▲時間：

　　2008年7月29日(星期二)上午9:00-12:00

　　▲地點：

　　山東大廈 大宴會廳

　　▲主辦單位：   

　　中華人民共和國第十一屆運動會組織委員會新聞宣傳部、《齊魯晚報》

　　▲支持媒體：

　　濟南時報、參考消息報、山東商報、大眾日報、齊魯周刊、焦點網、城市信報、山東電視臺、濟南電視臺等。

　　▲參與人員：

　　政府高管、城市規劃專家、經濟學家、體育專家、體育主管部門、地產管理部門、區域開發商、業內關注人士等。

　　▲擬邀請嘉賓：

　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)：中國房地產協會副會長 

　　聶梅生(聶梅生博客,聶梅生新聞,聶梅生說吧)：全國工商聯房地產商會會長

　　程秀生：國務院發展研究中心信息中心主任

　　趙云偉：中國城市規劃協會副秘書長 

　　張洪濤：山東省體育局局長  

　　張衛國：山東社會科學院研究員 

　　程道平(程道平博客,程道平新聞,程道平說吧)：地產學者

　　盧 鏗：海爾地產董事長

　　陳良生：思源房地產經紀集團董事長

　　王明春：南益地產集團區域總經理

　　柴志坤(柴志坤博客,柴志坤新聞,柴志坤說吧)：天鴻房地產有限公司董事長

　　矯文清：海信房地產開發公司總經理

　　莊青峰：中海房地產濟南總經理

　　尹 鵬：山東省魯商置業有限公司總經理

　　孔峻峰：保利山東置業有限公司總經理

　　【聞斌】尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們：

　　大家上午好。歡迎各位出席由第十一屆全運會組委會新聞宣傳部和齊魯晚報聯合主辦的“全運經濟與城市發展”高峰論壇。我是山東廣播經濟頻道的節目主持人聞斌，很榮幸能夠擔任今天的主持人，現在我謹代表山東廣播經濟頻道祝愿大家身體健康，同時也祝愿本次論壇能夠取得圓滿成功。

　　7月23日，奧運圣火在濟南成功傳遞，途經正在建設中的奧體中心，明年全運圣火將在此點燃。在省城人民備戰全運的關鍵時刻，我們特意舉辦本次論壇，共同研討全運經濟和城市區域發展：從北京奧運看體育盛會對城市經濟發展的影響力，從而揭示全運盛會的召開與省城經濟發展之間的密切關系。全面解讀全運會對濟南城市建設的影響；深入探討奧體中心居住圈物業平衡發展對區域環境的貢獻；全力推進奧體板塊在人們心目中的熱度，形成“關注濟南發展·關注全運會·關注全運村”的熱潮。

　　首先，向大家介紹一下出席本次論壇的嘉賓，他們是：

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌教授

　　國務院發展研究中心信息中心主任、北京奧運經濟研究會副理事長程秀生先生

　　十一運組委會市場部宣傳策劃處處長馬軍鳴先生

　　洲聯集團（5+1 WWW5A）核心團隊成員、中國城市規劃協會副秘書長趙云偉先生

　　山東師范大學房地產系主任程道平先生

　　海爾地產董事長兼首席執行官盧鏗先生

　　齊魯置業有限公司董事長馬瑩女士

　　濟南中海地產有限公司董事、助理總經理李杰先生

　　山東鑫苑置業有限公司總經理余登攀先生

　　道通置業總經理盛峰先生

　　濟南雅新房地產總經理王東岱先生

　　山東華創置業有限公司總經理宋時玖先生

　　思源經濟集團董事總經理陶紅兵先生

　　海爾集團營銷總監陳曉海先生

　　參加論壇的主承辦單位的嘉賓有：

　　齊魯晚報、生活日報副總經理胡磊先生和十一屆組委會宣傳處的各位領導。另外，還有來自省城地產界的精英們以及駐濟各新聞媒體的朋友們，在這里讓我們以熱烈的掌聲歡迎他們的到來！

　　今天的論壇分為領導致辭、主題演講和嘉賓對話三個部分，首先是領導致辭，掌聲有請主辦方十一運組委會市場開發部宣傳策劃處處長馬軍鳴先生，掌聲歡迎。

十一運組委會市場開發部宣傳策劃處
處長馬軍鳴先生

　　中華人民共和國第十一屆全運會將于2009年10月在山東舉行，這次全運會恰逢建國六十周年大慶，全運會創立50周年之際，又是2008北京奧運會后我國舉辦的第一個大型體育賽事，社會影響很大。山東省委省政府高度重視，全省人民熱切期盼，舉全省之力，集全省之志，以開創的意識、創新的精神和一流的標準做好各項籌辦工作，力爭辦好全運史上最出色的體育盛會，充分展示齊魯文化的魅力和齊魯兒女精神風貌，充分發揮全運會的拉動效應，為我國體育事業乃至整個社會積極的發展作出應有的貢獻。

　　十一運籌備工作開展以來，在國家體育總局和山東省委省政府的堅強領導下，在社會各界的大力支持下，各項籌備工作進展順利，現已取得重大階段性成果，為成功舉辦打下堅實基礎。特別是全運會搭建的幾大平臺和自身品牌的價值帶來的巨大商機，吸引了眾多企業的關注與積極參與，市場開發工作成效顯著。市場開發在十一運會籌備工作中占有重要地位，市場開發工作做得好壞直接影響整個籌辦工作。

　　搞好市場資源開發不僅能為十一運會提供雄厚的資金和物質的保障，也為企業提高知名度、增強競爭力、拓寬市場和回報社會提供了有利時機和重要的平臺。可以說全運會經過以往實踐的積累，已基本形成具有豐富價值內涵的獨特品牌，具備了豐厚的社會市場資源。合作企業可以借助這一平臺充分展示形象、提升品牌價值，實現合作共贏。

　　現在距十一屆全運會開幕還有一年多的時間，組織工作和市場開發工作任務還很重，還需要社會的大力支持。就市場開發而言，組委會市場開發部全面整合資源、踏實做好法律維權工作，建立良好維權機制，切實維護好贊助商的利益，讓合作企業充分享受全運品牌帶來的廣泛效益和豐厚回報。組委會也衷心希望更多的國內外成功企業和社會各界朋友積極參與十一運會的籌備工作，積極參與十一運會的市場開發。讓我們在合作中發展、在合作中共贏，共同努力把十一運會辦成高水平、有特色的體育盛會。謝謝大家！

　　【聞斌】非常感謝馬處長精彩的致辭。有請齊魯晚報、生活日報副總經理胡磊先生致辭，掌聲歡迎。

齊魯晚報、生活日報副總經理胡磊先生

　　大家上午好。我謹代表齊魯晚報向出席“全運經濟與城市發展”高峰論壇各位嘉賓、各位領導、各位同事、各位朋友表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

