（作者：Steve Kerch，聯(lián)商網編譯）
美國區(qū)域購物中心曾經影響了一個國家的零售習慣，也曾經使大部分郊區(qū)規(guī)劃定型，但如今卻不再是購物王國里至高無上的主宰形式了。
當然這并不是說摩爾已經沒有生存希望，只是他們遇到了新的競爭者—從業(yè)已成規(guī)模的在線購物到尚在雛形的“生活中心”（lifestyle centers），這些新生購物形式讓業(yè)者和開發(fā)商不得不重新評估自己的資產。
“現(xiàn)在人們有這么多不同的購物形式……購物中心的影響力比起前十年來有所下降，”總部設在密歇根州西布魯菲爾德市的Nelson開發(fā)公司總裁David Nelson說。
各方的競爭
從某個方面來說，購物中心受冷落不過是美國人不斷變換口味的犧牲品。如今的消費者比起上世紀70或80年代的人來有一種更強烈的懷舊感，他們喜歡回到擁有舊式商業(yè)氣氛的露天零售中心 (open-air retail centers) 去。
“現(xiàn)在的流行趨勢是回到那種看起來更像村落的露天式零售中心，里面有汽車在真實的街道上行駛，還有實實在在的人行道供消費者來回逛著購物。就是這樣的概念！”洛杉磯Altoon+Porter建筑公司的股東James Porter說。
另外，隨著主要承租者百貨商店（department stores）的衰敗，摩爾的地位和聲望多少也有些下降。百貨商店是過去25年來一直推動摩爾高速發(fā)展的主因，但現(xiàn)在它卻忽然發(fā)現(xiàn)自己遇到了新型零售模式強烈的競爭壓力。
“是誰毀掉了百貨商店？一方面是消費者，因為他們選擇了其它購物形式，”摩爾業(yè)主及開發(fā)商Robert Michaels說，他還是總部設在芝加哥的“General Growth Properties”公司的首席運營官。
“但另一方面，可以說是百貨商店自己毀掉了自己，因為他們放棄了本應該堅持下去的交易，因為他們缺乏創(chuàng)新，缺乏緊迫感，缺乏顧客研究，”他說。
折扣零售大鱷如沃爾瑪和塔吉特是削弱百貨商店力量的主要角色。但專賣零售商如“The Limited”和“Gap”也同樣功不可沒。
“以前，沒有四個百貨商店根本都不敢想像能夠開辦一個區(qū)域購物中心（regional mall），”擁有23家摩爾的大開發(fā)商Michaels正在依阿華州West Des Moines建造第24家摩爾，他說，現(xiàn)在只需要一家像諾茨羅姆（Nordstrom’s）或塔吉特這樣的主力百貨商店就夠了的購物中心項目已經在規(guī)劃中了。
摩爾不會消失
盡管時勢不同，從1993年來全美范圍內還是有54個區(qū)域購物中心崛起，而且“他們中的大多數(shù)都是成功的，” 密歇根州Bloomfield Hills市The Taubman Co.公司執(zhí)行副總裁、摩爾開發(fā)商和業(yè)主William Taubman說。
“15年前就有人說百貨商店會讓位給摩爾，但到現(xiàn)在這一幕也沒發(fā)生，”Taubman說。“然而，近年來競爭的規(guī)模增大了，摩爾在零售收入中所占份額在逐漸下降。”
最主要的新生競爭者要數(shù)“生活中心”（lifestyle center）了。國際購物中心理事會（The International Council of Shopping Centers）對它的定義是這樣描述的：占地面積在15萬到50萬平方英尺、露天的，高端的（higher-end），以休閑為中心的零售模式，它包括從常規(guī)摩爾承租者到服飾專賣零售商以及家庭商品直銷點（home-goods outlets）多種零售形式，甚至還包括餐飲、娛樂設施。
雖然現(xiàn)在全美還只有15家這樣的生活中心，但30到40個同類型的生活中心已經在規(guī)劃藍圖上了，Taubman說。
“建造它們很容易，因為建成后人們有更多的地方消費了，”他說。
目前生活中心普遍設計成街道購物中心（strip center）的模式，但有一大把新選擇等著打破這種單調的模式。“沒有固定的規(guī)則，也沒有不變的格式。每個人都在尋找新穎、更好的想法來建造生活中心，”Porter說。
Michael認為現(xiàn)在就完全放棄百貨商店和購物中心還太早了。他的公司目前還在集中投資名下的購物中心，以跟上變幻的時代腳步。
“我覺得應該把這種做法叫做摩爾的重新改造（reinvention），”他說。“我們的大部分資產都用來對名下的區(qū)域購物中心進行重新開發(fā)（redeveloping）和重新定位（repositioning）。在生活中心日益增強的競爭面前，我覺得給現(xiàn)有的摩爾升級，保住資產要好得多。”
其中一種摩爾調整方式可以是：在現(xiàn)有的封閉資產內保留并突出他們自己的“生活附件”（lifestyle appendage），Porter說。事實上，現(xiàn)在一些新的摩爾在設計時已經融入了室內和露天購物中心兩種元素，他說。
在拉斯維加斯有一家摩爾正以賭城典型的大投資手筆進行反擊。Rouse Co.公司名下的Fashion Show購物中心周五晚上正式開始了它耗資10萬美元的100萬平方英尺大擴展，一俟工程竣工后，將使這家摩爾的營業(yè)面積達到200萬平方英尺。
第一期工程包括兩家新的百貨商店進駐：諾茨羅姆（Nordstrom）和Bloomingdale’s Home，以及超過130家新店鋪和餐廳，而Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Macy’s, Dillard’s 和Robinsons-May等商家也會大規(guī)模擴張。
在2003年10月開始的第二期擴展工程中，Lord & Taylor 以及其它新的零售、餐飲和娛樂商家將會進駐。另外，二期工程還將建造一個占地1萬1000平方英尺的新餐廳區(qū)。
Fashion Show的賣點還不止這些：一個80英尺長的收放式跑道可以用來進行日常服裝秀。
(注：作者Steve Kerch是芝加哥CBS.MarketWatch.com網頁的房地產編輯。)
