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土地增值稅或將重創商業地產 “產權式”將受限
新世界百貨產權式商鋪先行一步，但隨著土地增值稅新政策的出臺，很多后來者可能就沒這么幸運了。圖／記者秦樓
今年2月1日起，土地增值稅清算開始執行。之前，國家宏觀調控一直針對房地產住宅方面，而此次土地增值稅清算對商業地產一視同仁。長沙市地方稅務局相關負責人表示：“土地增值稅清算同樣適合于商業地產，包括獨立商鋪、產權式商鋪、產權式酒店等等，對待商業地產并無特別政策。”
對商業地產影響更大
“這對商業地產的影響很大，甚至比商品房影響更大。”深圳新業地產投資顧問機構總經理王綱認為，“商業地產的利潤可觀，土地增值稅的稅率應該在50％－60％之間。”
如果土地增值稅清算嚴格執行，商業地產項目的一半毛利潤將作為土地增值稅上繳，這對開發商的影響無疑很大。
“我們不會提價，但會考慮減少折扣。”新大陸·銀座營銷總監田文朝肯定，土地增值稅對商業地產項目有一定影響，可能會增加消費者的負擔。
在《通知》出臺后，新大陸公司馬上對此進行了內部討論。但究竟如何應對土地增值稅清算，至今還沒拿出可行的方案。
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商鋪價格可能上漲
在大多數商業地產公司感覺土地增值稅棘手之時，另一種聲音卻認為，“土地增值稅將促使商業地產良性發展。”
“為避免土地增值稅，有的商業地產開發商已經考慮將項目轉售為租，長期持有，靠租金收入盈利。”一位業內人士透露。
方向·博藝堂房地產策略機構總經理詹長文則認為，商業地產的分散銷售造成產權不統一，對于商業地產的良性發展并非好事。
而一旦商業地產開發商將手上項目長期持有，可能造成供不應求的局面，商鋪價格可能上升。
“產權式”將受限制
“長沙十分火爆的產權式商鋪和產權式酒店，將是受此次土地增值稅清算影響最大的房地產項目。”深圳新業地產投資顧問機構總經理王綱說道。
“產權式商鋪、產權式酒店將受到土地增值稅的限制，開發投資減少。”湖南首席地產顧問公司總經理胡為贊同這一觀點。
有業內人士算了一筆賬，售價7萬元／平方米的產權式商鋪，建安成本以2萬元／平方米計，毛利潤為5萬元／平方米。繳納60％的土地增值稅后，利潤為3萬元／平方米。以10％的回報率來算，10年共需要歸還客戶7萬元／平方米。倒貼的4萬元／平方米，除非經營特別好，否則不可能實現。
“開發商向客戶支付的這一筆回報，是不計入建安成本的，也就是不作為土地增值稅的可扣除項目。”王綱表示。
“土地增值稅是在竣工后一次清算，對于開發商每年向客戶支付的固定回報，卻不計入成本。”胡為認為，這將造成產權式商鋪和產權式酒店開發商的資金負擔特別大。
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