經濟觀察報


　　本報記者 姜洪橋

　　突然的事情往往并不突然。

　　當大家都確信三里屯將變成高端商業(yè)區(qū)的時候，其實三里屯的開發(fā)商已經醞釀這個計劃很多年。只是在太古地產進入之后，三里屯高端商業(yè)區(qū)的概念才開始深入人心，原有的內地開發(fā)商也順勢而下，放棄偉大的理想轉而成為土地提供商。

　　香港企業(yè)的實力可能要比我們預想的還要強大。太古同時還與三里屯現(xiàn)有項目3.3以及三里屯SOHO洽談收購。而且，想進入三里屯的港資地產商遠不止太古一家，新鴻基、九龍倉這些香港商業(yè)巨頭都在三里屯暗中使勁。你可以想象一下，太古地產同時擁有三里屯數(shù)個項目的宏偉狀況。

　　三里屯，這個西方人喜愛、中國人崇尚的酒吧街主導權最終將交到香港人的手中。那么港式三里屯將會是個啥樣？

　　太古之手

　　在三里屯，太古的影子無處不在。與每一個受訪者交談都會不斷地提及太古。盡管太古至今還沒有在三里屯打出鮮明的廣告招牌。

　　看起來，太古的巨大影響力來自于3月份那次收購。香港太古地產與摩根斯坦利旗下的基金合作斥資42.5億元人民幣入股北京三里屯項目的消息成為市場熱聞。該項目建筑面積17.2萬平米，位于三里屯酒吧街西側。在小小的三里屯，算是規(guī)模龐大而且地段核心了。

　　太古的行動還不止于此。據(jù)內部人士透露，太古同時還在與潘石屹隨后拿下的三里屯SOHO以及夾在太古投資的新三里屯項目南北兩塊中間的3.3洽談收購事宜，胃口的確不小。

　　3.3策劃總監(jiān)孟亮對于此消息不置可否，但他承認，夾在太古項目中間的3.3將會對該項目造成很大影響。與此同時，九龍倉、新鴻基這些香港知名的地產商也都參與其中，暗地與現(xiàn)有的項目洽談。過段日子，再傳出某某香港地產商進軍三里屯的消息相信也在預料之中。

　　“太古對于我們來說具有傳奇色彩”，孟亮的看法很具有普遍性。作為世界性購物中心，香港地產商當然具備極高的知名度，不僅新聞媒體在追捧，身處三里屯其中的人也是感同身受。這種好奇使得孟亮緊密關注鄰居太古的動作。前一段時間，太古決定推遲10月份開業(yè)的計劃，以便于對新三里屯項目內部重新改造讓孟亮覺得太古的操作很是穩(wěn)重規(guī)范。最讓孟亮羨慕的是，太古對招商這個內地發(fā)展商最頭痛的問題似乎沒投入太大精力。不過，現(xiàn)在已經傳出的消息是，路易威登、勞力士和阿迪達斯都會應太古之邀在此開設旗艦店。

　　與太古、盈科成對比的是內地的房地產企業(yè)。三里屯的最早開發(fā)者并不是太古這類著名的港資地產企業(yè)，而是內地企業(yè)。它們的共同特點是都不太著名，但是一定在某個方面極有優(yōu)勢。孟亮直言不諱地表示，能在這個地方拿到土地都是很有背景的公司。

　　目前被時常提到的項目，新三里屯、三里屯SOHO等等，都曾屬于北京國有企業(yè)。這些土地早在5年或者更早之前以協(xié)議的方式獲得。比如三里屯SOHO，原為首創(chuàng)集團所有，最初購得土地價格為5.78億元。有意思的是，在2007年港商大批來到之際，這些地塊均以極高的價格轉手易主。大牌港資企業(yè)一到，內地企業(yè)紛紛下馬，轉而成為土地供應商，頗有國際化專業(yè)分工的境界。當然，土地交易獲利是絕對豐富的。

　　三里屯遺跡

　　實際上，內地地產企業(yè)的最早開發(fā)計劃要比香港地產商看起來更有理想。早在2004年北京朝陽區(qū)政府就公布了將三里屯建設成為以酒吧街為核心的文化藝術街區(qū)。朝陽區(qū)的官員也曾經表示過，一定要保留好酒吧街的品牌。北京通商商業(yè)地產服務機構總經理吳煥賢回憶，這個概念的首創(chuàng)實際上就是三里屯的開發(fā)商。原定計劃是建造一個以法式設計為主的休閑場所，并不以購物為主題。

　　理想在現(xiàn)實面前退步得很快。由于太古公司低調神秘，在三里屯似乎沒有人知道太古準備以什么樣的宗旨改造三里屯。繼續(xù)保持港式特色還是其他方式？但是顯然，太古進入三里屯之后，大家顯然已經轉而關注全球名牌了。據(jù)了解，太古掌握的新三里屯項目分為南北兩區(qū)。北區(qū)注定是高檔品牌的集中地。在那里將薈萃大家耳熟能詳?shù)某�級品牌。只有南區(qū)在某種程度上繼承三里屯酒吧街的風格。

　　對于大量港資企業(yè)涌入三里屯，吳煥賢表示了自己的擔憂，“北京不能再重復香港的模式了”。吳煥賢的憂慮是北京已經有足夠多的高檔品牌百貨，而實際消費能力還不能與香港作為亞洲購物中心的地位相比擬。“他們的進入無非是擠占別人的地盤”，吳煥賢指的是太古將會與現(xiàn)有的國貿、王府井等高檔商業(yè)競爭。

　　SOHO公司的一位高管也向記者表達過類似的疑問，“對于品牌貨商場，大家已經很疲憊了，面對北京的購買力還是有點問題的”。據(jù)悉，三里屯SOHO方案還沒有最后確定，已知的是，如果潘石屹自己來運作這個項目的話，仍舊會針對中端市場，追求差異化格局。

　　事實上，三里屯以前的確不夠高檔，從汽配一條街到服裝市場再到酒吧街形式上都不高級。但洶涌的人氣還是將三里屯租金抬到相當?shù)母叨取Ｄ壳叭�里屯的各類市場平均租金超過20元每平米每天。經營較好的雅秀等甚至達到35元。這個價格要高于很多經營還不錯的百貨，盡管雅秀本身只是個看起來檔次并不高的市場。

　　在一個地產顧問公司提供的報告中對三里屯拆遷以來的現(xiàn)狀有如此描述，“因拆遷問題，核心商圈內服務業(yè)態(tài)從規(guī)模上已經大傷元氣。其租金的支撐還是比較堅固，自發(fā)形成的各類服務業(yè)態(tài)雖游離于三里屯的里外街內，但各有其特色，這也是三里屯這種游蕩、前沿、頹廢精神文化特性所決定的。”

　　這個報告完成于三里屯轉折而未確定方向的2005年，當時它還不太可能預料太古的進入。現(xiàn)實的格局是，在三里屯核心區(qū)游蕩、頹廢的精神將為閃耀而積極的香港態(tài)度替代。酒吧或者特色小店將作為文物被部分保存下來，以供人們在逛完世界名牌后回味歷史。