地塊樓板價不到萬元 遠低于業內預期

商報記者 趙一蕙

今年上海國有土地使用權出讓６號公告中最具吸引力的虹口足球場交通樞紐地塊昨日率先開標，前期即已參與該地塊動遷安置的長峰置業（長峰集團旗下）最終如愿中標——競得價１５億元，樓板價為９８６５元／平方米，不到萬元，比起之前業內預期的１．５萬元以上的樓板價，差距不小。

[現場]
競爭在兩家企業間進行
在新虹口足球場交通樞紐地塊標書發放日，就吸引了各大地產巨頭，其中包括慶隆投資、綠地集團、復地集團、嘉華集團、蘇寧置業、長峰置業、東方海外、江蘇銀洲、愛美高（華人置業）等公司，均對該地塊虎視眈眈。
四川路雖然不比現在的淮海路、南京路，但規劃改造利好消息頻現，位于四川北路商圈頂端的新虹口足球場交通樞紐地塊自然會成為搶奪焦點。該地塊在花園路以北、西江灣路以西，土地面積２．８６９６萬平方米，容積率不大于５．３，規劃土地用途為商辦和酒店。
在開標之前的掛牌階段，新虹口足球場交通樞紐地塊就顯示出不俗的吸引力，到了上周五，即開標前最后一個工作日，其掛牌價格為１１．５０５億元，高出底價４００萬元，房地局資料顯示是由和黃旗下雅和有限公司掛出。
果然，昨日開標現場的競爭，主要在雅和與長峰置業間展開，最終經過２４輪競價，地塊價最終定格在１５．００５億元，高出底價３．５４億元，其樓板價為９８６５元／平方米（畝價３４８８萬元），較之去年被中信泰富摘得的四川北路武進路地塊時９３０１元／平方米的樓板價，其價格上漲十分有限。

[結果]
長峰低于預期如愿拿地
在南京東路１６３街坊競出了４４．０４億元高價之后，任何中心城區地塊都可能創下新高。開標之前，新虹口足球場交通樞紐地塊曾引發業內關注，仲量聯行亞太區董事陳立民在其博客上預測該地塊樓板價超過１．５萬元／平方米。陳的分析是，目前市場中，同類地段的甲級辦公樓、商場租金高達７～８元／平方米／天，按照１０％回報率計算，該地塊上的物業價值應為２５５５０～２９２００元／平方米，扣除開發成本１００００元／平方米，土地成本當在１５５５０～１９２００／平方米。如果競爭激烈，則價格在萬九以上是必然的趨勢。
但昨日的結果卻遠遠低于這個預測，總共２４輪競價，對于熱門地塊來說，這種競爭程度應該算是欠激烈；二來可能是因為長峰置業志在必得，之前，有媒體報道，長峰集團已經對這一地塊作出規劃，并將項目命名為“長峰虹口商城”。之前，長峰雖然參與了此前地塊的拆遷等工作，不過，一直沒有獲得地塊開發權，因此，如果公司想獲得這一地塊，必須通過公開掛牌競爭。
最終的結果應該算讓長峰如愿以償，競得價格比掛牌底價高出３．５４億元左右。按之前的南京東路１６３街坊的行情計算，這塊地的樓板價恐怕會飆升到１９０００元／平方米，而長峰獲得地塊的樓板價甚至還不到萬元。

[未來]
企業將面臨經營挑戰
有公開資料顯示，規劃中的“長峰虹口商城”南起花園路、東臨西江灣路、北靠規劃二路、西至中山北路內環高架，與虹口足球場隔街相望。商城地下四層、地上裙樓１０層、主樓４０層，建筑總面積達３２萬平方米。
不過，正式的出讓公告中，地塊的規劃容積率達到５．３，主要用于酒店和商辦，可建面積最大不過１５．２萬平方米，明顯低于長峰置業之前的３２萬平方米的規劃。從新虹口足球場交通樞紐地塊招標文件來看，這一地塊除了要求境內購買人必須具備二級以上房地產開發資質之外，并沒有對競買方提出銀行存款證明等資金證明要求。但掛牌文件要求競買人擁有軌道交通樞紐結合商業綜合開發項目的經歷，中標后規劃方案要求滿足綜合交通樞紐的功能要求。
長峰集團曾經開發過位于中山公園交通樞紐的龍之夢購物中心，大部分港資地產公司對于地鐵物業不陌生，長峰集團擊敗了港資企業奪得地塊只是開發的第一步，如何做好經營才是長峰面臨的挑戰。