　　2008年是奧運年，2009年是全運年，就在前幾天，奧運圣火剛剛從奧體中心經過，引發萬人空巷，再有一年的時間，第十一屆全運會就將在那里拉開戰幕，奧體中心迅速崛起，奧體中心主體工程已經全景呈現，成為一道新的風景線和標志性建筑，在全運會的主會場奧體文博片區除了一場三館、龍奧大廈、全運村、山東省博物館新館、山東省立醫院東院等配套工程都在緊張施工。一個以政務、金融、體育、文化、衛生、商務、辦公為主要功能的東部新中心已經即將浮出水面。如同北京的亞奧板塊正因亞運會和奧運會磅礴而出，南京的十屆全運會一躍而起，2009年全運會的舉辦將會為濟南城市形象和經濟騰飛、城市格局發展帶來新的契機。18個棚戶區、6個舊村實施改造，再現家家泉水、戶戶垂楊的泉城美景。二環東路快速路等六條主干道進行改造，經十路等六條道路開通BRT保障全運會的道路暢通。作為建國以來山東省承辦的全國最大規模運動會，濟南圍繞一軸、兩環、三區展開大手筆建設，重點推進了80個大項目，總投資近800億元。

　　利用全運會的契機，濟南的城市建設將實現跨越式發展，相信隨著全運會的舉行，濟南將以一個活力、魅力、宜居的新的大都市形象展現在人們面前。作為山東省發行量最大、廣告收入最高、社會影響力最大的報紙，齊魯晚報見證了濟南城市建設的跨越式發展，我們也欣喜地看到，全運會為古老泉城帶來了巨大的生機和活力。隨著全運會的臨近，奧體中心的建設也如火如荼地進行，我們舉辦這次論壇可謂正當其時，最后祝愿“全運經濟與城市發展”高峰論壇圓滿成功，祝各位遠道而來的貴賓在濟南度過一個美好的時光，祝奧體中心發展越來越好。謝謝大家！

　　【聞斌】讓我們再次掌聲感謝胡總的精彩致辭。下面有請海爾地產董事長兼首席執行官盧鏗先生致辭。掌聲歡迎。

海爾地產董事長兼首席執行官盧鏗先生

　　五天之前奧運圣火光臨濟南，十天以后舉世矚目的2008北京奧運會即將正式開幕。今天我們在濟南市參加的“全運經濟與城市發展”高峰論壇具有特殊的意義。中國是一個人口大國，十三億人口占全球人口的五分之一，今天全球經濟的持續發展正在引起世人的關注。在今天的中國，百姓的健康水平在進步、平均壽命在延長，國際體壇的地位在提升。四年前在雅典奧運會中國健兒取得了金牌總數的第二名，向世人展示了健康中國的偉大側面。在國家的體育事業當中有兩件大事，一是體育健兒的爭金奪銀，二是老百姓的全民健身，從國家戰略來講后者遠比前者更加重要，并且后者可以有效地促進前者的發展進步。

　　海爾集團與綠城集團有幸攜手在濟南市共同投入進行開發，為2009年第十一屆全運會服務的全運村項目，并且在賽后為市民提供一個高品質的主題生活社區。海爾綠城全運村項目擁有明顯的中國優勢，項目規模大，位于城東的近郊，附近有大型的政務中心和體育中心，有海爾和綠城兩個品牌企業攜手開發，并將中國產品研發、環境營造、家居集成等一系列的方法來構建一個面向未來的新生活方式。

　　全運村項目第一期項目超過70萬平方米，其中包括一座五星級的酒店，因而規模大、要求高、時間緊、任務重。海爾和綠城將一定負責任地尊重全運會，尊重這塊土地、尊重這個項目，尊重政府對我們的信任，也尊重市場對我們的選擇。我真誠的希望能聽到各位領導、各位專家和各位來自房地產界和媒體界的嘉賓對全運會的經濟，對濟南東部的開發、對全運村的項目暢所欲言，我們非常希望借助于大家的激情、智慧和視野，關注全運會，關心全運村，使我們更加有效地利用全運村這個大機會在濟南市東部打造一個真正面向后工業時代提升新生活方式的大社區、大板塊。

　　最后，感謝大家的光臨。預祝會議圓滿成功。謝謝。

　　【聞斌】讓我們再次用熱烈的掌聲感謝盧總對這次活動的祝福。

  下面進入我們的演講時間。今天的論壇高朋滿座、高手云集，既有北京趕來的領導、專家學者，也有本地的領導、專家、學者和部分開發商代表，大家都來到我們的現場有一個共同目的就是共同研討一個話題：全運經濟與城市發展到底有何關系？首先登場的是中國房地產及住宅研究會的副會長顧云昌教授。說到顧教授，在場的很多朋友都非常地熟悉，再做一個簡要介紹。顧會長是著名的房地產專家、學者。二十多年悉心于中國住房制度改革和房地產業改革和發展的理論與實踐研究，多次參與國家房改政策的研究和制定，為國家房改方案和政策的主要起草人之一。曾經擔任建設部城市住宅局處長，建設部城鎮住宅研究所所長，建設部政策研究中心副主任，中國房地產業協會副會長兼秘書長。現任中國房地產及住宅研究會副會長，建設部住房政策專家委員會副主任。

　　今天顧會長演講的主題是《全運經濟與樓市保穩》。掌聲歡迎顧會長。

中國房地產協會副會長顧云昌先生

　　這次有幸參加“全運經濟與城市發展”高峰論壇，我對運動經濟研究不多，北京一直在搞奧運經濟的研討。運動員會一個體育盛事，世界各國都要申辦而且競爭很激烈。為什么？看來盡管是一個體育盛事，它對于促進一個國家的社會、經濟、文化等方面的發展，讓這個國家走向世界有很大的促進作用，有很大的機遇。當然也有很大的挑戰，就像我們現在開奧運會面臨著很多挑戰，但是機遇總是大于挑戰，我們勇于接受挑戰。

　　在六十周年大慶的時候，全國最大的運動會在濟南召開，可喜可賀。我們可以把全運會比作是一個小奧運，濟南已經拉開了架式把它當做小奧運來對待。我剛才聽了介紹全運村總共有800億的投資，力求未來在濟南有跨越式的發展。昨天晚上我反復思考全運經濟和城市發展到底有什么關系？

　　按照我的看法，一共有四個方面。第一，能夠大大加快現代化城市化建設步伐。我剛才說到了，我們要開全運會，聽盧鏗介紹這次全運會是第一次興辦運動員村，這在過去是沒有的，我們所建的項目是完全與全運會配套的項目，這個模式與北京奧運會的模式是完全一致的。這對城市的基礎建設、環境建設有一個大大的投入，可能比原來規劃的速度提前五年甚至十年實現城市化的建設。

　　第二，對房地產業和相關產業的平穩較快發展帶來機遇。我看到濟南的舊城改造加快，這是不是與全運會也有關系？因為全運會，我們增加了房地產方面的投入，增加了規模，對地方財政、對地方GDP、對就業也會產生很大影響。我看到了特別是這一兩年也就是今年到明年是房地產處于低速發展的一個時期，我們籌備全運會恰恰填補了房地產發展緩慢的空檔，濟南這時候搞全運會對房地產來說有一番別樣的作用。

