相關(guān)圖片如下：



保密
WARNING

本案規(guī)劃屬于商業(yè)機(jī)密，其內(nèi)容和資料僅限于與本案有關(guān)的開發(fā)商和投資者使用，收到本規(guī)劃方案的個(gè)人或公司應(yīng)及時(shí)確認(rèn)，并遵守下列規(guī)定：
1、收件人若不涉及本案的內(nèi)容，請(qǐng)及時(shí)退還給本案制作單位。
2、建議收件人以對(duì)待自身公司保密資料的態(tài)度和形式來對(duì)待本規(guī)劃方案。
3、非特殊情況下，不建議將本案進(jìn)行復(fù)制、拷貝并大量散發(fā)給其它個(gè)人或單位。



目 錄

第一篇：市場(chǎng)調(diào)查篇
敘述安陽的地理位置、收支狀況、消費(fèi)習(xí)性、商業(yè)情況、內(nèi)外交通、本案的優(yōu)劣比較

第二篇：地產(chǎn)概念篇
敘述商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、如何評(píng)估商鋪價(jià)值、零售各大業(yè)態(tài)的情況

第三篇：商業(yè)規(guī)劃篇
敘述本案的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、樓層業(yè)種和業(yè)態(tài)的組合、基本設(shè)計(jì)理念的闡述、銷售和經(jīng)營(yíng)

第四篇：銷售管理篇
敘述本案的的銷售和管理基本構(gòu)想

第四篇：財(cái)務(wù)分析篇
敘述本案的資金投入、建造、銷售、經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用支配和收入、損益平衡


第一篇

市場(chǎng)調(diào)查篇


〇 安陽概況
安陽位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨
險(xiǎn)峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。現(xiàn)轄
一市、四縣、四區(qū)和一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。即：林州市、安陽縣、湯
陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。安陽市總面積
為7413平方公里，總?cè)丝?18.7萬人。市轄區(qū)面積543.6平方公里，城市
人口101.2萬人。

〇 安陽交通
安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢(shì)，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107
國(guó)道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會(huì)鄭州。繼
續(xù)東向入310國(guó)道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國(guó)道貨車9個(gè)小時(shí)到
達(dá)天津港。11條省級(jí)公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范
圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個(gè)城市，總?cè)丝诮?000萬人。安陽火車站是
京廣鐵路干線上的重要車站，車行1小時(shí)48分鐘到達(dá)省會(huì)鄭州，4小時(shí)50
分鐘到達(dá)首都北京，每天停靠客車35對(duì)，交通十分便利。市區(qū)公路縱橫交
織，公交線路四通八達(dá)，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡(luò)格局。

〇 安陽歷史
安陽是中國(guó)七大古都之一，國(guó)家歷史文化名城，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》
的發(fā)源地，紅旗渠精神誕生地。早在公元前1300多年，商王盤庚遷都于安
陽殷都區(qū)小屯一帶，歷經(jīng)八代十二王255年之久，距今已有3300多年的歷
史。這里出土問世了中華民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的
青銅器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遺址的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，在“中
國(guó)20世紀(jì)100項(xiàng)考古發(fā)現(xiàn)”評(píng)選中名居榜首。著名歷史學(xué)家郭沫若曾留下
“洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”的著名詩句。歷史上著名的文王演
易、婦好請(qǐng)纓、蘇秦拜相、西門豹治鄴、岳母刺字等重大事件都曾經(jīng)發(fā)生
在這里。

〇 安陽經(jīng)濟(jì)
2002年，安陽全市GDP完成311億元，同比增長(zhǎng)11.4%，超過年初目3.4
個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政一般預(yù)算收入比上年增長(zhǎng)18.6%；城市居民人均可配
收入6467元，農(nóng)民人均純收入2313元，分別比上年增長(zhǎng)12.7%和4.1， 2003
年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)9%左右。其中第產(chǎn)
業(yè)增長(zhǎng)4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)11%，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)9%。全社會(huì)固定資產(chǎn)資
增長(zhǎng)10%左右。城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)8%
和5%。外貿(mào)進(jìn)出口總額2.1億美元，其中出口總額1.4億美元。

〇 安陽商業(yè)
鄭州丹尼斯百貨量販——臺(tái)灣管理背景，是河南省業(yè)績(jī)最好的商業(yè)零售企
業(yè)，基本發(fā)展為河南本省，全館約7000平方米，一樓百貨，二樓量販，是
目前安陽地區(qū)最大的量販大賣場(chǎng)，百貨店集中了大量中檔商品，相對(duì)品牌
資源度較好，管理較強(qiáng)。
與本案比較的評(píng)判等級(jí)（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★

