僅從購物中心內的擁擠客流判斷, 人們很難相信菲律賓正處于極度的政治和經濟雙重危機之中。盡管面臨困難的大環境，新的摩爾購物中心仍然在全菲律賓各地興建, 一些購物中心業正在擴建中，而一些舊的購物中心則被徹底翻新重建。
的確，零售業已經成為了這個國家生產力的主要引擎（發動機），其對經濟的推動作用甚至超過了政府。 過去六年以來，私人消費已占據了該國經濟 70% 的份額，平均每年的增長率為 3.9% 。
零售業在各行業一片蕭條的大背景中成了唯一的亮點。舉例來說，1998 年，菲律賓的GDP-國內生產總值收縮了 0.5%，而私人消費卻上升了 3.4% 。
去年是 1996 年以來公共消費第一次超過了私人消費的增長速度，去年私人消費下降了 2.7%。但今年私人消費又恢復領先，在第二季度中上升了 3.2%，相較于政府消費 0.8% 的增長。
國際購物中心協會ICSC的執行副總裁 Michael Kercheval 指出：“購物中心時常是推動許多社區財政增長的引擎，購物中心也對其商圈內的社區居民的生活質量有所助益。”
Kercheval 先生注意到，在美國，零售業稅收大約占據了全國預算的 49%，這說明零售業是全世界經濟的動力所在。
菲律賓眾議院發言人 Manuel Villar 先生, 是一位商業不動產商 ,他說，菲律賓的人口達到了 7500 萬，足以成為“亞洲最佳的購物天堂之一”。“這是一個很大的市場。盡管這個國家并不富裕，但城市人口卻很多，而且任何蕭條的大環境都是（零售業）擴充的好時機。”（蕭條時期，土地、建材、建設、人工等各項成本均很低）
Villar 又說，在上個世紀 80 年代的困難時期，仍然不斷擴大投資規模的大型購物中心開發商現在正在收獲他們的勞動成果。
Henry Sy（華僑-施至成）是其中最大的成功者之一，從鞋店老板發展到現正在建筑亞洲最大的零售帝國。
從 Shoemart（鞋店-鞋莊百貨）到 SM（連鎖摩爾購物中心集團）
施至成從 Shoemart 鞋店起步，50 年前他在馬尼拉市中心經營的一間小商店。在 80 年代，當菲律賓正在從一個實行二十多年軍事獨裁的國家向民主政治國家轉變的時候，富有遠見的施至成在首都馬尼拉獲得了多處廣闊的地塊。隨后他開始在這些土地上建造他的 SM 連鎖摩爾購物中心帝國。
從一個小商人開始，施至成和他的 SM 集團逐漸發展成房地產開發商和摩爾購物中心運營商。施至成正確的預知了出租商業場地給其他的零售商會比銷售他自己的商品獲得更多的贏利。現在，SM 集團一半以上的收入來自于摩爾購物中心的場地出租。
SM 集團在馬尼拉市中心耗資七十億比索建設的亞洲最大的摩爾—“SM ASIA MALL亞洲摩爾” 將會在 2003 年開業。藉由此增加的 50 萬平方米的購物中心面積，SM 集團將會控制菲律賓 60% 的購物中心面積。
（注：SM 集團SM 集團是菲律賓乃至亞洲最大且最成功的連鎖摩爾購物中心開發商， SM Prime公司是其旗下的上市公司，SM Prime公司由12家超級連鎖摩爾--SM SUPER MALL組成，這12家摩爾包括：亞洲最大的摩爾之一-SM MEGAMALL、SM SOUTHMALL、SM NORTHEDSA等。SM 集團旗下除了SM Prime公司的12家超級連鎖摩爾外，還擁有多家未并入上市公司SM Prime的中型購物中心，如SM MAKATI、SM HARRASON等，如果加上這些早期的中型購物中心，SM公司的收入更為驚人。此外，SM 集團目前還正在開發建設多家大型超級摩爾購物中心，SM Prime公司的摩爾家族將不斷擴大。）
"我有一個富有遠見的父親,"SM Prime Holdings Inc.（SM第一控股公司）執行副總裁－漢斯 Sy（施） 說。
SM 集團戰略性地決定通過吸引外國公司在它的摩爾購物中心帝國內設立商店以便在零售業中獲取更多的發展機會。菲律賓憲法禁止外國人在菲律賓經營零售業。多數的外國零售商一直熱切的等待菲律賓地方性的“零售貿易自由化”法規的實施已達 40 年之久，
因此, 外國零售商最終有可能在現存的購物中心內租用場地。 施至成已經為此作好了準備。
瓜分摩爾購物中心剩余市場的其他開發商
其他的大不動產開發商也已經在摩爾購物中心產業擁有了強大的實力
阿亞拉集團（Ayala Corp.）擁有4家大型摩爾，分別是馬卡提的Glorietta Mall、Alabang Town Center、宿務市（Cebu）的 Ayala Center、內湖省（Biucan）的Pavilion Mall，每家摩爾都成功地吸引了如流的人潮。
與SM集團不同，阿亞拉更多地是將其購物中心內的場地出租出去，而不是自己經營零售業務,盡管它擁有連鎖超市菲律賓萬客隆公司（Pilipinas Makro Inc.）28%的股權。（注：SM集團在旗下的SM摩爾購物中心內自營的比例通常維持50%左右，自營部分包括SM連鎖百貨、 SM連鎖綜合超市、SM連鎖電影城、SM連鎖美食城等）
