宣傳費(fèi)用，而且成為物業(yè)經(jīng)營管理公司一個(gè)重要的利潤來源，中華廣場(chǎng)的廣場(chǎng)活動(dòng)有一些什么經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，我們應(yīng)當(dāng)如何利用廣場(chǎng)活動(dòng)的資源效應(yīng)？

13

進(jìn)入2006年，中華廣場(chǎng)負(fù)一層原摩托車配件市場(chǎng)租賃到期，撤出中華廣場(chǎng)，負(fù)一層被重新裝修包裝成為中華廣場(chǎng)的一部分，并命名為‘富一城’。2007年，中華廣場(chǎng)的裙樓中華國際中心落成，成為廣州老城區(qū)的摩天新座標(biāo)。同樣是在2007年，中華廣場(chǎng)引入高盛銀行作為戰(zhàn)略投資者，并計(jì)劃登陸香港上市。中華廣場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的曲折坎坷之后，價(jià)值終于日益體現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何來看待商用物業(yè)的價(jià)值含金量，開發(fā)商應(yīng)如何通過商用物業(yè)開發(fā)獲得最大的投資收益？

第三冊(cè)    廣州正佳廣場(chǎng)

第一部分 正佳廣場(chǎng)開發(fā)策略

1

正佳廣場(chǎng)毗鄰天河城廣場(chǎng)，這是一個(gè)十分繁榮的商鋪。由于廣州天河城廣場(chǎng)的成功，昔日的菜地已經(jīng)寸土寸金，因此，正佳廣場(chǎng)的切入，不僅意味著高昂的機(jī)會(huì)成本，同時(shí)也意味著正佳廣場(chǎng)在誕生之前，就要面對(duì)著一個(gè)空前強(qiáng)大的對(duì)手——天河城廣場(chǎng)。參天大樹的旁邊，能否容許另一棵樹苗茁壯成長，正佳廣場(chǎng)是如何切入這個(gè)看似“過剩”的商圈的，它是以一種什么樣的姿態(tài)崛起在這個(gè)成熟的商業(yè)地塊的，這樣的定位和姿態(tài)為正佳廣場(chǎng)日后的成功產(chǎn)生了一種什么樣的作用？

2

大多數(shù)民營房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，正佳廣場(chǎng)從動(dòng)工開始，就面臨著巨大的資金壓力。正佳廣場(chǎng)在建到正負(fù)零零時(shí)，推出了M層商鋪進(jìn)行銷售，在開業(yè)后，將東塔樓整體出售給廣晟資產(chǎn)管理公司……可見正佳廣場(chǎng)的資金狀況是十分緊張的。但是，值得慶幸的是，正佳廣場(chǎng)吸取了中華廣場(chǎng)商鋪銷售的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，它在不斷推出物業(yè)進(jìn)行銷售的同時(shí)，僅僅只出售了M層占總面積3%的商鋪，首層和最重要的商鋪一平方米也不賣，這樣的銷售策略有一些什么樣的戰(zhàn)略考慮，它對(duì)正佳廣場(chǎng)日后的營運(yùn)成功具有怎樣重要的意義？

3

中國的購物中心在正佳廣場(chǎng)登場(chǎng)之前，大多是采取低調(diào)登場(chǎng)的策略，并未注重公眾形象的建設(shè)。正佳廣場(chǎng)登臺(tái)之后，卻采取了高調(diào)的策略，不僅提出了“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”作為購物中心經(jīng)濟(jì)模式的理論基礎(chǔ)，同時(shí)以‘亞洲體驗(yàn)之都’進(jìn)行定位。針對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營環(huán)境，提出了“萬人婚紗大禮堂”、“室內(nèi)概念河流”、“拉斯維加斯夢(mèng)幻天幕”等全新的營銷概念，一下子賺盡了眼球。正佳廣場(chǎng)的這種高調(diào)傳播策略為其營銷產(chǎn)生了哪些推動(dòng)力，這種公共形象的建設(shè)為正佳廣場(chǎng)日后的品牌傳播產(chǎn)生了哪些影響，我們應(yīng)如何來理解和應(yīng)用？

