1964年，兩個月內德國接連有兩家購物中心開張。這也是德國最早的購物中心。一家是法蘭克福附近的Main-Taunus-Zentrum；另一家是波鴻市的Main and Ruhrpark。兩家購物中心的運作都是國際化的：Main-Taunus-Zentrum的開發商是加拿大的Larry Shewsky，而美國的Edward Roberts公司開發了Ruhrpark。后來，兩個購物中心的所有權都曾幾度易手，經營一直很成功。

　　Ruhrpark一直是德國最大的購物中心之一，可租面積約10.9萬平方米（109萬平方英尺），84個商鋪，6500個免費停車位。每年接待人數有1500多萬。目前該中心的管理者是總部設在杜塞爾多夫的ICM Immobilienverwaltungs und Centermanagement GmbH公司。

　　Main-Taunus-Zentrum最近剛重新裝修和擴建好，吸引了幾個新成員的加入，其中有一個多廳電影院。這個購物中心依然以露天為主，商鋪面積6.9萬平方米（69萬平方英尺），80個店面，目前由漢堡市的ECE Projektmanagement 經營。

德國購物中心的發展過程

從二十世紀60年初以來，購物中心的德國的發展可分為四個階段：

1、早期（從1964年起）：早期的德國購物中心發展狀況同美國類似。最早的一批購物中心建在城外，均為一層，露天購物和露天停車場。主力商店由百貨商店一統天下。購物中心和主要的交通道路及高速公路相連，這一點是很重要的。簡樸的中心建筑只是一個露天的賣場而已。

2、扎根（直到1975年）：一些購物中心建在市區，但其它大多數購物中心都建在德國六、七十年代在全國范圍內造起的衛星城里面。這些購物中心的特征有：兩層，封閉的建筑結構，黑暗的商業街兩邊是燈火通明的商店櫥窗，店鋪都很小，多用途（包括寫字樓和公寓）。停車庫是多層的，超大型自助百貨商場成為主力商店。米爾海姆的Rhein-Ruhr-Zentrum和漢堡的Alstertal Einkaufszentrum是這種類型購物中心的典型代表（兩家購物中心都在九十年代重新裝修過，并獲得ICSC頒發的歐洲購物中心獎，目前一直在成功地運轉）。

3、城內發展（直到1985年）：70年代新的建筑規章促進了購物中心重點向城內發展。這一時期的購物中心以復雜、引人入勝的建筑為特色。玻璃屋頂采光十足。有一些購物中心，如杜塞爾多夫的Koe-Galerie和漢堡市中心的一些拱廊商業街，開始嘗試通過創造優美的環境，將購物和休閑融在一起。第一次，購物中心的中央往往是一個種栽了很多植物、有很多美麗景觀的庭院。

4、整修、更新和新觀念（直到2000年）：二十世紀的最后10－15年間，許多“第一代”的購物中心都整修一新，有一些把屋頂重新換過，有一些加入了新的建筑元素，還有許多是大批更換了租戶。此外，開發商在中小城鎮找到了新的購物中心開發場所。現代的德國購物中心以高雅的內外建筑為特色。新的購物環境已經營造出來了－特別是餐飲和烹飪環境，顧客在大廳里就餐，臺子上是新鮮的食品，還有各式各樣的美食館。有一些購物中心把規模適中的專業服裝店和有實力的零售商作為主力商店。

市區的優勢
　　1990年德國統一以來，購物中心數量翻了三倍。現在有279家，可出租總面積達920萬平方米（9200萬平方英尺）。其中37％在城區（市區），36％在市郊，27％在城市外。這組數據表明了一直以來，市區在德國零售業分布中所占的重要地位。

　　早在二十世紀六十年代初，就有人預言小雜貨店（mom－and－pop stores）會消失，因為城市人都會習慣到更遠一點的購物中心去。而事實是，一直到今天德國城市內的零售店結構依然沒有改變。幾年前，有些小雜貨店甚至在一些大城市興旺起來。近來小雜貨店主要活躍在小城市和村莊。七十年代是連鎖店的天下，不過往往是買下已有的零售店門面用來開連鎖店，這樣就維持了一貫的城區零售店分布結構。

　　一個例外是，德國統一后，在德國東部，超級中心（power center）都建在城市的郊區。原因有二：一是德國東部商品的匱乏，二是所有權和財產權關系理不順。現在很多東部的城市已經重建好，因此零售業也正在回歸市區。

　　事實上，現在的政府規章制度也限制在城外建設大型購物中心。（不過，交通規劃方面的規章制度鼓勵市區內盡可能使用公共交通，限制私人汽車交通，又使得郊外的購物中心有優勢。）

