作者：Len Lewis

　　象“安全港”和 “白色騎士”這樣的術(shù)語通常使人想起80年代和90年代興盛期間的股票市場。但是目前，它們多半是用來形容利潤不斷增長的房地產(chǎn)市場—社會公共權(quán)益和私有權(quán)益投資者選擇的資產(chǎn)。

　　從紐約市的大峽谷，到得克薩斯登同城的平原地區(qū)以及發(fā)達(dá)城市洛杉磯，商業(yè)房地產(chǎn)—特別是以超市為主力商店的購物中心—已經(jīng)成為完全缺乏活力的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形勢中的一個亮點(diǎn)。同時，雖然估計(jì)7%和8%之間的年投資收回率可能并不高，但是它卻是對衰退的經(jīng)濟(jì)感到厭煩的投資者和開發(fā)者的安全收入來源，他們把房地產(chǎn)視為仍不穩(wěn)定的股票市場中的一個安全港。

　　“這是一個賣方市場，同時對被認(rèn)為是一種安全投資的追求，并不缺少資金。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，零售業(yè)保持相當(dāng)穩(wěn)定的發(fā)展勢態(tài)”，Tom Dwyer說道，他是總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)信息公司Reis, Inc零售解決方案的經(jīng)理。

　　Therese Byrne, 前華爾街房地產(chǎn)分析家，現(xiàn)在是一家紐約零售房地產(chǎn)出版商Retail Maxim的編輯和出版者，他補(bǔ)充說道：“只要人們在小區(qū)內(nèi)居住，你可以保持房地產(chǎn)的價值。對房地產(chǎn)所有者和投資者來說，目前的問題是怎樣接近并使這些地區(qū)的固有價值最大化并獲得更多的收益。”

　　很明顯，對HEB食品雜貨公司來說，這是一個核心戰(zhàn)略；而且該公司一直以其區(qū)域的選擇而倍受稱贊，同時被許多人認(rèn)為是該行業(yè)中最佳的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。目前，在德克薩斯州的100多個購物中心中，這家總部設(shè)在圣安東尼奧的連鎖店擁有并管理著租借給其他零售商的3000000平方英尺以上的區(qū)域。HEB還擁有它的40家圣安東尼奧商店中的28家，持有德克薩斯州6家合伙購物中心的股份并擁有墨西哥的16家購物中心。

　　人力資源和房地產(chǎn)的高級副總裁Todd Piland說道：“我們不是因?yàn)楹猛娌胚M(jìn)入這個行業(yè)的。這是一個利潤不斷增長的行業(yè)。”

　　如果價格繼續(xù)上升，利息和股本比率繼續(xù)保持原有的水平，同時較好的房地產(chǎn)變得日益稀缺，那么其他公司可能將搶占HEB房地產(chǎn)市場份額中的一部分。

　　看來這大部分取決于在限定的時間內(nèi)可以利用或被清空用于分區(qū)制的區(qū)域。最近SUPERVALU決定出售它在丹佛的九家商店和物流中心。四家商店和倉庫立即被克羅格搶購。

最佳地區(qū)搶購

　　Fleming的破產(chǎn)和隨后的清算給市場帶來了27億平方英尺的零售和倉庫區(qū)域 —總共為橫跨20個州的60個地區(qū)，土地面積從1到13英畝不等，區(qū)域面積從15,000到140,000平方英尺不等。

　　同時沃爾瑪大企業(yè)的發(fā)展趨勢繼續(xù)強(qiáng)占房地產(chǎn)市場，230家大型綜合超市計(jì)劃于2004年在美國設(shè)立。其中的大約一半將是現(xiàn)有商店的重新定位或擴(kuò)張。但是，根據(jù)一項(xiàng)評估的內(nèi)容，沃爾瑪?shù)脑鲩L率表示將會有大約五千萬平方英尺新的零售區(qū)域—足以容納36家購物中心。毋庸置疑，大多數(shù)擴(kuò)張發(fā)生在傳統(tǒng)的“綠地”區(qū)域，這可以滿足該零售商150,000-到200,000平方英尺商店的嗜好。但是它也關(guān)注象洛杉磯、紐約和芝加哥這樣的市區(qū)市場，這些市場正在發(fā)展壯大，而不是才開始起步，在這里已經(jīng)有兩層和三層的購物中心。

　　穩(wěn)定的零售區(qū)域的需求使零售房地產(chǎn)行業(yè)擁有某些抗衰退的能力，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房地產(chǎn)類型。事實(shí)上，房地產(chǎn)的需求仍然很高，由加利福尼亞Encino的一家經(jīng)紀(jì)公司Marcus & Millichap展開的一項(xiàng)最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)70%的被訪者計(jì)劃在2004年增加他們在商業(yè)房地產(chǎn)上的投資。其中，12%的被訪者計(jì)劃在以食品雜貨/藥品為主的購物中心上增加投資。然而，這個數(shù)字并沒有考慮計(jì)劃在獨(dú)立的零售房地產(chǎn)、市區(qū)零售區(qū)域、強(qiáng)力業(yè)種中心或本地購物中心增加的投資。

　　這是個好消息。但是市場的關(guān)注點(diǎn)還在于以食品雜貨為主的購物中心的哄抬價格使這個市場變得“過熱”。在過去的兩年中，價格很高，同時股本比率下降了大約200個基點(diǎn)，專家認(rèn)為這些購物中心的價值會因超市面臨的競爭性風(fēng)險—特別是來自沃爾瑪?shù)娘L(fēng)險而打折。

　　雖然如此，根據(jù)這項(xiàng)調(diào)查的內(nèi)容，與其他行業(yè)相比，更加看好藥品/食品雜貨房地產(chǎn)的投資者相信現(xiàn)在正值購買的時間而不是出售的時間。這項(xiàng)調(diào)查指出，這已經(jīng)引起了售價的迅速攀升，使原本以90美元到100美元每平方英尺建造的購物中心售價高達(dá)240美元每平方英尺。

　　“零售是最容易操作的房地產(chǎn)類型，因?yàn)檫M(jìn)駐率是穩(wěn)定的，同時租金相對適中 — 與空地增長和租金下跌的剩余房地產(chǎn)市場相反，” Bill Maher說道，他是馬里蘭州巴爾的摩Jones Lang LaSalle的一家分公司LaSalle 投資管理公司的北美發(fā)展戰(zhàn)略主管。

　　對于開發(fā)商來說，優(yōu)勢在于存在著更多的機(jī)會。“爭取融資并長期占有房地產(chǎn)或進(jìn)行建造并銷售給私有買主或社會公共事業(yè)買主，這變得非常容易”，他說道。
融資是市場實(shí)力的關(guān)鍵所在，Dwyer說道，并指出去年財(cái)政部和銀行利率都空前居低。“這種融資標(biāo)準(zhǔn)在兩年前是前所未聞的，同時這使得買方更容易哄抬價格。”