4

正佳廣場(chǎng)由美國捷得公司進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，作為新生代購物中心的代表，正佳廣場(chǎng)從規(guī)劃到開業(yè)都吸引了廣泛的關(guān)注，可謂強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)。亞洲單體面積最大的購物中心、毗鄰目前最旺的天河城廣場(chǎng)、成熟商圈的強(qiáng)烈支撐，未來珠江新城CBD的輻射效應(yīng)，可謂萬千寵愛于一身。它是如何進(jìn)行規(guī)劃定位的？它的招商比例和人流動(dòng)線為什么在開業(yè)后要進(jìn)行重要的調(diào)整，國際級(jí)建筑規(guī)劃理論與中國的實(shí)際相結(jié)合有一些什么樣的矛盾，正佳廣場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)有何得失？

第二部分 正佳廣場(chǎng)招商策略

5

正佳廣場(chǎng)[商業(yè)：娛樂：餐飲＝52：30：18]的購物中心黃金比例是如何誕生的，這一比例適用于中國的購物中心嗎？一開始，正佳廣場(chǎng)也是大致按照這個(gè)比例來招商的，卻在實(shí)際工作中遭遇了尷尬。那么，在招商工作中的業(yè)態(tài)、業(yè)種應(yīng)如何分配才更加合理，如何在實(shí)際的招商工作中因地制宜，不斷創(chuàng)新，實(shí)踐最佳的業(yè)態(tài)、業(yè)種分配方案，正佳廣場(chǎng)的招商業(yè)態(tài)分割比例有一些什么經(jīng)驗(yàn)總結(jié)？

6

正佳廣場(chǎng)的餐飲特色現(xiàn)在已經(jīng)成為它最亮麗的名片之一，很多顧客都是因?yàn)槭艿秸�佳廣場(chǎng)餐飲的吸引，而來到正佳廣場(chǎng)的。正佳廣場(chǎng)的餐飲商家有大椰豐飯、新泰洋美食、臺(tái)灣涮涮鍋、拉丁餐廳等眾多的餐飲商家，那么我們現(xiàn)在回過頭來，可以全面地回顧和總結(jié)正佳廣場(chǎng)特色餐飲的因果關(guān)系，這些餐飲組成為正佳廣場(chǎng)帶來了什么幫助，正佳廣場(chǎng)在針對(duì)餐飲商家的招商工作中貫徹了哪些基本的原則，這些餐飲商家是如何增強(qiáng)正佳廣場(chǎng)的核心競(jìng)爭力的？

7

百佳超市是正佳廣場(chǎng)的核心主力店之一，相對(duì)于天河城廣場(chǎng)的吉之島，正佳廣場(chǎng)的百佳超市有一些什么優(yōu)劣勢(shì)？吉之島未來街市在這一區(qū)域經(jīng)營多年，擁有多年的好口碑和聚集效應(yīng)，百佳超市是以怎樣的姿態(tài)切入市場(chǎng)的，它是如何打破吉之島未來街市的壟斷地位并形成自身優(yōu)勢(shì)的？百佳超市為正佳廣場(chǎng)帶來了一些什么顧客，我們應(yīng)當(dāng)如何來看待核心主力店的總體設(shè)計(jì)為購物中心人流狀況帶來的影響？

8

友誼商店是廣州最有知名度的高檔百貨公司，在廣州擁有深厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)和知名度，正佳廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)招商方案時(shí)，為什么要將友誼商店引入正佳廣場(chǎng)，引入友誼商店有一些怎樣的戰(zhàn)略考慮，購物中心適合引入高檔百貨公司嗎？友誼商店進(jìn)駐正佳廣場(chǎng)之后，它的經(jīng)營狀況是否樂觀，我們應(yīng)當(dāng)如何來謀劃購物中心的百貨公司主力店的招商思路？