衛(wèi)東購物中心——安陽老牌商場(chǎng)改制企業(yè)，獨(dú)占安陽最佳地理位置，營(yíng)業(yè)
面積近10000平方米。大廈地下一層經(jīng)營(yíng)食品超市，地上一層經(jīng)營(yíng)金銀珠
寶、名煙、名酒、化妝品，二樓經(jīng)營(yíng)女裝，三樓經(jīng)營(yíng)男裝、鞋類、皮具等。
是我市目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性購物商場(chǎng)。
與本案比較的評(píng)判等級(jí)（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★



文峰時(shí)代廣場(chǎng)——新興仿古商業(yè)街，位于四省通衢之美稱的安陽市老城中
心，占地十六畝，整體三層(含地下一層)，總面積17000平方米，一樓為
單體門店，二樓和負(fù)一樓是整體賣場(chǎng)。明清風(fēng)格的建筑，秀外惠中的裝修，
內(nèi)設(shè)自動(dòng)扶梯、中央空調(diào)、自動(dòng)防火噴淋、背景音樂等，商場(chǎng)環(huán)境溫馨，
品位獨(dú)特，是人們休閑購物的理想去處。為商鋪?zhàn)赓U和銷售結(jié)合的商業(yè)設(shè)
施，緊鄰文峰塔和丹尼斯百貨量販店，以服飾、電子、通訊、鞋帽等商品
為主。
與本案比較的評(píng)判等級(jí)（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★

北大街步行商業(yè)街——傳統(tǒng)商業(yè)步行街，位于古城北大街中段，東西鐘巷
交匯處，和郭樸祠相鄰。鐘樓建于明弘治年間，清乾隆時(shí)整修，民國(guó)二十
一年改為民眾教育館，日軍攻占安陽后被毀。1988年春，改造北大街商業(yè)
街與本案比較的評(píng)判等級(jí)（參考）：
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★


相關(guān)圖片如下：

〇 本案與安陽現(xiàn)有商業(yè)的綜合比較
位置 面積 業(yè)種組合 商品 管理
丹尼斯百貨量販 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★
衛(wèi)東購物中心 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★
文峰時(shí)代廣場(chǎng) ★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★
北大街步行商業(yè)街 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★
本案 ★★★★★
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，不可再造無以倫比的位置，臨近現(xiàn)有步行街可以借力發(fā)揮 ★★★★★
綜合面積約40000平方米獨(dú)大于安陽，而且在周邊同等地區(qū)尚未此規(guī)模建筑 ★★★★★
事先規(guī)劃，集合購物、休閑、大賣場(chǎng)、餐飲、娛樂為一體，二大廣場(chǎng)集客 ★★★★★
由商業(yè)管理公司嚴(yán)格把關(guān)、引進(jìn)號(hào)召力的知名品牌，杜絕假冒偽劣商品 ★★★★★
專業(yè)團(tuán)隊(duì)可以抗衡，有商業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的綜合經(jīng)驗(yàn)


〇 安陽現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施商品結(jié)構(gòu)分析
項(xiàng)目 分析說明
超市 從現(xiàn)有面積來看沒有真正的大賣場(chǎng)，僅丹尼斯約4000平方米和衛(wèi)東購物中心約3000平方米的賣場(chǎng)，其它如家家福等均屬于一般小規(guī)模超市僅在300-500平方米甚至更小，一旦在市中心區(qū)域出現(xiàn)大于上述二賣場(chǎng)的大賣場(chǎng)將占有絕對(duì)主導(dǎo)地位并在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)沒有任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
購物 無論是丹尼斯、衛(wèi)東、文峰、步行街等，均以百貨購物為主，沒有提供可以讓消費(fèi)者休憩的場(chǎng)所，純購物形式的商業(yè)設(shè)施沒有大強(qiáng)的集客功能，無法提供在購物之余就餐等因素，縮短了顧客在店的停留時(shí)間。
餐飲 基本集中在文峰南北街，主要是大型餐飲店和小餐飲店的集合，其它分布不集中，餐飲消費(fèi)市場(chǎng)旺盛，基本滿座率很高，河南省是中國(guó)糧食生產(chǎn)大省，當(dāng)?shù)鼐用窳?xí)慣在餐飲上的消費(fèi)要強(qiáng)于購物，補(bǔ)充并加強(qiáng)餐飲業(yè)種是本案商業(yè)組合的突破口。
娛樂 商業(yè)設(shè)施內(nèi)基本沒有娛樂場(chǎng)所，僅為兒童提供的攀爬類等場(chǎng)所也沒有，所有娛樂場(chǎng)所分布在較遠(yuǎn)商圈，DISCO舞廳較容易被當(dāng)?shù)啬贻p族群接受，較高收入的愿意去演藝大廳看表演，KTV相對(duì)比例較小。
廣場(chǎng) 除衛(wèi)東購物中心門口有較大面積廣場(chǎng)外，其它商業(yè)設(shè)施沒有屬于自己的真正的廣場(chǎng)，且衛(wèi)東的廣場(chǎng)以停車為主，阻礙顧客進(jìn)入商場(chǎng)的通道，人車混雜非常混亂。廣場(chǎng)是集客和景觀的關(guān)鍵。
市場(chǎng) 只發(fā)現(xiàn)離本案100米內(nèi)的聯(lián)通手機(jī)市場(chǎng)，沒有其它集合密集的專業(yè)市場(chǎng)，尤其是銷售趨勢(shì)比較好的家電市場(chǎng)，一般家店主要集中在百貨公司內(nèi)。批發(fā)市場(chǎng)商品低檔，管理混亂，對(duì)未來本案整體不會(huì)帶來較大沖擊。


