上海金融報(bào)
　　
　 地下商鋪是上海的另一繁華景致。許多時(shí)尚的年輕人、往來的白領(lǐng)、上下班的乘客都會(huì)選擇在地下商城中購(gòu)物休閑，物美價(jià)廉的地鐵小店、地下商鋪贏得了人們喜愛。老牌的香港名店街和迪美購(gòu)物中心、徐家匯地鐵商城、浦東科技館站的亞太盛匯……隨著上海軌道交通的快速發(fā)展，地下商城在申城已呈東西呼應(yīng)、遍地開花之勢(shì)。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海已開發(fā)的地下商業(yè)面積已經(jīng)超過100萬(wàn)平方米，相當(dāng)于5個(gè)港匯廣場(chǎng)大小。隨著“十一五”期間軌道交通的大發(fā)展，上海地下商業(yè)將迎來一個(gè)黃金時(shí)期。

　　在上海，各具特色的地下商城，除了在疏散地鐵人流同時(shí)，集購(gòu)物、娛樂、休閑于一體，形成區(qū)域消費(fèi)中心之外，還承擔(dān)起了連接商圈內(nèi)各大百貨商場(chǎng)，將人流引入其內(nèi)的重任，進(jìn)一步聚集了旺盛的人氣。　

　　據(jù)了解，目前申城不少地下商城已經(jīng)形成了獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，比如人民廣場(chǎng)迪美購(gòu)物中心，稱得上是一座百貨商店，可以找到ONLY、ESPRIT、達(dá)芙妮等品質(zhì)優(yōu)良的常駐品牌。徐家匯地鐵商城，從大食代、游藝廳、溜冰場(chǎng)、茶坊，到太平洋、東方、港匯廣場(chǎng)、匯金百貨的地下超市，太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、百腦匯地下室，各種業(yè)態(tài)最為齊備。科技館站的亞太盛匯，以自主品牌為特色，場(chǎng)內(nèi)已有不少商鋪正式注冊(cè)了自主品牌，如果您想購(gòu)買一些獨(dú)此一件的原創(chuàng)服飾，不妨來這里走走。還有靜安寺站的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)，白天這里或許并不熱鬧，一到晚上，開放式的靜安公園、干鍋居等美食餐廳，緊鄰的SHANDOWS等酒吧，歷史悠久的百樂門舞廳以及白領(lǐng)的最愛久光百貨……這吃喝玩樂購(gòu)物場(chǎng)所給伊美帶來不少夜生意，一些提供美甲、美發(fā)的特色小店也是這里的一大特色。還有中山公園的米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)，盡管知名度不是最高，但由于引進(jìn)了大量的家居用品、裝飾品店鋪，吸引了不少周邊住戶。

　　9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)呼之欲出

　　前段時(shí)間，一個(gè)依托上海地鐵而開發(fā)的9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，引起了眾多溫州房產(chǎn)投資者的追捧。“地鐵開到哪兒，人流就跟到哪兒，黃金就涌動(dòng)到哪兒。”在上海，依托地鐵帶來人氣的地鐵商鋪項(xiàng)目已有不少，諸如人民廣場(chǎng)的香港名店街和迪美購(gòu)物中心，靜安寺的伊美生活廣場(chǎng)，徐家匯地鐵商場(chǎng)等。以徐家匯10-20平方米的商鋪為例，租金已從2002年10元/平方米/天上升到現(xiàn)在的25元/平方米/天，且全部是只租不賣。

　　與過路站點(diǎn)相比，軌道交通換乘樞紐站點(diǎn)的商業(yè)物業(yè)升值更勝一籌。目前上海租金高、生意興隆的軌道商業(yè)都是換乘樞紐站點(diǎn)的商業(yè)，也正因?yàn)槿绱耍�處于換乘樞紐站點(diǎn)的軌道商業(yè)被視是最具投資價(jià)值的。而9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)位于地鐵9號(hào)線終點(diǎn)樞紐站點(diǎn)。

　　有關(guān)專家告訴記者，9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)，創(chuàng)造性將地鐵四大出入口直接連接商場(chǎng)，四面引導(dǎo)人流，在極大范圍內(nèi)增加消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)的逗留、消費(fèi)時(shí)間。