艾得薩地產控股公司（Edsa Properties Holdings Inc.）旗下的香格里拉摩爾（Shangri- La Mall）是由香港嘉里集團和Tantoco家族的 Rustan’s （百貨）商業公司合作的項目，“香格里拉”摩爾購物中心正在和Ayala集團競爭相同的高端市場。 （近30萬平方米的“香格里拉”摩爾和Ayala集團旗下的 Glorietta Mall摩爾是菲律賓最高檔的購物中心）
另一方面，華僑吳奕輝(John L. Gokongwei Jr.)家族的Robinson’s(魯濱遜)連鎖摩爾集團,正在就中等收入消費者的市場和SM摩爾集團展開競爭（但實際上，許多高收入者也很喜歡光臨SM摩爾和Robinson’s摩爾）。Robinson’s 集團現在旗下擁有 12個摩爾: 在馬尼拉的Robinson’s Place ,位于馬尼拉金融區-Ortigas地區的 Robinson’s Galleria,此外在 Imus 和 Bacolod等地還有多個摩爾。
菲律賓其他的購物中心商還包括較小的連鎖商例如 Isetann 公司和EVER Gotesco公司, 主要服務于中低收入群體, 此外還有一些服務低收入社區和大學的“迷你摩爾購物中心（mini-malls）”。
零售業和購物中心的發展前景是如此之好，以致于甚至連 埃斯特拉達總統家族也開始著手一個社區購物中心的計劃－在馬拉汶（Malabon）的Star-J廣場 。
挖掘金礦
盡管不動產持續暴跌, 不動產開發商卻發現他們的購物中心物業是其收入可靠且穩定的來源。
SM集團和Gokongwei集團（旗下ROBINSONS摩爾公司）估計他們來自購物中心的自營零售和場地出租的純收入每年增長10-18%,超過當地的經濟成長速度。 另一方面，Ayala集團，指出其從購物中心獲得的純利每年以18% 的速率增長。
Ayala 地產公司的主席- Fernando Zobel de Ayala 指出購物中心產業之所以保持良好表現是因為菲律賓仍然對購物中心有很大的需求。 當寫字樓和賓館的入住率已經下降的時候,對摩爾購物中心的需求卻仍然強勁。
的確，零售商可能來去匆忙，但是總是有大量求租人排隊尋求入駐摩爾購物中心內,尤其在首都馬尼拉地區。
Ayala 集團自夸其最佳的統計報表,其旗下的購物中心擁有百分之一百的出租率（入駐率）。而 SM集團 和Robinson’s 集團報告其購物中心的出租率也高達到 96%。
施至成先生的巨大成功引人注意。 歐洲的Euromoney財經雜志去年投票授予了“最佳管理獎” 給SM Prime公司，該雜志充分考慮了SM Prime公司的市場實力，收益性,潛在的成長性 , 經營管理的水平以及贏利能力。
購物中心究竟能賺多少錢?
2000年， SM Prime公司的收入（利潤）增長了7%達54 億比索。 它大多數的所得來自于場地出租的租金收入。
Ayala 地產公司,其去年三分之二的收入（即28億比索）來自于購物中心的租金，而Robinson’s 羅賓森地產公司來自于購物中心的租金收入達到了10.9億比索。
甚至象EVER Gotesco 集團和 Uniwide 集團這樣陷入財政困難的零售商和購物中心運營商也仍然從其旗下的摩爾購物中心獲得了高額收入。實際上這二家集團的問題在于過度擴展了不動產和其他非核心業務。
ＥＶＥＲ Gotesco 集團在拓展高檔休閑不動產時（９７年東南亞金融危機）受到了很大的損失。當它通過其旗下的銀行-- 東方商業銀行將資產匯入不動產開發時，其進一步受到了創傷。 不動產-房地產暴跌,ＥＶＥＲ Gotesco集團受到了重創。
另一方面，Uniwide集團則是當它試圖趕超 SM 集團時,而受到重創。 它借了巨額貸款以建設Uniwide巨型連鎖摩爾和SM 連鎖摩爾集團競爭甚至嘗試投資Uniwide便利店與7-11連鎖便利店競爭。但由于受到亞洲金融危機的打擊,它的債務因利率激增而暴增。
加入摩爾產業的新成員
了解到摩爾購物中心的經濟能量, 菲律賓其他的各大集團現在也紛紛快速行動以爭奪摩爾產業的市場份額。
Lopez 的集團的核心業務是多媒體巨人-- ABS- CBN 電視廣播公司, 如今該集團將在市中心黃金商圈-- Makati的Rockwell地區占地15.5 公頃的地塊上投資建設一個大型購物中心。
高檔不動產開發商--Metro Pacific 首都太平洋公司和企業界的大亨-Andrew Tan（也是華商） 的 Megaworld 美家世界公司也將地塊出租給了摩爾購物中心開發商。
Araneta 購物中心公司 , 同時也透露其將斥資上百億比索對其位于馬尼拉CUBAO地區占地35萬平方米的Araneta Center 購物中心重建為集商業、娛樂、住宅于一體的超級綜合項目。該購物中心過去曾一直是在首都馬尼拉的購物者的主要目的地，直到施至成的SM集團、Ayala集團和Gokongweis的Robinson’s 集團旗下的各摩爾購物中心如雨后春筍般紛紛開業,Araneta 購物中心公司感到自己已經落后了， Araneta公司決心通過以為期20年的重建計劃來再次奪回失去的榮耀。 當該重建計劃全面完成后, Araneta購物中心將增加60萬平方米的零售商業面積，其將成為全世界最大的購物中心，共擁有97萬平方米商業面積。甚至比SM集
