（作者：Susan Thorne，聯(lián)商網(wǎng)編譯）
它被視為一個成功的購物中心，具劃時代歷史意義的項(xiàng)目，同時它也是一個能吸引國際零售業(yè)主進(jìn)入菲律賓的購物目的地。
它被稱為“發(fā)電廠（Power Plant）”, 是洛氏地產(chǎn)公司（Rockwell Land Corp.）開發(fā)的在馬尼拉享有很高聲望的購物中心，1995年在亞洲經(jīng)濟(jì)最繁榮的時候開始這個構(gòu)想，并計劃在以前的一個發(fā)電廠的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新改造，建成50,000 平方米 (538,200 平方英尺) 的零售場地, 使用外露鋼柱和從天花板直通地面的玻璃店面營造一個生動的開放式意境。
但是這一切都發(fā)生在眾所周知的“亞洲流感,”之前 ，這是一場繼泰銖（泰國本國貨幣）貶值后席卷整個東南亞的財政和金融風(fēng)暴，發(fā)生在1997年。整個東南亞地區(qū)的開發(fā)商曾經(jīng)有過的許多精心策劃的項(xiàng)目都因隨之而來的危機(jī)而需要進(jìn)行重新思考，而“發(fā)電廠”只是其中的一個而已, 這場危機(jī)中房地產(chǎn)價格驟跌，緊接著顧客消費(fèi)能力下降, 零售店關(guān)門，同時投資者對零售項(xiàng)目的信心大大減小。
“發(fā)展完全停止了, 就像關(guān)上了水龍頭一樣,” Colin Stephens說, 他是多倫多國際設(shè)計公司的董事長、超級中心的建筑設(shè)計和市場規(guī)劃顧問。1998年隨著比索爆跌40%，該項(xiàng)目也突然停止規(guī)劃，雖然圖紙和建筑文件已經(jīng)準(zhǔn)備好了，并且計劃在1999年完工，但是國際設(shè)計公司決定重新草擬新的、更保守的構(gòu)想。
采取如此舉措的并不止他們一家公司。大多數(shù)購物中心的業(yè)主和開發(fā)商正在使用各種方案來應(yīng)付新的經(jīng)濟(jì)形勢; 他們?nèi)∠麑⒁M(jìn)行的項(xiàng)目或減慢速度, 改裝或縮小現(xiàn)有購物中心的規(guī)模, 或者改變購物中心的設(shè)計特色及承租商組合。
“發(fā)電廠”, 一個四層購物商業(yè)街, 現(xiàn)今已完全不同與最初的設(shè)想。重建舊電廠建筑的計劃被丟棄和推翻。在這塊地方，開發(fā)商草擬了一個新的、花費(fèi)更少的設(shè)想: 他們使用灰泥和窗體代替外露鋼鐵, 并且盡量使用本地的建筑材料來代替進(jìn)口的材料。同時他們也調(diào)整了承租商組合,把租賃重點(diǎn)放在本地及亞洲零售商而非外國零售商; 而原先的時尚銷售焦點(diǎn)也被更加隨意、新潮的追求生活休閑的零售商和餐飲賣點(diǎn)所取代。為了掩飾這種妥協(xié)方式，國際設(shè)計公司堅持使整個購物中心的規(guī)模大小和特色保持不變, 如意大利瓷磚地板, 地下停車場和街道綠化,他們的成功之處在于能將該購物中心完全區(qū)別馬尼拉的其他購物中心。
該地區(qū)的開發(fā)商也采取了類似的舉措, 同時主體建筑和裝潢成本是他們所關(guān)注的重點(diǎn)。亞洲開發(fā)商按慣例進(jìn)口了許多購物中心的構(gòu)建材料如鋼柱、空調(diào)組件和玻璃，從北美或其他西方國家進(jìn)口; 據(jù)Stephens估計，在危機(jī)發(fā)生之前購物中心項(xiàng)目約30%費(fèi)用是用美元支付的。但是在亞洲貨幣貶值后進(jìn)口的費(fèi)用猛增, 結(jié)果造成本地建筑材料的使用率上升。
開發(fā)商也在內(nèi)部裝修和設(shè)計上節(jié)約用費(fèi)。西雅圖的Callison Architects的負(fù)責(zé)人Stan
Laegreid說，他的公司可以通過簡單裝修購物中心的主要地面來節(jié)省費(fèi)用，比如使用比較廉價的墻面材料,而把更多的重點(diǎn)放在特色上, “就像是用珠寶來點(diǎn)綴一件黑色的長裙。”
我們可以在Maju Perdana看到“環(huán)境圖形學(xué)” 方式運(yùn)用的一個實(shí)例，這是一個位于馬來西亞吉隆坡占地450,000平方英尺的購物中心，Callison在那兒所使用的節(jié)約成本的設(shè)計方案的特色為，巨大的、引人注目的標(biāo)志和顯眼的入口。
