來源： 新京報




走近東京六本木新城

　　11月初，本報記者參加了日本商業地產考察活動，記者從其考察感受和實地采訪中探尋到日本商業地產開發過程中一些可以借鑒的模式。

　　東京六本木新城是日本東京繼銀座、新宿等著名商業中心后，又一個新崛起的新型綜合商業體。該項目總建筑面積為76萬平方米，總投資達到2700億日元。其建筑要素中集住宅、辦公、酒店、商業設施、文化設施等功能于一體。同時由于其在規劃和開發過程中，考慮到工作、居住和生活的多重功能，在建設中融入了文化、生活以及休閑等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本東京的一個具有文化品位的城中城，而事實上也正是其能夠在規劃建設中合理地考慮并加入了其他建筑功能和元素，使得該項目從2004年4月開業，不到2年的時間內，成長為日本東京著名的購物中心和旅游中心。同時也成為目前日本新都市主義居住空間的范本。

　　長達17年的開發周期

　　據六本木新城開發商日本森大廈株式會社專務取締儀森浩生介紹，六本木新城是日本森大廈株式會社一個馬拉松項目，目前為日本國內都市再開發計劃中規模最大、歷時最長的項目。其開發、規劃及建設周期長達17年，其中施工只用了3年時間，而對該項目的前期開發、規劃、設計以及與拆遷戶的溝通花了14年。長達17年的前期運作過程，是任何一家國內開發商不可能做到的。開發商在開發過程中的持續敬業精神，對建筑及商業文化作品的負責態度，也是目前國內開發商所欠缺的。

　　六本木新城的開發項目的開始可以追溯到1986年，當時六本木六丁目地區被指定為“優先再開發地區”。其時的該區域土地所有者之一的森大廈株式會社與朝日電視臺等共同向其他土地所有者發出倡議，提出按照新的規劃理念對該區域進行再開發。按照森大廈株式會社的開發理念，在日本這樣國土狹小的國家，可供開發的綜合性商業面積相當缺乏，因此在開發中必須通過集約蓋高樓的方式，達到節省土地，并通過建立多功能綜合社區的途徑，把在該區域工作的人群留在城里，使他們的業余時間成倍增加，用以滿足物質和精神生活的需求。

　　“這一地區的土地所有者多達500人以上，如何在對該區域土地開發規劃等方面形成共識并非易事。”森浩生表示，在該項目重新開發前，就和該區域的土地所有者共同探討開發模式，在經過多達1000多次的充分商討后，于1998年設立了由400多位土地所有者組成的“街區再開發合作委員會”，共同參與開發。從項目制定再開發計劃到項目竣工，歷時17年。

　　80%原住民選擇了回遷

　　“我們在開發建設中，積極聽取該區域原住民的意見，尤其是400多戶選擇回遷的原住民的開發建設意見都集中體現在我們開發的住宅項目中。”森浩生表示之所以這樣做，就是尊重原住民，要留住原住民。原住民不僅是六本木新城土地的所有者，還是該區域街區活力的源泉。留住他們就是留住鄰里親情，以此凝聚該區域強烈的居住生活氛圍，提升新區的內在質量，形成良性循環，使更多人進駐，使街區煥發活力。因此在開發過程中利用原住民的居住歷史、綠化概念和藝術元素等綜合性元素為開發的項目增值。

　　“原住民為六本木新城帶來人情味和歸屬感。雖然從構想到最終完成經歷了17年的漫長歲月，但由于項目獲得了超出預想的人氣，參與者的夢想最終成為現實。”陪同我們參觀的一位日本房地產開發專業人士告訴記者，從2003年開業至今，每年到六本木新城游覽的人數比東京迪斯尼樂園要多一倍。

　　同樣原先住在六丁目獨門獨院的500多家原住民，有400多戶最終選擇了回遷。這意味著新建的六本木新城中4幢住宅樓840套住宅，有一半供給回遷戶。“我們最初的時候也考慮到原住民是否能夠和該區域租賃居住者融洽相處，是否存在一定的生活居住方面的差異，但事實上，從目前的實際情況來看，他們之間相處得非常融洽。”由此可見，城市再開發不僅僅是單純地毀掉舊建筑，取而代之建設新建筑這一技術性問題，更多的則是如何合理規劃及處理好區域原住民回遷等綜合性的開發模式。

　　多種機能相融合的都市文化中心

　　開發完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體，具有居住、工作、游玩、休憩、學習和創造等多項功能，以營造綠色文化都市中心為主題，保留現存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場，規劃中一半以上區域作為開放式空間，加強了項目與城市之間的融合與協調，成為多種機能相融合的都市文化中心。

　　據介紹，目前六本木新城每天的客流量達到10萬人，同時就業人數約為2萬人，居住人數約為2千人。目前六本木新城已經成了東京的新景觀。而作為日本民間的街區再開發項目，其開發規模和開發時間都具有一定的積累，同時開發過程表現出對原住民的尊重及包含大量的“革新”成分，因此，六本木新城的開發建設不僅在城市重建方面，而且在如何結合區域特征進行地產項目開發方面，都給了我們許多啟示。

　　本報記者張學冬