　　第三，對于濟南新城（我知道濟南市規劃曾經舉棋不定，現在決定東部先發展，而且市政大樓再加上許多配套項目、許多設施都在東部發展，所以東部發展不應該看成一個區，應該是看成是濟南建設的新城市）的完善有促進作用。一個城市有城有市、有街有房，它的一個綜合體。在發展過程中，如果靠全運村的許多項目、許多設施包括商務酒店、寫字樓、住宅、場館等許許多多商業的、文化的配套有促進作用，開運動會使這些配套更加齊全，對城市的政務中心和體育中心的合一完善的促進作用。這一點是毫無疑問的。我們看到廣州有一個天河，天河有一個體育館，現在廣州東部地區的發展不亞于西部地區的發展，整個天河新城片區建立起來。通過全運會的建設，使市民的東部生活更加方便、更加豐富，而且更加健康。

　　第四，對濟南走向全國、邁向世界創造機會。更多人了解濟南、更多人到濟南來，對濟南的印象更加深，會創造更多的商機。當然，盧鏗講到了還有一個泉城健民，對提高濟南全民的素質是有好處的，提高我們的文明程度。

　　講個小事情。昨天我從機場過來的時候，發現濟南馬路中間的欄桿設得太矮，很多人從欄桿上爬過去。是不是需要把欄桿提高？我覺得更重要的是提高人民的文明素質，而不是提高欄桿的高度。

　　我們現在已經把全運會這個體育事業作為產業來抓、作為經濟來抓，這已經與過去對體育的理解有一個跨越，相信對濟南的經濟發展也有一個跨越。

　　第二點主要講講樓市保穩。

　　為什么提樓市保穩？大家看到，在幾天前，中央政治局開會，上個月中央召開各省部委會議的時候都提到了房地產的問題。6月18日中央政治局召開會議的時候提出了這樣的觀點：保持房地產市場穩定。總書記在講話當中提了四句話：加強金融監管、促進資本市場的健康發展、保持房地產市場的穩定、切實防范金融風險。中央開會的時候進一步提出了促進資本市場和房地產市場的健康發展，穩定、健康是中國房地產市場面臨的最大調控目標。所以，我提出樓市要保穩。為什么要提出樓市要保穩？樓市現在有不穩定的現象，在整個大形勢不確定性和不穩定性因素增加的前提下，如何使中國房地產市場發展真正符合中央支柱產業的第一位的提法？現在社會各界尤其是媒體界對房地產的看法比較混亂，媒體的報道也比較混亂。業界根本分不清楚現在的樓市到底處在什么樣的發展境地。房地產是個重要支柱產業，它的發展必然與國民經濟聯系在一起，我們有必要在研究分析房地產市場的時候首先了解一下宏觀經濟面臨的發展態勢。

　　大家可能已經關注到了，這次中共政治局會議上提出幾點：第一，中國經濟的發展基本面沒有改變。第二，我們的調控正朝著預期的方向發展，但同時又說不確定性、不穩定性因素增多。在這樣的情況下，如何使宏觀經濟保持一種平穩較快的發展？中央提出來，兩重目標：第一，既要保持經濟的穩定增長、平穩較快發展，又要遏制價格的快速上升。也就是說既要保增長，又要防通脹。

　　請大家注意，中央政治局開會，據我所知去年7月份提出來和當時提出來的要防止經濟由偏熱轉為過熱，到了今年1月份的時候，中央政治局又開會兩防：既要防止經濟偏熱變成過熱，又要防止物價局部的價格上漲，全面的通貨膨脹。今年7月份提出來，既要促進經濟增長，又要防止經濟增長過快。看看這里面的變化是什么。有數據顯示：中國的宏觀經濟增長速度已經出現明顯的放緩，特別是出口，我們的投資增長速度也放慢了，消費增長速度還比較快。在這樣的情況下，通貨膨脹率還是很高，所以提出調控的目標首要任務是兩個方面。我剛才跟盧總說，我認為還有一個是促進就業，應該是保增長、防通脹、促就業。

　　在這樣的情況下，看看房地產市場發生了什么樣的變化。在講這之前，我先講講我看的一篇文章，題目叫做《興奮，上海房地產對GDP的貢獻為負》，什么意思？就是說他高興地看到上海房地產對GDP的貢獻為負，他感到很高興，我覺得這有點兒奇怪。為什么會有這種想法呢？很多人都有這種想法，他認為把房地產作為支柱產業是錯誤的，房地產是支柱產業房價增長過快，寧可房地產負的增長，這個很奇怪。就像現在的糧食產業，好象糧食產業是負的才是正確的，這種想法有些偏頗。房地產業是國民經濟的支柱產業，這不是誰說了算的，這是客觀存在的。我們的支柱產業現在是什么樣的呢？現在的房地產業發展情況怎樣呢？我想用一組數據告訴大家。

　　第一組數據，房價。對于房價有三種說法，官方有兩種說法，第一種說法就是同比。今年6月份的時候，全國的商品住宅價格同比上漲9.2%。同比恐怕還得繼續8%、9%，到年底的時候增幅可能會越來越小，去年下半年漲幅很大，今年下半年不一定漲幅很大，甚至持平或者下降。第二種環比。今年6月份的房價比5月份的房價漲了0.1%，5月份比4月份漲了0.2%，4月份比3月份漲了0.3%，我們的環比還是增長，但是增幅在下降，而且增幅比較小，而且有1/3的城市環比開始下降。我在這里告訴大家一點，高擋住宅的環比上漲0.2%，90平米以下的住宅下降0.2%，供求關系就是這樣。第三種老百姓經常講的，我們感覺到的數據但是統計沒有，房價和最高價位比現在怎么樣。濟南最高價位可能是去年十一月份，也有的可能說是去年九月份，現在這個價格和最高價格比怎么樣，有的說下降了或者漲得很慢。有趣的是，我看到昨天濟南的報紙說濟南的房價同比一月比一月高，6月份增幅8.8%，5月份增幅8%，一月份增幅7.5%，什么原因？這里面我也沒搞清楚，總之，濟南的房價同比有百分之八點幾的增長。

　　第二組很重要的數據是交易量（商品房的銷售量）怎么樣。據我掌握的數據，從今年5月份開始，全國的商品住宅銷售額和銷售面積首次出現了雙降。什么叫首次？1998年房改以后進入個人買房市場以來，商品住宅的銷售面積和銷售額在今年5月份首次出現了雙降，過去同比都是增加的，今年出現了下降。但是很奇怪的是，今年上半年的竣工面積數量和銷售面積數量之間仍然是竣工面積遠遠低于銷售面積。什么原因？去年銷售量增加了20.7%，增加得很快。相對去年而言今年下降了，而且這種下降的趨勢6月份比5月份多，我估計下半年這種下降的趨勢會繼續甚至還會加大。這是我們當前房地產市場的一些數據。

