James Hall 和 Jonathan Russell寫(xiě)道，烘豆和糖莢豌豆只是這個(gè)超市產(chǎn)品的一小部分而已。
那些認(rèn)為Tesco只是一個(gè)在全世界出售以加侖計(jì)的牛奶、以公噸計(jì)算的馬鈴薯和大批廉價(jià)服裝的零售商的購(gòu)物者應(yīng)該重新考慮。
或許Tesco看上去像一家超市集團(tuán)，但是當(dāng)上周這家英國(guó)最大的零售企業(yè)宣稱(chēng)它的房地產(chǎn)資本達(dá)280億英鎊的時(shí)候，它已經(jīng)是歐洲最大的房地產(chǎn)商了。
去年Tesco房地產(chǎn)部門(mén)的收入為1.39億英鎊，這一數(shù)據(jù)據(jù)一些分析家預(yù)計(jì)，等同于擁有139家零售連鎖的Debenhams公司今年的利潤(rùn)。
Tesco在首席執(zhí)行官Sir Terry Leahy的領(lǐng)導(dǎo)下找到了從它的房地產(chǎn)金礦中獲利的各種捷徑。上周，公司的不動(dòng)產(chǎn)從50億英鎊增長(zhǎng)到70億英鎊，而在未來(lái)的5年中，它會(huì)賣(mài)掉這些不動(dòng)產(chǎn)以獲得更多的流動(dòng)資金進(jìn)行投資并回報(bào)股東。
出售資產(chǎn)并不是Tesco在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的唯一舉動(dòng)。它有一個(gè)“管道”計(jì)劃，要建造2000幢房子，在過(guò)去的幾年中，已經(jīng)完成了300多幢。盡管這一計(jì)劃的住房都是多用途的經(jīng)濟(jì)適用住房，但也體現(xiàn)了Tesco在房地產(chǎn)中的參與。
英國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，而Tesco則是最近一家投資房地產(chǎn)的零售商。零售商的房地產(chǎn)就像香格里拉酒店：一個(gè)有待開(kāi)發(fā)和利用的領(lǐng)域。
零售商正通過(guò)一系列不同的方式利用資產(chǎn)賺錢(qián)。方案從售后回租到證券化到不動(dòng)產(chǎn)投資信托等。
當(dāng)前零售房地產(chǎn)為什么如此熱火？這些不同的方案是如何運(yùn)作的？房地產(chǎn)新寵Tesco所采取的策略是否最明智？
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛。自2004年以來(lái)，零售、辦公和行業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值每年以20%的增長(zhǎng)率遞增。其中零售房產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)最好，在過(guò)去10年中，價(jià)格已經(jīng)增長(zhǎng)了150%。
行業(yè)樂(lè)觀者認(rèn)為，牛市是對(duì)資產(chǎn)的重估；而悲觀者則認(rèn)為，投資過(guò)多，儲(chǔ)備過(guò)少，會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)接近了頂峰，零售商們正考慮將其資本化。
地產(chǎn)投資者喜歡投資超市。他們相信，超市租金低，所以有很大的潛在價(jià)值：大多數(shù)零售商支付的租金稍高于15英鎊/平方英尺。
通過(guò)超市獲取地產(chǎn)的控制權(quán)，地產(chǎn)投資者認(rèn)為他們可以提高租金，并相應(yīng)提升資本價(jià)值。
“‘憤世嫉俗者’認(rèn)為，在超市部門(mén)存在卡特爾運(yùn)作控制房租上漲。而幾年前當(dāng)房租從固定費(fèi)用轉(zhuǎn)向以用戶(hù)能否承擔(dān)為準(zhǔn)時(shí)，在休閑部門(mén)也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況。”地產(chǎn)咨詢(xún)公司DTZ公司全球評(píng)估主管Paul Wolfenden說(shuō)道。
有3種主要的方式獲取零售地產(chǎn)價(jià)值。從歷史觀點(diǎn)上說(shuō)，售后回租是最常規(guī)的辦法，即零售商把店面賣(mài)給第三方后在回租。Debenhams和Boots公司都采用了這一方法。
作為這些交易的一部分，賣(mài)者仍然呆在那，每年只要付租金給新的業(yè)主即可。然后，評(píng)論家認(rèn)為，售后回租正如賣(mài)掉家人的財(cái)產(chǎn)，雖然能獲得眼前利益，但卻缺乏在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的能力。而且，賣(mài)主還必須承受越來(lái)越高的房租。
證券化被認(rèn)為是較明智的舉動(dòng)。“商業(yè)抵押”是對(duì)此的最佳描述，在這種情況下，零售商們還有后路。去年，J Sainsbury拿127家超市做了這筆交易。
房地產(chǎn)信托投資（Reit）是一個(gè)新興的投資回報(bào)工具，既保留房地產(chǎn)，又獲得股息形式的利潤(rùn)。Robert Tchenguiz 在Sainsbury公司占有5%的股份，本月私人股本投標(biāo)失利后，他正鼓動(dòng)公司一分為二：一個(gè)零售公司和一個(gè)信托投資公司。這種“Opco-Propco”結(jié)構(gòu)使商業(yè)地產(chǎn)比當(dāng)前具有更高的價(jià)值。