　　軌道交通九號(hào)線的開通，將松江行政中心、松江集鎮(zhèn)、松江區(qū)屬商業(yè)中心結(jié)合在一起，松江新城站，當(dāng)仁不讓地成為了松江商業(yè)集聚效應(yīng)的重心地，承載50萬(wàn)松江城區(qū)常住人口，10萬(wàn)松江大學(xué)城師生，近百萬(wàn)人口導(dǎo)入量的松江出行首選之地。

　　同時(shí)，考慮到地鐵商業(yè)要經(jīng)歷從“生鋪”到“熟鋪”的過程，9號(hào)商業(yè)廣場(chǎng)將聘請(qǐng)知名的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。

年輕時(shí)尚前衛(wèi)

　　沿著上海地鐵一號(hào)線的站點(diǎn)，香港名店街、迪美購(gòu)物中心、徐家匯地鐵商城已成為上海地鐵商業(yè)的標(biāo)桿。而在地鐵二號(hào)線的沿線，米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)、亞太盛匯、伊美時(shí)尚廣場(chǎng)也承載著重塑上海地鐵商城的重任。不同的地點(diǎn)，所針對(duì)的客戶群不同，經(jīng)營(yíng)也各具特點(diǎn)。

　　1、潛力型地鐵商鋪這種地鐵商鋪成形的時(shí)間不太長(zhǎng)，一般只有兩、三年，因此在市場(chǎng)上的知名度，與一些老牌的地鐵商鋪相比有差距。但由于它們上有交通要道、下有地鐵的支撐，因此這些商鋪總體上是走強(qiáng)的。

　　典型案例：伊美時(shí)尚廣場(chǎng)。伊美時(shí)尚廣場(chǎng)坐落在靜安寺二號(hào)線入口處，靠近南京西路的高檔百貨“金三角”區(qū)和延安路高架。靜安寺本來就是上海老牌的商業(yè)娛樂區(qū)。伊美時(shí)尚廣場(chǎng)分為上下兩層，總面積在8000平方米，里面共有時(shí)尚小店200多家。平時(shí)的日客流量約為5000人，周末可達(dá)到1萬(wàn)人。

　　該商鋪主要瞄準(zhǔn)一些工作不久的小白領(lǐng)，商場(chǎng)定位為年輕、時(shí)尚。如果你仔細(xì)打量，說不定能淘到一些和國(guó)外同步流行的韓國(guó)飾品、新加坡銀飾和日本少女裝等。由于該地鐵商鋪還處于成長(zhǎng)期，因此目前的租金還不算太高，有一定發(fā)展?jié)摿Α?br>
　　2、前衛(wèi)型地鐵商鋪這類地鐵商鋪主要針對(duì)追求另類時(shí)尚的前衛(wèi)青年。其中匯聚了國(guó)外最新款式的衣服、包袋、發(fā)型、飾品流行款式。為了吸引青少年的眼球，大都注重款式、質(zhì)料，同時(shí)價(jià)格也不太貴。

　　典型案例：迪美廣場(chǎng)。迪美廣場(chǎng)坐落在人民廣場(chǎng)地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的換乘處，北面靠近上海大劇院、博物館、市政府大樓和城市規(guī)劃局，可謂黃金旺鋪。整個(gè)商場(chǎng)分為上下兩層，商鋪面積約為2.5萬(wàn)平方米。該廣場(chǎng)客流量平時(shí)保持在1-2萬(wàn)人／天，雙休日增加到每天5-6萬(wàn)人，節(jié)假日期間甚至能達(dá)到10多萬(wàn)人／天。現(xiàn)在廣場(chǎng)內(nèi)共有300多家商鋪，主要是針對(duì)18-25歲的時(shí)尚青年。從目前的情況來看，國(guó)外進(jìn)口商品較少，而廣州等南方城市的商品較多。廣場(chǎng)內(nèi)還設(shè)有游戲機(jī)房、小吃廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所。由于該商鋪地處市中心，而且形成已有數(shù)年，在消費(fèi)者中口碑較好，因此盡管商鋪價(jià)格較高，但其旺盛的人氣依舊吸引了很多投資者。

　　3、生活型地鐵商鋪這類商鋪靠近一些新型的商品房住宅區(qū)，里面除了經(jīng)營(yíng)服飾、飾品等商品外，還引進(jìn)了大量的家居用品、裝飾品，以吸引周邊的住戶。消費(fèi)者走入此類商鋪感覺很溫馨。