　　這樣的數據說明什么？我們現在的樓市出現了什么狀態？為什么會出現這種狀態？要了解今天必須簡單地了解昨天，要了解明天必須把今天和昨天的情況進行深刻的分析才能得出先一步樓市發展的態勢。為什么現在會出現這樣的情景？我們看一下去年的房地產市場特別是去年二三季度一直到第四季度的房地產市場，我們全國的房地產市場處在亢奮的氛圍中，開發商在搶地皮，老百姓在搶房子，開發商在恐慌性地買地，老百姓恐慌性地買房，銷售量、銷售價格猛漲，為什么？需求旺盛。無論是土地市場還是房屋市場，都出現了需求過旺的勢頭。這是怎么造成的？當然是購買力。這種購買力是怎么支撐的？一方面是大家有錢，開發商有錢要買地，老百姓有錢要買房。這錢從哪來的，有的是從銀行借的，還有是股市。我們發現，去年的樓市出現了亞健康狀態，有些地方已經出現了不健康狀態。房價、地價漲得實在太快了，這種現象在去年恐怕是首次出現。

　　究其原因這和政府的宏觀經濟層面和金融環境都有關系。我想講一下金融環境。為什么去年的房地產業漲得這么快？是因為去年的金融環境。從美國次級貸看出了這點，從中國的房貸市場也充分證明了金融和房貸之間的緊密關系。為什么07年會出現亢奮？大家看到在土地市場上開發商拼命拿地，錢哪來的，股市哪來的，為什么出現大牛市、出現了IPO、出現了增發？這樣的股市情況下，開發商的融資渠道加快了，融資成本比較低，所以他們可以有更多的錢來買地，而我們的土地供應是有限的，相對充沛的資金和緊缺的土地面前這必然導致土地市場的供不應求。為什么股市會好？2006年金融體制改革取得了突破，股權分置改革使我們的股市出現了贏市。金融改革資本市場好了推動了股市，這有很大的因素在里面。大家都在買房，老百姓收入提高、拆遷、自住需求以外，最大的一個需求是投資需求，投資需求支撐了樓市很大一部分。這和金融也有關系。為什么？2006年銀行改革、股份制改造、銀行股份化，有錢了，銀行要提高它的經濟效益。到目前為止，我們的銀行仍然認為個貸是最好的資產，最好的金融品種。2007年樓市的旺盛和個貸的大幅度增加是聯在一起的。個人住房抵押貸款2007年一年同比增加了88.4%，過去每年增加百分之十二、十三了不起了，干什么？支持個人買房。老百姓除了30%以外，大部分是從銀行借貸的。我們的數量供應有限，但是需求在增大，當然也是推動樓市興旺的原因。

　　根據這樣的分析，除了其他方面政策以外，金融環境的變化、從緊的貨幣政策、收緊信貸，土地市場買地促進信貸，股市也出現了熊市，樓市個貸又收緊，必然使我們的需求（無論是對土地的需求還是房屋的需求量）放緩了。大型的房地產市場調控應該是有效的。市場周期的變化加上國家宏觀政策的調控，使大家對樓市觀望，這種觀望恰恰理性回歸的億表現，因為我們不能繼續去年的那種亢奮。在宏觀經濟周期的變化中，宏觀經濟已經連續十幾年高增長，特別是最近幾年我們的GDP都是10%以上的增長。市場經濟是一個周期，有起飛的時候也有降落的時候，不可能始終平穩的。宏觀調控就是使周期的變化波動小一點，波幅小一點，起飛別飛得太高、降落的時候不要硬著陸。現在中國的經濟處在周期往下走的狀態，樓市也會發生變化。房地產市場一定要看清楚宏觀經濟的變化，再加上采取政策措施，整個樓市正處在平穩的或者理性過渡的階段。我說，中國的房地產市場處在供求關系重要的調整期、處在房價的高位盤整期（供求關系的盤整、房價高位盤整）。

　　現在對樓市如何評價？我覺得應該客觀地來看。根據中央對整個宏觀經濟的要求，對房地產市場保持平穩、健康發展的要求，房地產市場也應該按照中央調控的目標來做。

　　這次政治局會議提出來“適時微調”來把握宏觀調控的節奏、重點和力度。適度微調，現在的宏觀經濟不確定性因素很多，因此中央提出來宏觀調控中要掌握預見性、準確性、針對性、靈活性，適時調控。房地產市場跟其他市場不一樣，它是地區市場，濟南市場和青島市場不一樣，和深圳、上海市場更不一樣。房地產界前四年已經開始奧運會了，奧運會的項目是什么？4×100米接力賽？2004年、2005年、2006年、2007年我們房屋的增長速度相比房價增長很快，2004年是第一棒房價漲了百份之十幾，2005年、2006年第二棒控制下來了，2007年是第四棒，到了沖刺階段。現在到了柔道的階段，有的說是跳水，我不希望跳水下去。如何使我們的柔道運動發展起來，使房地產市場處于一種平穩的發展態勢？體現在什么方面？我的理解是：要想穩定樓市，首先要穩定供求總量。

　　我現在關注的是銷售量的下降，特別是在大城市銷售量明顯下降，北京、上海下降明顯，深圳更不用說了，好在中西部地區城市還在增加，中小城市銷售量在增加。如果不能保持供求關系總量的平衡，銷售量的下降應該引起我們的高度關注。銷售量的下降會導致投資規模的下降，房地產市場投資規模的下降，必將會涉及到十幾個行業（盧總算了算九十多個行業）、近百個行業的投資增加速度下降。房地產的相關行業多少人在就業？就業如果下降了，那意味著什么？在出口下降的情況下，房地產這一支柱產業也出現下降的話，不可想象。投資的下降、供求關系的下降，再加上房地產市場的下降，對金融造成的影響就更大了。大家知道，金融和房地產市場是紐帶的關系。國務院這次召開座談會，請了專家，專家專門討論了房地產和金融的關系問題。要想問題房地產市場，首先穩定供求總量。第二，穩定發展預期。請大家注意，總書記、總理講話中都講到“穩定發展預期”。我們整個預期穩定不穩定？對房地產市場穩定不穩定？不穩定。這個很重要。從理論上講，為什么房地產市場預期很重要？房地產這個產品既是消費品又是投資品。從消費的層面看，它的價格是由供求關系決定，從投資的角度看，它的價格是由預期來決定，人們看好肯定漲，人們不看好肯定會降。所以，如何穩定預期、特別是如何穩定銷售量這是我們目前要做到的。

　　總書記講到了“適時微調”。兩個微調，一個微調就是根據發展速度的情況、變化，適時地或者適當提前調控，不能晚了再調控。比如說原材料價格，有人說，前幾年高增長、低通脹的時候那時候就提出原材料調整可能花的代價比現在少。如果發現房地產有問題苗頭的時候就采取一定的措施，那要比產生問題以后再調控花費的代價要小。所以微調是政策之內的微調，適時地微調很重要。但是各地情況不一樣。中國的房地產市場不能用深圳代表全國，也不能以北京、上海代表全國，因為市場差異很大。比如深圳，去年漲了50%，今年降30%，應該的。

