南方日報
　　
三大購物中心相繼亮相，但需度過漫長市場培育期中心區(qū)商業(yè)旺起來最少需3年
　　
　　蓄勢已久的福田中心區(qū)商業(yè)開始逐漸發(fā)力了，COCO　PARK已經(jīng)進入全面運營期，怡景中心城月底將正式揭開帷幕，晶島國際廣場據(jù)傳年底也將開業(yè)，地產(chǎn)業(yè)界乃至普通市民對福田中心區(qū)CBD商業(yè)的美好期待，正在逐漸變成現(xiàn)實。面對中心區(qū)50萬平方米的龐大商業(yè)體量，三大購物中心背后的操盤者該如何差異化經(jīng)營以應(yīng)對近距離的競爭？面對中心區(qū)人氣依然有待提升的現(xiàn)實，福田中心區(qū)CBD商業(yè)，該怎樣度過漫長的市場培育期？
　　
　　三大購物中心開業(yè)兩家

　　近日，永旺集團旗下JUSCO深圳第四家分店入駐COCO　PARK，標志著福田中心區(qū)最新開業(yè)的COCO　PARK開業(yè)季已經(jīng)落下帷幕，COCO　PARK開業(yè)后，先后迎來了有亞洲最大扒房之稱的超級牛扒、香港經(jīng)營達50多年的百老匯影城以及眾多國內(nèi)外知名品牌。

　　COCO　PARK的操盤者星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司有關(guān)負責(zé)人接受記者采訪時介紹，在結(jié)束開業(yè)季后，COCO　PARK已經(jīng)進入市場調(diào)整期，走廊式內(nèi)街目前正在進行詳細規(guī)劃，內(nèi)街商鋪計劃以頗具藝術(shù)感的玻璃房造型出現(xiàn)。

　　而本月12日，深圳怡景中心城商業(yè)發(fā)展公司和深圳發(fā)展銀行共同舉行的“中心城MORE卡”新聞發(fā)布會宣布，怡景中心城將于本月28日正式開業(yè)。中心城總建筑面積14萬平方米，商業(yè)面積近12萬平方米，以“生態(tài)景觀式休閑消費”為核心理念；中心城在業(yè)態(tài)組合上主要由美食園林、華納旗下金逸影院、中心百貨、中心城名店、家樂福華南旗艦店、兒童樂園組成。本月17日，中心城三大主力店之一的家樂福華南旗艦店已經(jīng)率先開業(yè)。

　　業(yè)界一直盛傳因資金短缺而建設(shè)受阻的晶島國際廣場，近期也有了新的消息。本月12日，其東家深國商發(fā)布公告表示，根據(jù)管理層提交的方案，深國商第五屆董事會2007年第二次會議審議通過了員工認購晶島鋪位以實施激勵的議案，決定將公司目前正在開發(fā)的晶島國際廣場項目的部分街鋪作為載體，施行權(quán)益認籌的激勵方案。按照深國商工作人員的說法，晶島國際廣場計劃今年年底開業(yè)。
　　
　　市場定位的差異

　　隨著多座高端寫字樓的陸續(xù)入駐，中心區(qū)的消費需求正在快速增長。但是，一個商務(wù)中心區(qū)擁有三座體積龐大的購物中心，而且距離近在咫尺，市場競爭之激烈可想而知。

　　“COCO　PARK定位側(cè)重于休閑，除了臨近寫字樓外，與其他兩大購物中心不同的是，它與多個高端住宅社區(qū)距離也很近，例如星河國際、中海華庭、城中雅苑等，所以針對家庭消費休閑的商品項目比較多。”星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司一負責(zé)人說。

　　深圳市怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司董事長劉偉宏接受記者采訪時則一再強調(diào)“綠色生態(tài)”特色，她表示，整個購物中心擁有近3萬平方米的屋頂生態(tài)公園和1.5萬平方米的下沉水景廣場，完全掩映在自然綠色的環(huán)境之中。

　　怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理謝宗耀接受記者采訪時也強調(diào)了怡景中心城與COCO　PARK的不同。“比如中心城百貨就將側(cè)重女性精品百貨，我們還專門設(shè)立了女性專用貴賓廳為女性消費者提供全方位服務(wù)。”謝宗耀表示，中心城更注重生態(tài)與家庭親子概念，除了生態(tài)購物方式外，還有2000多平米的親子樂園將專營女性與嬰幼兒用品，突破了普通購物廣場以中青年白領(lǐng)為主要消費群體的局限。

　　相比前兩家購物中心，晶島國際廣場近期相對低調(diào)。此前，深國商工作人員接受媒體采訪時曾介紹，晶島國際廣場定位國際化的購物中心，主要引入英、美等國的高檔商品，國際品牌商品中會有80％是首次進入內(nèi)地市場。但是不少業(yè)內(nèi)人士也提出了擔(dān)憂，“據(jù)我們了解，晶島國際廣場實質(zhì)性的招商工作還沒有啟動，年底能否開業(yè)依然變數(shù)很大。另外，最近深國商發(fā)布公告授權(quán)員工認購晶島鋪位，也為以后的統(tǒng)一經(jīng)營埋下了隱患。”一位業(yè)內(nèi)人士評價。
　　
　　人氣不足依然存在

　　開業(yè)伊始，COCO　PARK和怡景中心城都紛紛通過分時段免費停車，與銀行合作大力推廣聯(lián)名卡來吸引中高端客戶。但是，相比華強北、東門等已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，中心區(qū)的人氣不足問題依然存在。

　　“我估計中心區(qū)商圈旺起來最少還要3年時間，因為中心區(qū)還處于開發(fā)過程之中，整體商業(yè)氛圍有待提升，更多的商業(yè)裙樓正在陸續(xù)入駐，周邊的交通改善工程也尚未完成。”謝宗耀告訴記者。

　　大中華國際集團董事局常委劉鳳翼接受本報記者采訪時也表示，中心區(qū)商業(yè)成熟氣氛的形成還需時日，整個商圈的成型更是需要三至五年的時間。他認為，后海商圈、寶安新中心上圈的崛起或許會減緩這個成型進程，臨近深圳的珠三角城市新興高檔消費商圈對福田中心商業(yè)區(qū)又將形成新的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)悉，在三大購物中心開業(yè)后，周邊還將有各商業(yè)群樓內(nèi)的商場開業(yè)。曾在臺灣太平洋商業(yè)開發(fā)股份有限公司任職的謝宗耀向本報記者表示，依照他多年操作商業(yè)的經(jīng)驗，未來3年內(nèi)，深圳的重復(fù)性商業(yè)會徹底洗牌，“休閑體驗式的購物中心取代百貨商場，將成為市場趨勢，到時候商家的核心競爭力在于綜合服務(wù)，而不是促銷等商業(yè)手段。”謝宗耀說。