〇 百貨和專賣店的分析
安陽商業(yè)市場(chǎng)是百貨和專賣店并存的市場(chǎng)，消費(fèi)者能夠同時(shí)接受此二種不同的購物方式。

安陽本地商品基本為當(dāng)?shù)胤咒N商、代理商、個(gè)體戶自由經(jīng)營(yíng)模式，外地和原廠在安陽經(jīng)營(yíng)的較少。受限于百貨公司的結(jié)帳周期，一般資金少的個(gè)
體戶、分銷商和代理商只會(huì)有選擇的進(jìn)駐部分商場(chǎng)。目前百貨商場(chǎng)管理較強(qiáng)的是丹尼斯百貨，但欠于地理位置的問題起初招商均以其在河南的影
響力來完成，衛(wèi)東管理層面較弱，僅憑借良好的地理位置優(yōu)勢(shì)造成現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)面積緊張沒有場(chǎng)地進(jìn)駐其它品牌。

專賣店基本集中在北大街步行商業(yè)街、文峰南北街二側(cè)、文峰時(shí)代廣場(chǎng)等地，以文峰時(shí)代廣場(chǎng)為例，由于缺乏管理和統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)者各自為陣，
商品凌亂。北大街借助位置和傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)，人流大，但商品綜合力弱，業(yè)種相互沒有補(bǔ)充，相互競(jìng)爭(zhēng)激烈，完全處于優(yōu)勝劣汰的商業(yè)環(huán)境，
要塑造1+1>2的效果顯然沒有可能。

第二篇

地產(chǎn)概念篇

〇 警示！！！商業(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險(xiǎn)

相關(guān)圖片如下：

相關(guān)圖片如下：

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亦由于項(xiàng)目自身進(jìn)度的緣故，擬寫本案所需支持的資料有限，尚有諸多可商榷和修正之處，有請(qǐng)諸位不
吝賜教。

垃圾方案。。

好文好文，資料詳實(shí)，有理有據(jù)，圖文并茂，利潤(rùn)率高，可操性強(qiáng)。

頂

ChenZai 也不要一棍子打死了。

我昨天就想點(diǎn)評(píng)下的，其實(shí)從文案策劃的角度，報(bào)告還是不錯(cuò)的，內(nèi)容算比較齊的，特別是投資收益分析中，著重分析到了經(jīng)營(yíng)收益，比那些國(guó)內(nèi)99%的中介代理只會(huì)套公式，到經(jīng)營(yíng)收益就傻眼的強(qiáng)很多了！

樓主應(yīng)該是中介公司的策劃，對(duì)吧？

至少經(jīng)營(yíng)分析不是無中生有，應(yīng)該有零售業(yè)行內(nèi)的幫忙測(cè)算的，如商場(chǎng)裝修的成本估算，虛高了不少，但不是很離譜。另外樓層和平面布置做的圖文并茂，一目了然，很不錯(cuò)，開發(fā)商看了最喜歡了。

當(dāng)然商業(yè)規(guī)劃和定位依據(jù)比較空洞，沒什么依據(jù)，而且規(guī)劃的內(nèi)容感覺執(zhí)行度比較低，不太好。不要緊，估計(jì)開發(fā)商也不需要看策劃思路過程，反正是拿來忽悠投資者的。

文案可以得個(gè)B+。

報(bào)告版主，本論壇只有一個(gè)人會(huì)長(zhǎng)期地、無私地把自己搜刮來的報(bào)告拿出來與大家分享。

哎，不象有些大人說了要把自己的東東貼出來，年都過完了還沒影兒啊~~~~~~~~~~~

商業(yè)規(guī)劃效果圖

相關(guān)圖片如下：

哎!
褒貶不一也正常!
只是第一次接觸商業(yè)地產(chǎn)時(shí)做的項(xiàng)目,前期沒有收費(fèi),也沒辦法里面需要的虛的東東填補(bǔ)下!