　　為什么？因為它的泡沫很大，不調控也得破。但是有些地方去年在漲，但不至于像深圳泡沫那么大。深圳的泡沫為什么那么大？深圳買房子的30%是投資短期炒作的，濟南有多少是炒樓的？有，恐怕比例很小。深圳跳的話大家都跟著往下跳，這種觀點是不對的。深圳都斷供，其他地方都斷供嗎？當然深圳不會斷供，銀行不良資產率0.1%都不到。有些人擴大是為了自己的利益，不要把一些概念、一些事情夸大了。有些不太負責任的媒體也夸大其詞。所以，穩定預期非常重要。希望政策微調，也希望價格微調。什么叫防止大起大落？我們的價格不要大起大落，我們的市場不要大起大落，實現軟著陸。政策實施微調，價格實施微調，開發商心里應該有數，不要像去年那樣盲目地漲，一個禮拜漲一千，兩個禮拜漲兩千，這種漲法不行。現在的情況下，適當調整價格，你是促銷也好、定價合理也好這都是市場保持穩定的一種態勢，不要把責任都推給政府，政府有政府政策的調控，開發商也要穩定自己，包括營銷商也是一樣，使市場平穩發展。

　　通過“兩個穩定”、“兩個微調”實現“一個換取”——以時間換空間。去年一年的房價漲了未來兩年的房價，最起碼在未來一兩年當中，我們的房價平穩發展。用一兩年的時間平穩房價換取一兩年的空間，因為價格和價值之間有一定的關系，不能想讓房價一路往上攀，不可能的。銷售量也不是每年都增加很大，但是大幅度的下降也是不利于房地產的。

　　如果能夠使樓市保穩，既要做穩又要唱穩。做穩就是供求總量、行業、企業做穩；唱穩就是我們的社會輿論不要把中國的房地產市場唱衰了，唱衰再起來對整個這不是為了某某利益集團，不是為了開發商的利益，而是為了整個社會的利益，為了整個經濟層面的平穩較快增長。經濟周期到這個時候，房地產就作出了我們應有的貢獻。謝謝！

　　【聞斌】讓我們再次以熱烈的掌聲感謝顧會長精彩的演講，再次感謝顧會長。下面即將登場的是國務院發展研究中心信息中心主任北京奧運經濟研究會副理事長程秀生先生。程主任是國務院發展研究中心巡視員、研究員、博士生導師，國務院啊發展研究中心學術委員會委員，北京奧運經濟研究會副理事長，享受國務院津貼專家，歷任國務院發展研究中心近來綜合部部長、企業研究所所長、信息中心主任，曾獲孫冶方經濟科學獎、全國科技進步一等獎。程主任演講的主題是《2008奧運與北京城市發展》。掌聲歡迎。

　　【程秀生】女士們、先生們：今天在這兒能和大家一起討論全運會和奧運經濟的問題，我覺得非常高興。這兩件事無論是奧運會還是全運會本身反映了一個現象，就是在我們國家現代化建設道路上，都表明了經濟發展和社會市政建設各方面取得了成功，在某種程度上是我們取得成功的一種表現。奧運會、奧運經濟本身反映了一個情況，表明對我們中國從改革開放以來三十年發展和改革取得的成就獲得了世界各方面的公認。

　　奧運經濟和城市發展的關系體現在北京方面，全運會和城市經濟發展的關系體現在濟南和其他城市方面。今天我偏重講一講奧運經濟對北京城市發展的作用和影響，其中很多方面是可以和全運會類比的。

　　奧運經濟本質是由于充分調動全球的注意力資源，從而給舉辦城市和國家帶來階段性的經濟發展現象。這種現象能不能得到很好的利用，能不能為主辦城市的經濟發展帶來正向的推動、帶來良性的循環取決于不同的操作手法、不同的管理模式，但是奧運會對奧運經濟的發展提供了客觀潛在的機會。這個潛在的機會大體包含三個方面：第一個方面是奧運經濟體現為直接為奧運會產生的經濟活動，比如比賽場館、相關設施的投資和投資拉動效應；第二個方面是圍繞著開發奧運會資源進行的一些經濟活動，比如奧運市場的開發、贊助商的活動等；第三個方面是主辦城市和主辦國家借奧運會這一大型運動會契機發展區域經濟、加快城市建設和推動的各種活動。這種推動不光對近期有作用，對城市經濟中長期發展、對未來城市的上臺階、升格都具有不可估量的作用。

國務院發展研究中心
信息中心主任程秀生先生

　　成長中國家也包括發展中國家，包括中國、墨西哥，處于世界第二梯隊的韓國，像西班牙舉辦奧運會的時候基本上處于一個爬升的成長中狀態。這些國家興辦奧運會總的特點就是舉辦的目的不光在于短時間內財務平衡，而是更多的著眼于提升經濟發展的水平，對城市甚至國家中長期的發展效率放在更優先的位置上。韓國和日本大體上興辦奧運會的前后都起到了類似的作用。韓國、日本作為戰敗國在50年代國民情緒相當的沮喪，60年代奧運會的時候，當時的日本經濟比我們現在也高不到哪去，它接待了全世界各地的運動員，向全球轉播，這之后二戰以戰敗國的形象第一次以新的國家形象向世界展示，當然并沒有完全改變看法，但是總體來講日本是以悔過自新的國家形象被世界接受，GDP迅速增長，實現了國民經濟倍增，奧運會期間出現了東京奧林匹克景氣，被一些經濟學家認為是日本進入世界工業國的里程碑。

　　西班牙在歐洲屬于中等偏下的國家，在92年舉辦奧運會之前各方面很一般，剛剛經濟復蘇，經過92年奧運會的努力西班牙逐漸在經濟發展實現了良性循環，奧運會對經濟發展和城市建設起到了明確推動。到目前為止巴塞羅那經濟增長高度歐洲增長的水平，是歐洲增長的發動機，人均GDP到了2萬歐元。漢城奧運會是1988年，也是類似的情況，借助奧運會的契機推動經濟快速增長，使經濟增長到了兩位數，人均GDP2000多美金到6000多美金，主導產業形成，經濟發展得到改善。奧運會之后韓國由一個新興的工業國逐漸步入發達國家的行業。北京奧運會從各方面的情況來看，北京奧運會著眼于北京市未來中長期的發展，和中國未來中長期的發展，在這方面取得了明顯的成效，北京一些新的奧運會建筑是非常漂亮的，在世界一說新的建筑就是北京的鳥巢、水立方等等。北京奧運會到目前為止，對北京市和全國經濟的發展起到了哪些作用？從各方面的進展情況看，大概有這幾方面的重要作用。

