從名義上來講，在那不勒斯以外意大利Marcianise的Campania購物中心, 似乎將成為典型的歐洲購物中心 — 它占地只有一百萬平方英尺以上(100,000平方米)同時將以一家家樂福大賣場為主力商店、一個多銀幕放映的電影院和大型以及專業(yè)承租人。除此之外，這樣一家在英國、法國和德國十分典型的購物中心在意大利確實是非典型的。
假設意大利沒有本地的超型商家，同時任何類型的購物中心很難在高度控制的環(huán)境中進行建設，那么到目前為止這個國家多半沒有“典型”購物中心，特別是在南方。因此，當一家荷蘭投資和開發(fā)公司Corio于第二年春天開設了Campania的時候，這將成為意大利購物中心工業(yè)發(fā)展過程中的重大舉措。
“通常來講，在意大利[各方面狀況]對項目開發(fā)是不利的”，Gino Antonacci說道，他是總部設在米蘭的Corio Italia SRL的租賃和房地產主管，這家公司在意大利擁有四家現(xiàn)有的購物中心，總共為700,000平方英尺左右的零售區(qū)域。(Corio Italia的荷蘭母公司Corio，荷蘭、法國和西班牙最主要的購物中心業(yè)主，在意大利是比較新的投資者。它擁有四家現(xiàn)有的購物中心和Campania。) “獲得許可很難。”
Corio, 去年五月從其他的開發(fā)商那里收購了Campania，還在皮埃蒙特區(qū)擁有和管理著最大的購物中心，Shopville Le Gru，一家設在托里諾的645,720平方英尺的封閉式購物中心。
意大利的購物中心發(fā)展落后于其余的歐洲國家很多，這是很諷刺的說法，假設于1877年在米蘭開設的Galleria Vittorio Emanuele II被認為是現(xiàn)代封閉式購物中心的靈感所在。現(xiàn)代第一家意大利封閉式購物中心Cittamercato于1972年在布雷西亞開業(yè)。但是到1987僅有40家大于53,000平方英尺的購物中心在這個半島上開業(yè)，根據(jù)總部設在倫敦的Cushman & Wakefield Healey & Baker’s 2002意大利購物中心報告的資料。
然而，到二十世紀80年代末，開發(fā)速度加快了，而目前意大利有430家購物中心，總計6740萬平方英尺。但是考慮到這個國家將近5800萬的國內人口，這相當于每人1.2平方英尺的零售區(qū)域，相比之下，英國每人為2.3平方英尺，法國每人為2.2平方英尺，而德國每人為1.3平方英尺，根據(jù)Cushman & Wakefield Healey & Baker的資料。(美國每人的零售區(qū)域為21平方英尺，根據(jù)ICSC的資料。)
此外，按照北美的標準，大多數(shù)意大利購物中心是很小的，因為缺乏百貨商店為主力商店，同時因為購物中心位于或靠近市區(qū)。僅有16個項目超過428,000平方英尺，Cushman & Wakefield認為。(請參閱表格)。
并不令人驚訝的是，意大利購物中心卻吸引著來自歐洲和北美周圍的零售房地產開發(fā)商和投資商的注意，其中的一些商家發(fā)現(xiàn)英國、法國和德國的市場日益飽和。
Campania是到2006年開設的多達75個新購物中心之一，根據(jù)歐洲的Jones Lang LaSalle的資料。
“當然，在最近四或五年中，我們已經(jīng)看到了巨大的變化和加速的步伐”， 歐洲Jones Lang LaSalle的資本市場主管Patrick Parkinson說道。
新項目以每年30到40家的速度開業(yè)，Marco De Stefani說道，他是Cushman & Wakefield在意大利的合伙人和零售主管。
“發(fā)展的主要動力是大賣場零售商需要在意大利立足”，De Stefani說道。這些大賣場包括歐尚和家樂福，這兩家都是法國的商家。
國外資金(包括德國養(yǎng)老金)也正在刺激增長，Gruppo Finim的副總裁Carlo Vallardi說道，這是一家意大利購物中心開發(fā)商、第三方管理和咨詢公司。
“現(xiàn)在，對于歐洲投資者來說，意大利的購物中心被認為是十分引人注目的，這些投資者包括Corio, [總部設在倫敦的] Pradera和德國銀行”，Vallardi說道。
項目正在變大目的是為了容納國際零售商，如H&M、Mango和Zara，或象宜家和Media World這樣的大型經(jīng)營商。
這種發(fā)展開始吸引大型的美國購物中心開發(fā)商。12月份，Simon Property Group與意大利百貨商店和大賣場經(jīng)營商Rinascente Group成立了一家將近11億美元的合資公司來占有并管理意大利的購物中心。Simon擁有這個實體的49%，這個實體擁有38家現(xiàn)有的購物中心并正在開發(fā)另外六家購物中心，而正在進行中的項目多達14家。