這場危機(jī)同樣影響了購物中心的零售組合和價格指標(biāo)，這主要是因?yàn)樽?997年開始顧客的消費(fèi)水平開始下降。這場危機(jī)使亞洲的商店組合兩極分化，Laegreid 解釋到: 大多數(shù)傾向中等價格的顧客已轉(zhuǎn)變?yōu)榈蛢r的擁護(hù)者，而同時一小部分富裕的人群繼續(xù)購買高價的商品。成功的購物中心正在根據(jù)這種新的人口統(tǒng)計結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。例如，在韓國漢城U2商店區(qū)開始設(shè)立以專賣流行衣服的小商店為主要趨勢的購物中心，主要出售國際性品牌和前衛(wèi)的服飾，但是在近期又增加了很多國內(nèi)的賣主和商店, Laegreid說。新加坡烏節(jié)路商業(yè)區(qū)的Wisma Atria綜合購物中心利用了這個市場的兩個極端, 它設(shè)有兩個截然不同的購物目的地— 位于二樓的上層購物區(qū)，這里有出自設(shè)計師之手的時尚商品，同時價格比較昂貴，同時在鄰近地鐵的低層設(shè)有兩層價廉物美的零售商品。
但是這場危機(jī)使許多西方零售商不愿意進(jìn)入這個地區(qū)，這使得本地和地區(qū)零售商以及現(xiàn)存的外國特許經(jīng)營者成為現(xiàn)今商店組合的支柱。
然而，進(jìn)入餐飲業(yè)的北美投資者的隊伍仍比較強(qiáng)大。此外, 從東南亞撤回的日本百貨商店如崇光（Sogo）, 東急（Tokyu）以及大丸（Daimaru）為家樂福、沃爾瑪以及其他國際性大賣場的發(fā)展提供了空間，使它們可在購物中心中占一席之地。
“事實(shí)上我們所目睹的每個零售項(xiàng)目均包括一個大賣場，” Laegreid觀察到。
但是，許多購物中心在它們所在的市場上面臨一個供大于求的現(xiàn)象，二十世紀(jì)九十年代東南亞的通病就是建造過多，因此必須為它們的商店區(qū)域找到其他的用途。
“如果你現(xiàn)在在曼谷旅行，你仍可以看到空置的[零售]建筑,” Geoffrey Cresswell說,他是多倫多MMC International Architects的常務(wù)董事, 它在泰國廣泛地開展業(yè)務(wù)。分化或減小購物中心的規(guī)模－甚至將購物中心的一半或更小的面積作為營業(yè)區(qū)域－這是可供亞洲業(yè)主參考的兩個常見的解決方案, 他說。從其他情況來看, 購物中心的業(yè)主會將空置的零售區(qū)域分割成較小的區(qū)域，它們的租金比較低，可吸引單個零售商成為承租人。然而, 亞洲商業(yè)地產(chǎn)大部分是出售的而非出租的，這個事實(shí)使轉(zhuǎn)變小塊空間或單個商店的嘗試變得復(fù)雜化。
依靠購物中心的規(guī)劃和設(shè)計，這使得它向多種用途的轉(zhuǎn)變成為可能。一個典型的亞洲多層購物中心－與辦公大樓相連的六層或七層零售區(qū)域－一個或兩個零售區(qū)域可出租于辦公承租人如旅行社或小型的保險公司, Cresswell說。聚焦使用方式是另一個可行方案。位于曼谷、可租用總面積為90,000平方英尺的Seri Center在Au Printemps主力商店虧損的困難時期能很快恢復(fù)營運(yùn)，主要是通過將其重新定義為電腦和軟件零售商的專門購物中心。
在承租商和顧客的劇烈競爭中，許多業(yè)主開始了解良好管理的重要性, Cresswell觀察到。
“他們開始了解到推廣購物中心的優(yōu)勢，以及舉行大型的活動來吸引顧客所帶來的利潤—這些都是以前他們中的大多數(shù)人所不會想到需要去做的東西,” 他說。而諸如能量效率這類問題也成為他們需要更加用心去考慮的問題, 同時業(yè)主也開始了解到出租商店是比出售商店更好的營運(yùn)方式, 因?yàn)樗麄兛梢愿玫乜刂瀑徫镏行牡馁|(zhì)量和承租商組合。如果這種形勢繼續(xù)發(fā)展的話, 注重良好的管理方式將成為亞洲財政困難的黑暗時期的一線希望。
“發(fā)電廠”購物中心似乎已經(jīng)進(jìn)行了根本的改變, 它的開發(fā)商說，從去年開業(yè)以來它擁有很高的租用率同時發(fā)展形勢良好。雖然亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)迫使洛氏地產(chǎn)公司縮減它在馬尼拉開設(shè)超級中心購物廣場計劃的規(guī)模, 但公司表示該中心自從去年開業(yè)以來營業(yè)狀況良好。