　　第一個方面就是擴大北京市的知名度、美譽度。目前來講，以前別人對中國北京還是神秘的國度，現在北京奧運使北京市置于整個世界的聚光燈下，2008年的奧運會使北京成為世界上最為吸引眼球的要點，吸引眼球的要點不光是說我們作為奧運會的主辦者，不光是來北京參加、觀看奧運會的人士來講，包括有敵意的國家，包括法國巴黎的事件，在某種意義上講，我們也可以理解他們的眼球離不開北京，他不能忽視北京，不能不關注北京，不能不把北京作為最近這一階段國際社會生活中最重要的內容，無論他是主張抵制還是阻擋，總之這件事的背景，他不可忽視。2008年奧運會背景知名度、美譽度都大大提升，這個對城市未來的發展起著非常重要的作用，擴大了國際的影響和交流的機會。

　　第二個方面，增強了北京、中國中華民族的整個凝聚力和向心力。中國人第一次參加奧運會是1936年，只有劉長春一個人參加，當時中國被西方人看作東亞病夫。到2008年這中間經過了72年的時間，從參加奧運會到舉辦奧運會成為世界上的體育大國，獎牌數量成為了一個議論話題。巴黎圣火傳遞、世界圣火的傳遞中，這個過程中中國在全球和中國國內都產生了很好的影響。在這個方面來講，包括海外華人對中國奧運圣火傳遞過程中受到干擾的保護，體現了中華民族整體的凝聚力和向心力，從來沒有這么集中的表達過，顯示過。

　　第三個方面，促進了城市體育設施的完善。新建了一批設施、修建了一批設施、臨時建筑了一些設施，總共有三十多個場館建設來完成北京的比賽。

　　第四個方面，促進了現代化城市基礎設施建設。北京奧運準備工作在基礎設施方面投入了將近三千億人民幣，這三千億人民幣對整個北京來說，交通狀況完善，地鐵、輕軌新增加了很多線路，環境保護方面的改善把北京市可能造成污染的企業搬遷。對環境污染造成影響比較大的是北京鋼鐵公司和北京焦化廠，專門針對這兩個公司做了一個搬遷方案。這些城市基礎設施和環保基礎設施的改善，使得整個城市在現代化道路上提升了一個新的水平。這些基礎設施是公共的，但實際上對經濟的發展，對企業運營條件的改善都是不可缺少的。再加上通訊設施，估計在奧運會之后七年、十七年或者七十年都會發生很大的影響。

　　第五個方面，促進了現代服務業的發展。現代服務業的發展是奧運會直接判定一個城市能不能承辦奧運使命的一個重要指標。包括電視是不是清晰，通訊怎么樣，能不能很靈通，上網寬帶覆蓋怎么樣，這些東西看起來是軟件、是服務，實際上奧運會考察的方面也是一個現代國際大都市、現代國際化的城市進行國際交往的起碼條件。從2001年-2007年北京GDP里面，第二產業大量搬到郊區或者外省市，北京市服務業迅速增長，在大量工業變出的情況下，北京事的GDP是處在快速增長狀態。奧運會有個說法，說北京的產業結構已經到了美國紐約的水平。促進了產業結構的調整，第二產業逐漸減少、第三產業逐漸提升。環境生態水準明顯出現了改善。由于奧運設施的興建，一些周邊地區的處女地變成了現在城市中心，體育場館在比賽之后就逐漸發揮到文化廣場的作用。由工業城市逐漸轉變為生態宜居的城市。在天津和新加坡合建了生態城，這是國務院批準興辦的。未來城市的標準不光看你GDP多少，而要更多的看你這個城市的衛生、環境、生態的標準是不是易居的城市。通過奧運標尺，生態、宜居也到了良好的水平。

　　再就是促進了社會文明水平的提升。目前全國上上下下，北京上上下下一直把奧運會期間的文明風貌作為中華民族形象、中華國際形象的重要事情來看待，由此可帶來的將是整個社會文明水準的進一步提升。區域性的結構、主題公園、文化廣場、休閑廣場的安排使得中國的大城市更加接近國際化、現代生態宜居的大都市。

　　另外一個方面非常值得關注的是通過奧運會前期工作和建設，不光提升了一些東西，不光吸引了一些東西，同時還有效地拓展了城市的發展空間，形成了新的發展機遇。新的發展空間包括這么幾個方面：在北京市北部有一個很大的地區，這個由十多年前的亞運村到目前的奧林匹克公園十幾個比賽場館，實際上整個亞運村到奧林匹克村地區的影響，已經使得整個北京市的城市重心向新興的奧林匹克村偏移。大家都知道，北京市一環、二環、三環、四環、五環，現在在北京買房子就知道了，南二環的房子賣不到北三環的價格，南三環的房子賣不到北四環、北五環的價格，為什么？就是因為在九十年代亞運村搬到了北部，從此之后北部發展機遇，北部在整個城市的地位就逐漸提升。現在在南部和北部相比，反差一天一天地擴大。目前奧林匹克北四環、北五環之間受北京奧運會的影響，北京市房價最高有可能在北三環而不是城市市中心二環路以內，這個情況未來也有可能出現。

　　大家比較關注的是后奧運現象。隨著奧運會的結束，奧運主辦城市的經濟會出現滑坡甚至負增長，現在有好多這方面的分析。其中有一個分析認為，在中國、在北京不會出現后奧運現象。理由是什么？北京作為中國的一個特大型城市，它背靠的是中國和十三億人口，它投入了雖然很多，北京奧運期間投入了3000億，每年投入四百多億，但是這四百多億對北京的拉動只有百分之左右，對中國的拉動也只有百分之零點幾左右。所以，奧運會后不會對百分之零點幾產生影響，百分之零點幾的拉動是……不是先跑往后退。當然也有一些觀點認為會出現后奧運現象，這種現象我們認為更多地是對小的城市比如漢城、巴塞羅那種占到整個國民經濟比重比較大的城市有影響。

　　對十一屆全運會來看，有什么樣的啟示？大概三個方面。從總體來講，城市的大型體育活動興建、十一屆全運會的興辦，對城市的發展空間擴張起了有效的推動作用。它的推動作用表現在把一大批還沒有開發的處女地變成了已經成熟開發、變成適合人居的城市中心地區；把農業用地在一定程度上轉化為生產率更高的城市用地——第二、第三產業用地。北京的亞運村、奧林匹克公園和濟南全運會這樣的新區都起到了類似的作用，這些地區將是城市發展進一步擴張的空間。

　　第二，我認為一個城市興辦了奧運會、興辦了全運會，就好象通過了一個等級標準的測驗。打個不恰當的比方，就好象通過了國際五星級標準才能舉辦奧運會，才能接待五星級的人員，要承辦全運會，各個綜合方面要達到四星級的標準。達到這個標準意味著什么？它不是一個簡單的面上的好看，達到這個標準意味著綜合素質和整體發展潛力的提升。這個綜合素質和整體發展潛力的提升最后帶來的是整個城市、整個國民經濟的大幅度跨越式的發展和提升。