非常感謝這位朋友的資料共享。
學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)啊。
重在共享學(xué)習(xí)嗎，不要太責(zé)怪，拿出來共享就很好了，并且文案也不錯(cuò)啊。

報(bào)告總體不錯(cuò)，下了很多功夫，有較高的參考價(jià)值。略有美中不足，斗膽亂評(píng)，與您分享。　　

　　從我的經(jīng)驗(yàn)來看，一份好的報(bào)告最重要的是你的分析方法。也就是說結(jié)果不是最重要的，他有可能是意想天開的、主觀的、沒有市場(chǎng)承接力的，他也是客戶沒辦法判斷的（如何客戶能準(zhǔn)確判斷，專業(yè)的價(jià)值就沒那么高），最重要的就是你怎么樣證明，證明你提出的方案是穩(wěn)妥的、客觀的、是可以經(jīng)受住市場(chǎng)檢驗(yàn)的。也許這個(gè)方案不是最佳的，但他是可執(zhí)行的，保守一點(diǎn)也是專業(yè)的表現(xiàn)。

　　若是我的話，會(huì)分四個(gè)方案論述

１、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研
　　商場(chǎng)就是商戰(zhàn)，了解對(duì)手的情況是沒錯(cuò)的。對(duì)手里面的商戶怎么說，消費(fèi)者怎么講。

２、同類項(xiàng)目
　　同類項(xiàng)目怎么做的，要能是同等位置、同等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，同等規(guī)模與類型的其它城市項(xiàng)目，這可以檢驗(yàn)出我們的思路是否可行。
里面的商戶怎么說，消費(fèi)者怎么講的，以及挑出他的確個(gè)優(yōu)點(diǎn)我們發(fā)揮，挑出他的２０個(gè)缺點(diǎn)，我我們改正。

３、消費(fèi)者調(diào)研
　　做他五百一千的，多問不吃虧。
４、商家訪談
　　想的再好的規(guī)劃，都不如商家說行，算數(shù)。

　　一起探討啊，說錯(cuò)了別在意。

期待樓上的詳細(xì)方法講解

頂~~~~~~~~~~~~~~

斗膽亂評(píng)：
1、周遍主要消費(fèi)群體（廠礦、學(xué)校、小區(qū)、寫字樓等）有哪些；
2、交通狀況及道路狀況如何；
3、車流、人流情況如何；
4、人員收入情況如何；
5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手員工待遇如何；
6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌力度；
7、商品進(jìn)貨渠道；
8、業(yè)態(tài)定位；
9、經(jīng)營(yíng)方針。等
如許超市策劃可聯(lián)系我！！！

不錯(cuò)!一個(gè)字---頂---

雖然做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，老于是外行，但是，樓主的精神已經(jīng)值得我們大家來學(xué)習(xí)了，最起碼在這個(gè)壇子里面不怕挨板磚！

先頂一個(gè)星期再說！也給后來的DD、MM看看。

有時(shí)間樓主也可以去我們的網(wǎng)站貼一個(gè)向樣地“案子”！

最討厭站著說話不腰疼的家伙！

什么玩藝呢！

膽大心細(xì)

膽子比較大,沒做消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研就開始數(shù)量分析

心細(xì),后期策劃做的蠻漂亮,看得出很用心,可惜缺了前面的準(zhǔn)備工作,好象空中樓閣.

感謝摟住分享
是一篇不錯(cuò)的案子

大家的品評(píng)也都挺有道理

先有項(xiàng)目后出方案，往往就會(huì)給人造成“你多大鞋我就多大腳”之感。但這也的確不能怪代理公司。

如果沒有費(fèi)用，李輕舟發(fā)現(xiàn)的問題其實(shí)也難以避免。
還請(qǐng)繼續(xù)努力！

不想多說什么了,老大們都說了。確實(shí)是前面看的想睡覺,后面從策劃起看一眼眼睛就發(fā)亮了。不過沒有數(shù)據(jù)支撐，發(fā)展商點(diǎn)名問你為什么要這樣做，該怎么辦呢？？

文案構(gòu)架不錯(cuò)，但是商業(yè)規(guī)劃部分缺乏支持力度，不知道是根據(jù)市場(chǎng)這樣規(guī)劃還是代理公司拍腦門填充出來的。不過樓主的勇氣還是值得鼓勵(lì)！

頂了，上面的GGJJ說的不錯(cuò) 少點(diǎn)分析數(shù)據(jù) 有的話就更加完美了

好東東！支持！

非常好