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主題：連鎖門店的商圈考察

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發表于 2006-11-06 13:54

樓主

記得第一家沃爾瑪商店是在阿肯色州的羅杰斯開業的。店址選在這里并非是因為這里具備建立該店的強大優勢，而是因為它離沃爾瑪的創始人薩姆．沃爾頓的住所很近，租金也合適。但是如果考慮建立第20或30家連鎖店，就應當用更為系統的方法來確定合適的店址。

　　決定店址有一項重要工作，那就是對門店周圍的商圈考察。商圈是指門店能夠吸引顧客到門店購物的有效距離。不同的零售經營業態會有不同的商圈，相同的經營業態在不同的地區的商圈大小也是有所不同。一般面積在一百平米左右的便利店的商圈是騎車十分鐘車程內的范圍，而面積在3-5萬平米的大型倉儲超市的商圈會達到方圓20-30公里左右。

　　曾經有一些預測人們選擇購物地點的理論是以一些簡單的問題為依據的，如顧客道上電去的距離，競爭對手的門店規模等等，賴利（William J. Reilly）的零售吸引力定律認為門店對于顧客的吸引力是隨著門店的可用銷售面積的平方根的增加而增加。D。L。赫夫提出的模式是顧客在某一地點購物的可能性與銷售面積和到達商店所需的時間之比相一致。但是賴利的理論只與商店位置的相關吸引力有關，人為購物所走的距離是不同的，它是由人和所選的商品的性質決定的。由于不同地區的地勢（如有山或河的隔阻），生活習慣，市場情況及收入水平的差異性，計算商圈的大小沒有什么固定的方法，需要結合實際的環境進行推測，這些方法只是在做一些粗略的估計時才有意義。

　　商圈一般被劃分為3層，主要商圈（primary zone），次要商圈(secondary zone)和外層商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占門店的總顧客量的60-65％的顧客所在的區域。次要商圈通常會產生門店20％的銷售額，外層商圈屬于顧客只是極少光臨的區域范圍，僅占門店日常銷售的10-15％所有區域范圍。

　　對于門店商圈的考察具體的項目很多,日常商圈分析的內容有：1.人口規模和特征：（1）人口的數量和密度（2）年齡分布（3）文化水平（4）職業分布（5）人口變化趨勢（6）人均可支配收入（7）消費習慣；2.城市結構，交通，地形；3.商業結構（1）銷售動態（2）零售商店的種類和經營方式（3）競爭的飽和度情況的分析。

　　在進行了這一系列的調查之后，就進入了商圈特性的分析階段。首先是在對周圍競爭門店的調查以后，初步估計門店所在的商圈范圍內的潛在購買力是多少和自己門店的將來的實際市場占有份額是多少，然后用門店商圈內的預計年銷售額除以門店的正常米效（連鎖門店中同類型的平均每平米的銷售額），于是便得到了一個初步的門店所需的經營面積的數值，再和實際門店的有效面積相比較看是否合適。如果小于門店的面積，可能就會發生門店不能完全滿足當地的市場需求的現象，大了，是否應當考慮將門店分割一部分作為他用。當然，這也只是一個簡單的估算辦法，門店在實際經營會有很多不可預知因素。

　　其實，各項市場調研的參數都是為門店的設立服務的，各項指數也因為其局限性，需要結合在一起，才能真正衡量一個門店的店址的合適與否。在結合分析了各項商圈的統計數據之后，我們才能說對于門店的將來我們有了成功的把握！