一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批以前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院，對待建項目進行確定并制定報告書，應(yīng)付有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。


二、行政審批部份

根據(jù)當前的法律法規(guī)可分為六個階段：

1、 選址定點
2、 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件
3、 初步設(shè)計及施工圖審查
4、 規(guī)劃報建圖審查
5、 施工報建
6、 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案

（一）、選址定點階段，以下應(yīng)辦事項

1、計委審查可行性報告和進行項目定項
2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地的供應(yīng)方式審查
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書
4、文劃局、地震局、國林局、水利局、水利局對建設(shè)工程機關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查
5、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見局（表）
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書

（二）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件，此階段辦理以下事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查
2、國土資源局辦理土地預(yù)審
3、公安消防支隊、公安交警支隊，教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)事業(yè)內(nèi)容和范圍過行審查
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖過行評審，發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件

（三）初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，須辦理以下事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查
3、公安交警支隊對初步設(shè)計的交通條件過行審查
4、人防辦對初步的人防設(shè)計方案進行審查
5、國土資源局進行用地預(yù)審
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)事業(yè)內(nèi)容進行審查
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實設(shè)計批準文件的要求進得審查
8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖文件審查批準書》。

（四）規(guī)劃報建圖審查階段，辦理以下事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查
2、人防辦進行人防設(shè)施審查
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、按職能劃分專業(yè)內(nèi)容和范圍進得審查
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位交納有關(guān)費用后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》副本

（五）施工報建階段，須辦理如下事項：

1、建設(shè)單位辦理施報建登記
2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍，招標內(nèi)工程，通過招標確定施工隊，非招標類工程可直接發(fā)包
3、建委組織職能部門對工程開工條件過行審查核發(fā)《建筑工程施工許可證》

（六）商品房預(yù)售許可階段，辦理以下事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》須提交以下資料
1、 證明材料
1） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證
2） 持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》
3） 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和施工交付日期
2、 開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書
3、 工程施工合
4、 商品房預(yù)售方案（應(yīng)說明商品房的位置裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附商品房預(yù)售平面圖、分層平面圖）

（七）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案等階段：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告，進行備案審查
2、財政部門對建設(shè)單位的項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其它需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)對相關(guān)專業(yè)和內(nèi)容進行驗收，規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本
4、建委綜合各部門驗收審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明，不符合標準和要求的作退件處理，并要求限期整改

三、房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記
2、開發(fā)商提交以下材料：
1）、申請書
2）、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照
3）、用地證明文件本土地使用權(quán)證
4）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
5）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
6）、建設(shè)工程施工許可證
7）、房屋竣工驗收資料
8）、房屋測繪結(jié)果
9）、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其它文件、資料
以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，根據(jù)各實際情況，各有不同差異，各程序的辦理時間絕大部分都少于15天，一般在于7天，所屬事項以實際標準為準。

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