1999年荷蘭投資和開發(fā)的公司Corio的 80,250平方英尺Il Maestrale購物中心 (上圖), 設在Senigallia的旅游勝地，同時它的Shopville Gran Reno (右圖),一個設在博洛尼亞于1993年開業(yè)的139,000平方英尺的購物中心。目前該公司在意大利有四個零售房地產。
這項交易使Simon致力于國外開發(fā)，如它在Group BEG的投資，這是一家總部設在巴黎的以大賣場為主力商店的購物中心經(jīng)營商。這項事業(yè)擁有在波蘭和法國的九個房地產，Simon的首席財政官Stephen E. Sterrett說道。“[Rinascente] 擁有成功的購物中心，同時也擁有相當重要的開發(fā)途徑。”
該行業(yè)的其余商家對Simon-Rinascente的交易非常感興趣。
“最后，人們形成的觀念是Simon Group將起一個被動的作用”， 歐洲Jones Lang LaSalle的零售資本市場主管Davide Dalmiglio說道。他說道他相信Simon將出租Rinascente，它的本地專業(yè)知識在開發(fā)和管理房地產方面發(fā)揮著主導作用。
Mills Corp.也在意大利與許多本地合伙人致力于項目開發(fā)活動，該公司國際開發(fā)部的行政副總裁Edward B. Vinson說道。目前Mills有五個購物中心正在計劃中: 兩個在羅馬，兩個靠近米蘭，還有一個在佛羅倫薩。
“基本上，我們的目標是每年完成一至兩個購物中心”，Vinson說道。“但是在過去的36個月中我們忙于四個購物中心的開發(fā)活動。”第五個購物中心仍然在計劃階段。
到此為止，大部分的購物中心區(qū)域集中在象博洛尼亞、米蘭、羅馬和托里諾這樣的北方城市。大約63%的開發(fā)項目位于北方，19%在這個國家的中部，還有18%在南方，Cushman & Wakefield報告中這樣寫道。原因是很簡單的。
“在意大利北部，你擁有人口基礎，也有最多的收入”，Vinson說道。
在北方的項目中，Gruppo Finim的374,500平方英尺的購物中心在克雷默那興建，以大賣場為主力商店，并計劃在2006年開業(yè)。(Finim也同樣在這個國家管理著60個左右的項目。) 葡萄牙開發(fā)商Sonae Imobiliária宣布了在布雷西亞建造一個300,000平方英尺的購物中心的計劃。這對這個國家來說是不尋常的，這將是一個兩層的項目，適合離市中心只有15分鐘的市區(qū)。這家仍未命名的購物中心也將比國內其他的購物中心更加適合高層次的消費者。
“意大利是一個非常成熟的市場，能夠迎合高收入顧客的需求”，一位Sonae Imobiliária的常務董事Pietro Malaspina說道。
出廠批發(fā)行業(yè)也有一定的勢力。BAA McArthur Glen于2000年在米蘭附近開設了Serravalle 批發(fā)商店并在2003年10月在羅馬南部設立了Castel Romano。Value Retail于2003年六月也在米蘭附近開設了Fidenza Village。多達15家批發(fā)商店正在計劃中，包括在佛羅倫薩和威尼斯的BAA McArthur開發(fā)的項目，以及Value Retail和Gruppo Percassi開發(fā)的其他購物中心。
隨著北部的擴建，一些開發(fā)商正在開始考慮南方一些未開發(fā)的區(qū)域，包括那不勒斯和西西里。大到2006年約36%新出現(xiàn)的購物中心將位于意大利南部 — 在卡拉布里亞去、Campagna、普利亞區(qū)和西西里，根據(jù)Jones Lang LaSalle的2003年意大利的購物中心市場。
“我們看到在意大利南部的城市開發(fā)的主要項目”，Corio的Antonacci說道。
Gruppo Finim計劃到2006年為它自己也為它的客戶建造80個左右的項目，平均分布在北部和南部，Antonacci說道。
雖然一些隱患是存在的。
“南部是一個更加有趣的市場，[是]最不發(fā)達的市場”，Sonae的Malaspina說道。“但是建造一個購物中心的成本是一樣的，而購買能力更低。”
因此，南方的購物中心并不把設計消費者作為目標顧客，Parkinson說道。
同時所有這些活動錯誤地傳達了每個開發(fā)商面臨的重大挑戰(zhàn):1998年Bersani法令。這個法令縮減了小于250平方米(2,690平方英尺)的商店的批準過程，同時建設規(guī)模在250至2,500平方米之間的商店的需要當?shù)氐呐鷾省４笥?,500平方米的項目根據(jù)本地、省級和區(qū)級權威機構而定。
“現(xiàn)在你不是只有一項法令，你有20種不同的法令”，Rita Fiori說道，他是意大利購物中心委員會的秘書長，他是指依次包括105個省和8,000個社區(qū)在內的20個地區(qū)。
但是即使意大利官僚主義的名聲是名副其實的，腐敗的名聲卻是不應得的，Malaspina指出。
“我從事零售業(yè)已經(jīng)35年了，也從未碰到過這種問題”，Malaspina說道。“腐敗是不需要的 — 法令是如此地復雜以至于我們需要付出很多的努力。”