　　典型案例：中山公園米蘭廣場(chǎng)。米蘭廣場(chǎng)坐落在中山公園地鐵3號(hào)、4號(hào)出入口處，地鐵2號(hào)線和明珠線在此交匯。商鋪總面積約為5000平方米，裝修檔次較高，如地面采用了西班牙大理石。據(jù)了解，該商鋪原來的租賃價(jià)格較高，現(xiàn)在由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，該商場(chǎng)雖然身處地鐵，但是過往顧客大部分為上班族，商鋪要力爭(zhēng)將過客轉(zhuǎn)化為“有效人流”。不過有特色的家居商品，還是深得很多戀家人士的追捧。

　　4、學(xué)生型地鐵商鋪這類商鋪在商品內(nèi)容上顯得學(xué)生味很濃，大多是些青少年青睞的牛仔褲、T恤、運(yùn)動(dòng)鞋類，商品價(jià)格也較低廉。

　　典型案例：徐家匯地下商城。該商城坐落在地鐵一號(hào)線徐家匯站，地面上有建國(guó)賓館、徐家匯教堂等著名建筑，商城內(nèi)商鋪總數(shù)在90家左右。商城一樓賣便宜貨，二樓的商品較時(shí)尚、前衛(wèi)。當(dāng)然，二樓的鋪面價(jià)格也要貴些。該商鋪的主要消費(fèi)者為學(xué)生，是較成熟的學(xué)生型商鋪。盡管從地鐵出口走到該商鋪需要6-7分鐘，但由于其已名氣在外，很多學(xué)生還是很情愿多走點(diǎn)路去看看。

　人民廣場(chǎng)地下商城最成功

　　同濟(jì)大學(xué)地下空間研究中心副主任束昱表示，地下商城概念基本是指地面的各種功能大規(guī)模地轉(zhuǎn)入地下，如具備了四通八達(dá)的交通、購(gòu)物環(huán)境舒適的商業(yè)街、良好的通風(fēng)系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，并有各種裝飾的點(diǎn)綴和休閑設(shè)施的引入。隨著五角場(chǎng)、徐家匯、北外灘、四川北路等地下空間的規(guī)劃逐步形成，今后地下商城將成為上海城市空間的一張重要“名片”，而人民廣場(chǎng)的地下空間無(wú)疑是其中規(guī)模最大、功能最全、空間形態(tài)上最為四通八達(dá)的。這個(gè)上海最重要的“地下商城”和地面的各種設(shè)施形成互補(bǔ)，并承擔(dān)分散地面客流和交通壓力的功能。

　　迪美購(gòu)物廣場(chǎng)占地2.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于3個(gè)半足球場(chǎng)，日均人流量近3萬(wàn)人次，出入該購(gòu)物廣場(chǎng)的多為16至25歲的年輕人。

　　據(jù)上海迪美廣場(chǎng)有限公司有關(guān)人士介紹，為了使業(yè)態(tài)更加符合年輕消費(fèi)群，今年他們會(huì)引進(jìn)一些品牌餐飲入駐迪美的美食城，包括一些知名洋快餐品牌和臺(tái)灣餐飲品牌，以完善迪美的購(gòu)物休閑功能。

　　亞太盛匯：打造新襄陽(yáng)市場(chǎng)

　　擁有4萬(wàn)多平方米、600余戶商鋪的目前華東地區(qū)最大的地鐵商場(chǎng)———地鐵2號(hào)線上海科技館站亞太盛匯服飾禮品市場(chǎng)，被上海市旅游行業(yè)協(xié)會(huì)授予“上海市接待旅游團(tuán)隊(duì)推薦單位”，成為上海休閑購(gòu)物的新地標(biāo)。

　　購(gòu)物休閑一站網(wǎng)羅是亞太盛匯禮品市場(chǎng)的一大特色。從色彩繽紛的童裝，到時(shí)尚人士喜愛的新潮服飾，從靚麗女士的時(shí)尚挎包，到白領(lǐng)男士的休閑鞋帽，應(yīng)有盡有，琳瑯滿目。各類如法國(guó)梵蒂士休閑服裝、寧波成家家居、Hei-di&lyn'dreaminghouse女裝、日日美女裝、艾敏林氏珍珠、足韻閣鞋店、藏經(jīng)閣皮具專賣、esydragon工藝品小鋪等特色小鋪。