　　話講到這兒可能講得多了，不一定講得清楚。也就是經濟發展光靠GDP的增長很難達到現代化，很難達到世界先進水平。大家看看所有的國家日本包括韓國都不是按經濟增長率算出來的，而是由于整體素質和整體發展水平的提高，它的內涵式的增長最后通過貨幣的升值、通過整個價值更高的評價才使得這個城市進入了新的狀態。

　　第三，大型體育活動對城市的推動表現在一些新開發的地區有可能圍著城市的發展形成一個未來的新的發展極。這個新的發展極將為城市的發展帶來再造一個新城、再造兩個新城的效果。這種效果和投入相比，產出率是非常高的。

　　在今天論壇上我講這么多，預祝全運會能取得圓滿成功，能夠對山東經濟起到明顯的推動作用；預祝城市建設和房地產建設的發展都取得圓滿的成功。謝謝大家。

　　【聞斌】感謝程教授給我們帶來的精彩演講。接下來，即將演講的這位嘉賓首先給大家作一下介紹。他是洲聯集團（5+1 WWW5A）核心團隊成員、5+1五合國際（Werkhart International）集團副總經理、中國城市規劃協會副秘書長、中規協城市規劃顧問公司總經理、高級城市規劃師、倫敦大學理學碩士、清華大學建設學院城市規劃與設計專業博士，主要作品有澳門城市總體發展戰略研究、澳門城市歷史文化保護規劃研究、河南信陽市總體規劃等。這位先生就是趙云偉秘書長，掌聲歡迎，他演講的主題是《重大事件與城市發展》。

中國城市規劃協會副秘書長趙云偉先生

　　各位嘉賓，大家好。我今天要發言的題目是《重大事件與城市的跨越式發展》，這也有媒體的功勞，我們看到世界各地重大的賽事，我列舉了一些，比如馬上舉辦的奧運會、世界博覽會、APEC博鰲論壇、一級方程式賽車、世界博覽會等等都發生在我們地球上。首先我們要認識一下重大事件。

　　從學者的角度來說，重大事件可以分為五大標準：第一，事件具有很強的獨特性。一般來說，這個事件不是可以COPY的事件。第二，需要大量投資，可能是持續的投資。第三，影響城市持續的轉變。第四，吸引大量的游客，不管是國內的游客還是國外的游客，游客的數量將會為城市帶來重大的商機。第五，吸引國際媒體的關注。重大事件都有很宏觀的國際媒體背景。

　　城市的跨越式發展。房價也是跨越式發展，城市的跨越式發展指的是城市現有的建成區以外進行大規模的投資，從而吸引眾多的人口和產業向該地區集中，從而形成新區（今天顧會長提到了濟南東部新區，這實際上就是跨越式發展的一個例子）以容納新生的城市功能，將單一增長核心變為多個增長核心的發展模式。城市經過跨越式發展就會從一個傳統的只有一個中心轉向有多個中心的空間布局，所以跨越式發展更多的是政府層面要做的事情。具體說有三方面的內容。

　　第一，明確城市發展的核心目標。任何一個城市會吸引更多的資金、吸引更多的外來人才創造更多的就業機會，從空間布局上一定要通過一系列手段進行空間結構的優化，這是跨越發展的核心目標。

　　第二，實施主體。由于跨越式發展牽扯到核心，它本身是一個政策行為，政策決策行為，所以政府推動是必然的。第三是實施條件。任何一個跨越式發展都不是空穴來風，一定有它的基礎。實施條件的一個機會就是重大事件。所以，重大事件和跨越式發展的關系可以這樣理解：機遇在城市跨越式發展中起重要的作用，在一定條件下，任何事物的發展總存在發展的漸變和突變的臨界點。因此，要想準確把握城市跨越式發展的時機，首先要抓住城市重大事件，這是實施城市跨越式發展的最佳時機。

　　城市的重大事件分為五類：慶典、省會、論壇、賽事、災難。

　　慶典類：最典型的是法國大革命，發展大革命勝利100周年在法國巴黎建立了一座非常著名的埃菲爾鐵塔，埃菲爾鐵塔已經成為全世界人向往游覽的法國的標志。1988年為慶祝法國大革命勝利200周年，密特朗總統希望能在任期內為復興巴黎書寫歷史性的一筆，“十大總統工程”由此誕生了。經過認真的規劃和建設，目前巴黎已經實現了從原來過去老城的形象轉變為了古老和現代的新形象，最重要的是德方斯CBD區，通過一系列的規劃表達了他對未來的決心，這也是一個很成功的例子。

　　倫敦2000年也是借助千年慶典做了千年盛大工程，三個工程全部位于太晤士河畔，目的是使泰晤士河本身活力增加，使英國的經濟在城市層面有所提升。我們知道倫敦老的城市形象就是尖頂、教堂、太晤士河等等。在三個千年工程主要工程方面，全部采用了高科技手段，兩個位于市中心，一個是大家熟知的“倫敦眼”，這個大轉輪其實是和瑞士鐘表一樣精準的機構，有公轉、有自轉，永遠保持著和地面的平行。倫敦眼造價3500萬英鎊。另一個項目是太晤士河上面建的千年橋，連接老的圣保羅教堂和新的美術館之間的橋，這個千年橋也是作為倫敦千年場所之一，這三個千年工程都是2000年1月1日凌晨0時由英國女王剪彩，由布萊爾啟動了這個項目，這是同時進行的三個千年工程。這三個千年工程由英國女王剪彩，設計的容量是每天三萬人通過，結果那一天來了30萬人，那個橋在晃，以為是設計有問題，后來一查設計沒有問題，而是容納的量沒有那么多。千年橋的造價是1800萬英鎊。第三個要說的是倫敦有一個千年，里面是超大型的大廳，里面有各種各樣的雜技表演，這是一個很大的館。這個館位于倫敦的東南部，位于倫敦老的港口區，到2000年底這個館就關門了，但是它的貢獻就是帶動了整個周邊地區的就業，使周邊地區基礎設施改善，房價、地價有了很大幅度的提升。這個穹造價11億英鎊。

　　五合國際做了一個規劃，也是在克拉瑪依建市50周年，克拉瑪依是一個只有石油沒有水的城市。前些年，他為了找書，找了一條河，花了幾百億的資金把河引到市中心，使城市本身有了水，但是他又沒有辦法利用，就在旁邊建了一個水庫，這個水不是生活用水，生活用水是從很多地方引進過來的，這個水是農用水。政府決定怎么辦這個事情？結合千年慶典，在水邊辦了一個慶典。在水庫旁邊挖了一個水城，跟慶典的關系是什么？在整個市中心建了非常大的賓館，迎接克拉瑪依一年一度的水節和未來更大活動的場所。

