經濟觀察報


　　本報記者 姜洪橋

　　突然的事情往往并不突然。

　　當大家都確信三里屯將變成高端商業區的時候，其實三里屯的開發商已經醞釀這個計劃很多年。只是在太古地產進入之后，三里屯高端商業區的概念才開始深入人心，原有的內地開發商也順勢而下，放棄偉大的理想轉而成為土地提供商。

　　香港企業的實力可能要比我們預想的還要強大。太古同時還與三里屯現有項目3.3以及三里屯SOHO洽談收購。而且，想進入三里屯的港資地產商遠不止太古一家，新鴻基、九龍倉這些香港商業巨頭都在三里屯暗中使勁。你可以想象一下，太古地產同時擁有三里屯數個項目的宏偉狀況。

　　三里屯，這個西方人喜愛、中國人崇尚的酒吧街主導權最終將交到香港人的手中。那么港式三里屯將會是個啥樣？

　　太古之手

　　在三里屯，太古的影子無處不在。與每一個受訪者交談都會不斷地提及太古。盡管太古至今還沒有在三里屯打出鮮明的廣告招牌。

　　看起來，太古的巨大影響力來自于3月份那次收購。香港太古地產與摩根斯坦利旗下的基金合作斥資42.5億元人民幣入股北京三里屯項目的消息成為市場熱聞。該項目建筑面積17.2萬平米，位于三里屯酒吧街西側。在小小的三里屯，算是規模龐大而且地段核心了。

　　太古的行動還不止于此。據內部人士透露，太古同時還在與潘石屹隨后拿下的三里屯SOHO以及夾在太古投資的新三里屯項目南北兩塊中間的3.3洽談收購事宜，胃口的確不小。

　　3.3策劃總監孟亮對于此消息不置可否，但他承認，夾在太古項目中間的3.3將會對該項目造成很大影響。與此同時，九龍倉、新鴻基這些香港知名的地產商也都參與其中，暗地與現有的項目洽談。過段日子，再傳出某某香港地產商進軍三里屯的消息相信也在預料之中。

　　“太古對于我們來說具有傳奇色彩”，孟亮的看法很具有普遍性。作為世界性購物中心，香港地產商當然具備極高的知名度，不僅新聞媒體在追捧，身處三里屯其中的人也是感同身受。這種好奇使得孟亮緊密關注鄰居太古的動作。前一段時間，太古決定推遲10月份開業的計劃，以便于對新三里屯項目內部重新改造讓孟亮覺得太古的操作很是穩重規范。最讓孟亮羨慕的是，太古對招商這個內地發展商最頭痛的問題似乎沒投入太大精力。不過，現在已經傳出的消息是，路易威登、勞力士和阿迪達斯都會應太古之邀在此開設旗艦店。

　　與太古、盈科成對比的是內地的房地產企業。三里屯的最早開發者并不是太古這類著名的港資地產企業，而是內地企業。它們的共同特點是都不太著名，但是一定在某個方面極有優勢。孟亮直言不諱地表示，能在這個地方拿到土地都是很有背景的公司。

　　目前被時常提到的項目，新三里屯、三里屯SOHO等等，都曾屬于北京國有企業。這些土地早在5年或者更早之前以協議的方式獲得。比如三里屯SOHO，原為首創集團所有，最初購得土地價格為5.78億元。有意思的是，在2007年港商大批來到之際，這些地塊均以極高的價格轉手易主。大牌港資企業一到，內地企業紛紛下馬，轉而成為土地供應商，頗有國際化專業分工的境界。當然，土地交易獲利是絕對豐富的。

　　三里屯遺跡

　　實際上，內地地產企業的最早開發計劃要比香港地產商看起來更有理想。早在2004年北京朝陽區政府就公布了將三里屯建設成為以酒吧街為核心的文化藝術街區。朝陽區的官員也曾經表示過，一定要保留好酒吧街的品牌。北京通商商業地產服務機構總經理吳煥賢回憶，這個概念的首創實際上就是三里屯的開發商。原定計劃是建造一個以法式設計為主的休閑場所，并不以購物為主題。

　　理想在現實面前退步得很快。由于太古公司低調神秘，在三里屯似乎沒有人知道太古準備以什么樣的宗旨改造三里屯。繼續保持港式特色還是其他方式？但是顯然，太古進入三里屯之后，大家顯然已經轉而關注全球名牌了。據了解，太古掌握的新三里屯項目分為南北兩區。北區注定是高檔品牌的集中地。在那里將薈萃大家耳熟能詳的超級品牌。只有南區在某種程度上繼承三里屯酒吧街的風格。

　　對于大量港資企業涌入三里屯，吳煥賢表示了自己的擔憂，“北京不能再重復香港的模式了”。吳煥賢的憂慮是北京已經有足夠多的高檔品牌百貨，而實際消費能力還不能與香港作為亞洲購物中心的地位相比擬。“他們的進入無非是擠占別人的地盤”，吳煥賢指的是太古將會與現有的國貿、王府井等高檔商業競爭。

　　SOHO公司的一位高管也向記者表達過類似的疑問，“對于品牌貨商場，大家已經很疲憊了，面對北京的購買力還是有點問題的”。據悉，三里屯SOHO方案還沒有最后確定，已知的是，如果潘石屹自己來運作這個項目的話，仍舊會針對中端市場，追求差異化格局。

　　事實上，三里屯以前的確不夠高檔，從汽配一條街到服裝市場再到酒吧街形式上都不高級。但洶涌的人氣還是將三里屯租金抬到相當的高度。目前三里屯的各類市場平均租金超過20元每平米每天。經營較好的雅秀等甚至達到35元。這個價格要高于很多經營還不錯的百貨，盡管雅秀本身只是個看起來檔次并不高的市場。

　　在一個地產顧問公司提供的報告中對三里屯拆遷以來的現狀有如此描述，“因拆遷問題，核心商圈內服務業態從規模上已經大傷元氣。其租金的支撐還是比較堅固，自發形成的各類服務業態雖游離于三里屯的里外街內，但各有其特色，這也是三里屯這種游蕩、前沿、頹廢精神文化特性所決定的。”

　　這個報告完成于三里屯轉折而未確定方向的2005年，當時它還不太可能預料太古的進入。現實的格局是，在三里屯核心區游蕩、頹廢的精神將為閃耀而積極的香港態度替代。酒吧或者特色小店將作為文物被部分保存下來，以供人們在逛完世界名牌后回味歷史。