　　從董家渡面料市場(chǎng)搬來落戶的眾多“成衣定制坊”，讓顧客能享受到量身定做的貼心服務(wù)。2000平方米的“韓國(guó)網(wǎng)游體驗(yàn)展示中心”，為市場(chǎng)增添了時(shí)尚動(dòng)感的娛樂元素。肯德基、金唐茶餐廳、次郎日式料理、Latina巴西燒烤、古路石榴新疆風(fēng)味小吃等美食云集，滿足顧客購(gòu)物、休閑、美食一站式休閑需求。

　　雖然如此，但是亞太盛匯的經(jīng)營(yíng)狀況一直處于不溫不火中。2006年6月亞太盛匯在經(jīng)歷了一輪又一輪的PK后，與七浦路圣和圣服飾廣場(chǎng)、淮海東路佳成服飾禮品商廈等服飾專業(yè)市場(chǎng)一起成為最終的勝利者，這在一定程度中擺正了亞太盛匯的經(jīng)營(yíng)定位。

　　在亞太盛匯，記者發(fā)現(xiàn)一家艾敏林氏珠寶店，店堂里掛滿了各國(guó)元首夫人和其他名人的照片。這些既有民族特色，又結(jié)合了現(xiàn)代元素的珠寶首飾，都是由店家自己的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來的。這家店從原來襄陽(yáng)市場(chǎng)的一開間不足15平方米的門面小店，到現(xiàn)在亞太新陽(yáng)市場(chǎng)內(nèi)擁有近100平方米的商鋪，名氣越來越大，許多海外的客戶到上海都會(huì)慕名來逛逛。

　　張先生是襄陽(yáng)路市場(chǎng)的老店家，他搬到亞太盛匯已經(jīng)一年多了。中午時(shí)分，他一邊吃著盒飯一邊向記者抱怨這里的生意清淡，原先在襄陽(yáng)路哪有這個(gè)閑工夫啊，一天從早忙到晚，飯都顧不上吃，而現(xiàn)在就空得多了，有時(shí)還可以跟隔壁老板聊聊天，打打牌，打發(fā)時(shí)間。間或會(huì)有一些襄陽(yáng)路的老主顧過來，進(jìn)門就會(huì)尋著自己熟識(shí)的店家。買家陳小姐告訴記者，自從襄陽(yáng)路拆遷以后，她基本上每月都會(huì)來這里一次。碰到襄陽(yáng)路的老店家，大家彼此熟悉，不會(huì)漫天開價(jià)。

　　記者時(shí)不時(shí)還能看到逛商場(chǎng)的老外，店主熟練地用簡(jiǎn)單的英語(yǔ)詞匯，諸如“HELLO”、“WATCH”、“CHEAP”等，招徠著老外購(gòu)物。經(jīng)過嘰里呱啦的一陣挑選，店主拿起計(jì)算機(jī)故意打出比平常翻一兩倍的標(biāo)價(jià)，然后你來我往幾個(gè)回合，最終以彼此都滿意的價(jià)格成交。這架勢(shì)，頗有點(diǎn)老襄陽(yáng)的味道。一家箱包店的林老板告訴記者，不少客人都是從襄陽(yáng)路追過來的。林老板說，現(xiàn)在做的基本都是以前的老顧客。做生意講究個(gè)人氣，這里的店鋪還都是老襄陽(yáng)，畢竟這個(gè)新襄陽(yáng)剛開始不久，生意清淡點(diǎn)，以后慢慢做出名聲后應(yīng)該會(huì)好些。

地下商城“錢”途談

　　據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海已開發(fā)的地下商業(yè)面積已經(jīng)超過100萬(wàn)平方米，相當(dāng)于5個(gè)港匯廣場(chǎng)大小。但上海市流通經(jīng)濟(jì)研究所針對(duì)上海地下商城的課題研究結(jié)果卻顯示，這些地下商城賺錢的并不多，除了香港名店街、迪美購(gòu)物中心等少數(shù)幾個(gè)由國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)的地下商城外，其余由民營(yíng)資本投資的地下商城，都面臨扭虧狀況。

　　據(jù)記者了解，目前中山公園米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，現(xiàn)在已經(jīng)有一部分商鋪關(guān)門大吉，不少商鋪一年甚至要換幾個(gè)店主。中山公園地區(qū)功能拓展辦公室宣傳公關(guān)主任姚志康也很無(wú)奈：中山公園商圈最重要的問題就是“走過路過不留人”。