第三部分 正佳廣場(chǎng)營運(yùn)策略

9

正佳廣場(chǎng)不同于天河城廣場(chǎng)和中華廣場(chǎng)，在開業(yè)之時(shí)，基本上沒有人認(rèn)為它不會(huì)取得成功。但是盛名之下，其實(shí)仍然困難重重，雖然它位于一個(gè)成熟的商圈，但是面積很大，如何在千店一面的招商形式下實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營定位？同時(shí)由于部分商鋪銷售的問題、高層變動(dòng)的問題、資金的問題，使其經(jīng)營管理工作備受挑戰(zhàn)。正佳廣場(chǎng)是如何通過變通的營運(yùn)策略，使其走到今天租金收繳率100%、開業(yè)率95%的目標(biāo)的？

10

正佳廣場(chǎng)自2005年5月1日正式開業(yè)，至2006年年底其開業(yè)率已經(jīng)達(dá)到95%，租金收繳率高達(dá)100%，取得了令人矚目的成績。但與此同時(shí)，正佳廣場(chǎng)租戶的經(jīng)營狀況也不斷發(fā)生變化。2006年8月，正佳廣場(chǎng)次主力店永樂電器要求縮小經(jīng)營面積，將其租賃面積6300平方米縮小為3177平方米，正佳廣場(chǎng)永樂電器店為什么會(huì)出現(xiàn)這種要求，我們應(yīng)當(dāng)如何來看待購物中心主力店及次主力店改進(jìn)、擴(kuò)充、增加或減少物業(yè)及場(chǎng)地用途、面積的行為，正佳廣場(chǎng)面對(duì)這一變化，是如何應(yīng)對(duì)處理的，取得了什么成效？

11

為了幫助商戶經(jīng)營，培養(yǎng)穩(wěn)定忠實(shí)的消費(fèi)群體，正佳集團(tuán)屬下的匯豐正佳公司推出了“正佳通”的營運(yùn)計(jì)劃。“正佳通”類似于正佳廣場(chǎng)的會(huì)員卡，不僅可以在正佳廣場(chǎng)的商戶處消費(fèi)獲得打折優(yōu)惠，同時(shí)還計(jì)劃使“正佳通”擁有一個(gè)遍及廣州的龐大的商戶群體，進(jìn)而奠定“正佳通”作為廣州最具影響力的消費(fèi)會(huì)員卡的作用。“正佳通”的營運(yùn)可謂費(fèi)盡心思，也花了很大的力氣進(jìn)行推廣，但是在實(shí)際的推廣過程中，“正佳通”真的產(chǎn)生了預(yù)期中的效果嗎？場(chǎng)內(nèi)的商戶對(duì)正佳通是如何評(píng)價(jià)的，針對(duì)租賃商戶使用類似統(tǒng)一收銀方式的打扣優(yōu)惠在現(xiàn)實(shí)中會(huì)產(chǎn)生哪些矛盾，我們應(yīng)當(dāng)如何來看待？

12

2005年10月1日至2005年10月30日，正佳廣場(chǎng)舉辦了一次具有轟動(dòng)效應(yīng)的“恐龍化石展”，展出了五具來自北京自然博物館的恐龍珍品化石，一時(shí)引發(fā)萬人空巷的現(xiàn)象，在兩個(gè)月的展覽期內(nèi)，共引來1060萬人看恐龍，取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。通過恐龍化石展，我們應(yīng)當(dāng)如何來看待購物中心的活動(dòng)營銷與品牌效應(yīng)的互動(dòng)關(guān)系，恐龍化石展有一些什么成功經(jīng)驗(yàn)，有一些什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

13

在天河中心商圈，天河城廣場(chǎng)打開了一個(gè)時(shí)代，正佳廣場(chǎng)提升了天河中心商圈的容量和層次，但就在2006年，在正佳廣場(chǎng)的旁邊，由香港太古集團(tuán)和廣州日?qǐng)?bào)集團(tuán)共同投資建設(shè)的太古匯強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)了。太古匯挾香港太古集團(tuán)成熟的商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和商戶組合優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必對(duì)正佳廣場(chǎng)構(gòu)成強(qiáng)大的挑戰(zhàn)。面對(duì)著傳統(tǒng)商圈的不斷擴(kuò)容和更高層次的競(jìng)爭，正佳廣場(chǎng)應(yīng)當(dāng)形成怎樣的特色和定位，應(yīng)當(dāng)如何制定競(jìng)爭、協(xié)作、發(fā)展與共贏的未來戰(zhàn)略？