　　因此，當前購物中心發展的重點區域在市區，如市內的拱廊購物街（arcades）和風雨商業街廊（galleries）等。好地段很容易找到，就是價格非常昂貴，建筑成本高，對以后的出租不利。德國東部有一些很成功的實例，如萊比錫的購物中心建設。萊比錫是一個有悠久貿易和工業歷史的城市，先前，這個城市的大多數商行都有院子，用來堆放貨物和商品。現代的購物中心就是用這些商行改建而成的。

新發展的動力
　　在德國，融資不是個問題。房地產投資公司正在尋找有良好承租人的項目。然而，在過去的10年間，零售面積大規模增加，顧客的需求飽和。經濟呈現一種微小，穩定上升的趨勢。零售業的銷售額在近7年間一直下滑，但是在市內外的購物中心的銷售額卻正在非常緩慢地增長。1999年時，購物中心的發展要比市內其他零售店（非購物中心）稍微好一點。
傳統的購物中心—中等規模，通常有主力商店，一般在市郊或鬧市區—仍然是最普遍的類型；窄小的城區內典型的形式是風雨商業街廊，也是最有可能在今后幾年中得到發展的。超級中心，曾在20世紀80年代末具有強大的發展勢頭，然而在德國統一之后立即就放慢了他們的發展腳步。火車站作為購物場所受到青睞。而慕尼黑、法蘭克福、柏林和杜塞爾多夫等城市的新建、整修、或擴建的機場也引入了零售。另一種發展的新模式是城市娛樂中心，由美國的開發商TrizecHahn引入法蘭克福。

　　德國郵政、德國電信和德國鐵路三家公司擁有的地產上市交易，給德國的房地產發展帶來了契機。這三家過去的國有公司最近私有化，放棄了很多地皮。其中許多地皮都具有優越的城市地理位置，但是地區限制和過高的開發成本可能會阻礙發展。

　　至今，政府的法規已經妨礙了工廠直營購物中心的建造；地方當局不愿意發給他們建筑許可證，現有的零售商們進行游說，強烈的反對這種競爭。第一批工廠直營購物中心將在茨維考、柏林和荷蘭的Roermond開業。（Roermond經常吸引許多的德國購物者）。

德國零售業現狀
　　雖然德國對國外的零售商并沒有什么限制性法規， 但他們在德國市場上的運作空間很少。零售商——特別是來自美國的零售商，試圖將他們公司的文化帶到德國市場，可是都失敗了。然而，國際零售商在“客戶服務”這一領域卻能夠獲得相當的認可，因為德國人的一個主要弱點就是缺乏服務意識。

　　在進入德國市場的眾多新人中，沃爾瑪是最細察顧客需要的。專家預言它將給歐洲的食品公司和超大型自助百貨商場公司帶來強有力的競爭。在時裝業，經過一段試驗和犯錯的時期后，Hennes & Mauritx商店現在也躋身于一流的連鎖店。其它做的好的還有Mango和Zara（都來自于西班牙），以及Gap和EddieBauer（都來自美國）。許多國際零售商都在城市的最好購物區尋找黃金位置，但是這很難找到,并且非常昂貴。結果，Marks&Spencer不得不關閉在德國開的六個店中的四個；Toys‘R’Us日子也不好過。

　　總體來說，德國的零售商們在其它國家還未取得成功。個別成功的有：在澳大利亞、比利時和荷蘭開設的折扣食品商店；時裝設計師Escada, Joop和Jil Sander等；Mediu Markt, 電子耗材零售商；Douglas香水店，國外開店面積有1.5萬多平方米多（15萬平方英尺）。

　　許多零售商——特別是書籍、電子耗材、運動器材和服飾類零售商都正在尋找更大的店面。在城區，大的店面尤其難找，租金極其昂貴。因此，A類地段和B類地段的租金差距繼續擴大。購物中心的租費比城區沿街店面的租費要低得多。

未來前景
　　今后幾年，零售業的發展依然是以鬧市區的購物中心和單個的零售店為主導，城外的大型購物中心處于劣勢。另一方面，德國購物中心的銷售份額日益增加，它們吸引顧客的關健在于：標準化的開放時間。長期以來，德國的零售商們都按各自的時間表行事，尤其在城市里，沒有一個統一的營業時間，在消費者中造成相當大的混亂。

　　電子商務對德國零售業的沖擊難以預料，不過人們認為沖擊不會很大。雖然通過互聯網可以很方便地購買商品，也有許多德國零售商在發展網上購物，但是，對客戶來說，在商店或購物中心享受到的高質量購物經歷和購物環境仍然更為重要一些。

　　因此，在德國，和其他地方一樣，開發商必須找到新的方法來建設、出租、運作他們的購物中心。他們必須想方設法使購物中心比其它的零售用地更具吸引力，特別是提供新的服務和新的零售方式。（作者：Peter Fuhrmann 聯商網編譯）