　　姚志康表示，他們?cè)��?jīng)委托專業(yè)部門對(duì)中山公園軌道交通的人流量作過調(diào)查，結(jié)果顯示，中山公園的途經(jīng)人流量達(dá)到30.6萬(wàn)人/天，而徐家匯地鐵站是31萬(wàn)人/天，兩者幾乎相當(dāng)。“但是沒有像樣的商業(yè)中心，始終留不住人。”

　　上海類似的地鐵商場(chǎng)、小店鋪已隨處可見。據(jù)記者觀察，除餐飲生意較為紅火外，其余特色小店基本門可羅雀。位于人民廣場(chǎng)地鐵站的香港名店街和迪美購(gòu)物中心，素以“小妖之街”聞名，由于開業(yè)較早，經(jīng)過幾年沉淀，已形成一定的品牌效應(yīng)，生意火爆也就不足為奇。因此，盡管現(xiàn)在類似的商鋪越開越多，但沒有對(duì)其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生太大影響。相反，同樣位于人民廣場(chǎng)的華盛街，自開業(yè)以來就人流稀少，這與其沒有形成自己的特色也有一定關(guān)系。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地鐵商城的成功除了要有特色之外，地上與地下的呼應(yīng)非常重要。歷數(shù)上海幾個(gè)成功的地下商城，沒有哪個(gè)是脫離地面商圈而獨(dú)立發(fā)展成功的。

　　比如，亞太盛匯號(hào)稱上海最大的地下商鋪群，2002年9月開業(yè)以來，已經(jīng)多次轉(zhuǎn)型,原襄陽(yáng)路市場(chǎng)的商家入駐在一定程度上救活了亞太盛匯，但是在人氣上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如襄陽(yáng)路。

　　據(jù)知情人士分析，亞太盛匯的上面，是浦東新區(qū)的行政與文化區(qū)域交匯點(diǎn)，一邊是浦東新區(qū)行政辦公樓和東方藝術(shù)中心，另一邊是上海科技館，到這里來的人，都不會(huì)帶著消費(fèi)、閑逛的目的。

　　與此形成鮮明對(duì)照的是徐家匯地鐵商城。由于地面六大商廈呈環(huán)狀布局，而且從地鐵站可以直通任一商場(chǎng)，因此，六大商廈的地下部分與地鐵商城完美結(jié)合，真正形成了一個(gè)“商圈”。

　　當(dāng)然，上海地下商街的開發(fā)同國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距還不小。有關(guān)專家指出，一則應(yīng)該多考慮在規(guī)劃上與地面建筑如何形成連通和互動(dòng)，徐家匯地下商城之所以人氣很旺，是因?yàn)樵谝?guī)劃時(shí)就與港匯、東方、太平洋等多個(gè)大型商廈連通，商廈的品牌對(duì)地下商業(yè)形成了輻射力，地下商業(yè)又為地上商業(yè)提供了源源不斷的人流，這一點(diǎn)，在下一步規(guī)劃人民廣場(chǎng)、東方路世紀(jì)大道、靜安寺以及世博會(huì)場(chǎng)館等多個(gè)重要地鐵換乘樞紐時(shí)，地下與地上的互動(dòng)連通方面應(yīng)該斟酌再斟酌。

　　另外，交通便利對(duì)商業(yè)有時(shí)是個(gè)雙刃劍，匆匆忙忙在地下通道經(jīng)過的人群，有時(shí)并不一定在商鋪面前多停留幾分鐘，但是，如果有一個(gè)個(gè)地下廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上有音樂歌舞表演，有藝術(shù)展覽，就能把行人匆匆的腳步留住。

　　不少消費(fèi)者提出，地鐵商城往往是商鋪連著商鋪，逛起來比較壓抑，而日本、韓國(guó)等地的地下商城則帶入了更多休閑消費(fèi)的理念，不少地下商城中都設(shè)有水族館、動(dòng)感電影院、游樂場(chǎng)等娛樂場(chǎng)所。也有部分白領(lǐng)表示，地下商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，商品缺乏個(gè)性，通常都為廉價(jià)服飾的聚集地，對(duì)于他們的吸引并不大。看來開發(fā)商在以后的地鐵商城規(guī)劃中，也需格外注意這一點(diǎn)。