但是Reit也存在很多問(wèn)題。法律規(guī)定上市地產(chǎn)其股東的股份不能超過(guò)10%，而且也不能為一人所獨(dú)有。在這種組織結(jié)構(gòu)下，超市將失去對(duì)地產(chǎn)的控制權(quán)，租金也極有可能上漲。
在上述方案中，Tesco選擇了最為安全的途徑。未來(lái)5年將賣(mài)掉的價(jià)值70億英鎊的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)用于合資公司，且它將持有50%的股份。這意味著它仍然保留對(duì)地產(chǎn)的控制權(quán)（事實(shí)上，它成了自己的房東），同時(shí)，任何價(jià)值的增殖也會(huì)給它帶來(lái)利潤(rùn)。
Tesco會(huì)保留至少70%的超市所有權(quán)，所以它不會(huì)買(mǎi)掉自己的資產(chǎn)。目前，它在公司中擁有84%的不動(dòng)產(chǎn)。
在如何駕御當(dāng)前高資產(chǎn)評(píng)估方面，Tesco的管理方面很是謹(jǐn)慎。“我們已經(jīng)向市場(chǎng)大眾分析了這一投資組合的價(jià)值，同時(shí)也會(huì)把這一勢(shì)頭保持到未來(lái)。”Tesco金融策略部主管Andy Higginson說(shuō)道。
Leahy說(shuō)道他經(jīng)常回顧公司資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)、資本和資產(chǎn)余額，并根據(jù)市場(chǎng)條件做出調(diào)整。
“我和Andy一直在考慮兼容。資金來(lái)源有起伏，所以我們可以將其兼容。”Leahy說(shuō)道。Tesco的時(shí)間策略很有意思。是的，市場(chǎng)條件是有利的。正是這些有利的條件使得最近地產(chǎn)業(yè)私人股本對(duì)Sainsbury's和法國(guó)最大的超市Carrefour產(chǎn)生了濃厚的興趣。在這些商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中者，Tesco具有先決優(yōu)勢(shì)。
Higginson對(duì)此并不承認(rèn)。“我們并沒(méi)有特別擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)者。很重要的一點(diǎn)是，市場(chǎng)知道我們的地產(chǎn)價(jià)值。”他說(shuō)道。
一些評(píng)論家認(rèn)為Tesco應(yīng)該賣(mài)掉更多的不動(dòng)產(chǎn)。在強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求下，保留對(duì)70%不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)疑就是對(duì)股東的剝削。例如，Sainsbury's在公司中只擁有55%的所有權(quán)。
“70%只是我們的決斷，這其中并不存在經(jīng)濟(jì)理論或數(shù)學(xué)奇跡。”Higginson說(shuō)道。
分析學(xué)家也指出，Tesco的高資產(chǎn)評(píng)估也突顯了公司對(duì)自身整體實(shí)力的低估。Tesco擁有360億英鎊的市場(chǎng)資本，去掉280億英鎊的地產(chǎn)資本，公司的價(jià)值為80億英鎊。這相當(dāng)于該公司9周的銷(xiāo)售額。對(duì)于一家在12個(gè)國(guó)家擁有3250家商店和上周剛公布其年利潤(rùn)為26億英鎊的公司來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)值低得離譜。
Tesco還是采取了謹(jǐn)慎的應(yīng)對(duì)方式。許多零售商賣(mài)掉地產(chǎn)，又背負(fù)了太多的債務(wù)，結(jié)局并不好。6%是食品零售業(yè)的利潤(rùn)頂峰：在行業(yè)不景氣的情況下，公司不能全靠這過(guò)低的利潤(rùn)支撐。而不動(dòng)產(chǎn)是一張不錯(cuò)的保險(xiǎn)單。
“Tesco的不動(dòng)產(chǎn)增強(qiáng)了資產(chǎn)負(fù)債表的實(shí)力，并賦予了公司貸款的能力。這在不景氣的時(shí)候能提供金融安全，并確保公司的控制權(quán)。”來(lái)自Shore Capital公司的分析學(xué)者Clive Black說(shuō)道。
Leahy同意這一觀點(diǎn)：與不動(dòng)產(chǎn)零售商相比，租賃零售商更容易破產(chǎn)。
“一旦賣(mài)掉地產(chǎn)，零售商就失去了地產(chǎn)的價(jià)值。這是資本流失，雖然不會(huì)在短期內(nèi)產(chǎn)生影響，但隨著經(jīng)濟(jì)的循環(huán)，會(huì)阻礙公司發(fā)展。而擁有不動(dòng)產(chǎn)的零售商會(huì)走得更遠(yuǎn)。”他說(shuō)道。
Tesco的不動(dòng)產(chǎn)值相當(dāng)于Sainsbury's, Wm Morrison 和Alliance Boots三家公司的總和，所以，它應(yīng)當(dāng)會(huì)走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