　　盛會類：我們知道目前奧運會很快就要在北京舉行，盛會也是成為所有老百姓最關心的一個話題。就奧運會來說，它跟城市的關系剛才程主任已經講到了，實際上非常地密切，除了經濟的帶動還有一個是對城市發展的拉動。1992年巴塞羅那奧運會，對城市的改變非常大。對于巴塞羅那的貢獻是從一個老城區變成了濱海非常有活力的新區，全部填海，建立了諸多的博物館和消費場所，巴塞羅那現在變成了古老與時尚相融合的城市。

　　倫敦。2008年以后，2012年奧運會會在倫敦開。它的選址沒有選在現在比較成熟的區域，而選在了英國比較破敗的區域倫敦的東北角，整個區域原來都是老的產業聚集地，倫敦政府希望通過奧運會帶動周邊人的就業，改善這個地區的環境。

　　亞運會。廣州2010年要舉辦亞運會，它的亞運會選址沒有放在原來老的奧林匹克中心（承辦九運會場館），而是放在了廣州新城（離廣州非常遠的地區）。廣州的發展很明確，通過亞運會一直向南向南，因此廣州的地鐵跟上，往南發展。

　　我們再回來看北京奧運會。我們知道，北京奧運會對北京市的經濟發展有很大的促進作用，也有很多的資金投入，對城市的形象也有很大的提升，不管是鳥巢還是水立方，已經成了新北京的標志。我們仔細看，發現北京市奧林匹克選址放在原來亞運會場館附近，北京市沒有很好的利用這個點。通過1990年的亞運會之后，這個地方的房價、基礎設施各方面都很完善，我們更希望奧運會場館放在城市的東南部，就是往天津那邊的發展，那是北京最薄弱的環節。我們現在暢想，如果北京奧運會的選址放在北京的東南部，北京和天津可能就連在一塊兒了。從跨越式發展來看，還是有一些遺憾，沒有把奧運會和城市跨越式發展聯系在一起，真的是一件很遺憾的事情。

　　上海申辦世博會明確說地址選在郊外黃浦江上游，從世博會選址到現在開始建設中國館，這段時間世博會地區的房價已經翻了一倍。同時還有一個例子，昆明的世博會（園藝博覽會的世博會），它給昆明帶來了全新的形象，從房地產來說這個地方形成了世博板塊。一個小小昆明的園藝博覽會，就使周邊地價和房價都得到了很大提升，現在也成為昆明更有潛力的區域。大家可以發現，盛會跟城市建設的關系、跟房地產的關系都非常密切。

　　論壇類：我們知道達沃斯論壇是最高峰的世界經濟論壇，每年在瑞士舉辦一年一度的達沃斯論壇，連續兩屆準備在中國開分會，去年是在大連，今年是在天津。這種論壇如果永久選址，也會給當地經濟帶來重大的作用。我們知道博鰲是其中一個，還有南寧的東盟博覽會。南寧原來也是和濟南一樣的一個綠城，綠化率也非常高，雖然它是廣西的首府，但是近些年發展速度很緩慢。后來國務院決定在南寧東部地區建立永久性的東盟博覽會的會址，這才短短幾年的時間，東盟地區對南寧的影響力非常大。南寧要建一個領事館區，領事館區是建在文體公園里，這里面包括10+1機構也包括一個會所，所有的領館區和商務辦公區會吸引大量的東盟國家商務人士和政界要人，結合每年大型的民歌節和博覽會會吸引諸多的人到南寧東部。目前南寧東部地區成為了南寧最熱門的地區，也是基礎設施等各方面建設最快的地區。

　　賽事類：賽事和盛會還不一樣，它專屬于某一個類型。最典型的例子是上海的F1賽事。F1賽是在上海的西部嘉定，嘉定是歷史文化名城，我們以前在教科書上看到的嘉定是小橋流水，但是上海市政府很有眼光，把F1賽場建在了老城旁邊的一個地區，在老城和新城結合的地區發展嘉定新城，嘉定新城的建設可以帶動整個西部地區城市的經濟發展和城市產業空間的變化。從老的賽場一直往東會形成一個非常大規模的嘉定市中心，這個市中心是以海為題材的。通過一個很強的中軸線展示給大家，包括了諸多的城市博覽功能都放在中軸線上。未來的嘉定將會從賽事到市中心的布局。嘉定政府提出來的城市理念“激情方程式”，賽事引入到城市生活中來。

　　因為這個地方是老區，有很多老的廠房，在具體改造上采取了很多辦法：比如產業的提升、產業的改造，比如把老的廠房改造成一些博覽會的建設。

　　另外一個賽事是三亞的世界小姐選美。這是一個非常神話般的故事。三亞美麗之冠是作為三亞小姐賽區的賽場，現在也被保留下來了。三亞因此成為了最突出的濱海旅游城市。我們知道三亞、海口、北海、青島、煙臺等等濱海城市，目前來說只有三亞的名氣最大，集中的國際大酒店越來越多，實際上都是跟這個賽事分不開的，一個賽事改變了一個城市。目前的美麗之冠在做二期，這也是五合國際做的一個例子，做了一個超五星級的國際酒店和超五星級的公寓獨家酒店，加上一個美麗之冠永久會址，這個造型經過了幾輪認真的篩選，最后做了兩只水晶鞋。假如這個建筑兩年以后竣工的話，未來的三亞將是以兩只高跟鞋為主要城市標志。

　　大事件類：大事件類的類型就是災難。從城市發展的角度來說災難并不一定是壞事，可能是城市重生的手段。比如說9·11，9·11炸毀了美國的兩棟樓，卻使紐約市政府對全市的發展有了更明確的思索，紐約市戰略里明確提出了紐約市繼續作為世界未來城市的先鋒城市，通過一系列的改造和跨越式發展提高它整個城市的品質，尤其是曼哈頓地區以前不太在意的沿河和老工業區，所以它的重點項目都是紐約的聯合國總部附近以及老工業街的改造。在未來幾年，紐約市將會有更多的新的城市形象出現，這都是和9·11有直接的關系。

　　麗江。提到麗江年輕人可能忘了麗江發生過很嚴重的地震，麗江之所以有今天的成果源于麗江的地震。原來的麗江保護力度并不夠，在實際建設過程中，老城和新城是合起來建的，地震中麗江雖然死了幾千人，建筑破壞的很厲害，但在新一輪的建設規劃過程中麗江提出了更好的觀點：麗江要發展，但是要保留老城。經過十幾年的建設，麗江的新城發展的很快也很大，去過麗江的人很少有人住新城，實際上老城里面只有一半的建筑是保留的，另一半是新建的，這些都是源于地震之后的規劃。麗江的成果是經過地震之后認真的評估，經過反思得出一個結論：老城要保護，新城可以放開。但是旅游景點旁邊的所有建筑應該以老城的特色為依托。這里做了一個超五星級的酒店，從城市政府到開發商到客戶，大家都認為在麗江做房地產一定要做成納西民族風格，這源于麗江保護的結果。

　　濟南很好地利用了全運會這次機會，把全運經濟提高到了很好的高度。通過全運經濟帶動東部新城的發展，相信全運會也會對濟南市提高競爭力，實現可持續發展是一個很好的機會。