關于昆山商廈成功運營的分析

　　昆山商廈成立于1988年12月，位于人民南路135號，占地面積7000平方米，建筑面積3.6平方米，營業總面積2.6萬平方米，由一家時尚百貨商廈和一家家電數碼廣場組成，兩店相距百米，。經營商品以中高檔為主，大眾商品滿足需求，是昆山地區一家以購物為主，集餐飲、娛樂、服務等一體的現代化大型購物中心，公司下設家電數碼、百貨、針鞋、服裝4個事業部，分設20個商品部和1個售后服務中心，市區3家專賣店，經營品種近10萬種，2004年成功地通過了工509001:2000質量管理體系認證，成為全國供銷系統、江蘇省大中型商場著名企業。連續四年進入全國百強零售商業企業，先后榮獲全國供銷社先進集體、江蘇省文明單位、蘇州市重合同守信用企業、蘇州市納稅大戶、蘇州市價格信用單位AA級企業、昆山市先進集體等稱號。2004年公司又成功地通過了工509001:2000質量管理體系認證，成為全國供銷系統、江蘇省大中型商場著名企業。
　　昆山商廈成功運營18年，作為一個地產項目，主要是依靠經營獲得收益，和住宅 不同，講下概念，注重下戶型和環境就能銷售，它的選址，市場定位，業態的組合，以及他后續科學的經營管理都是需要科學的整體規劃的。
昆山商廈的優勢分析
1．選址的正確性
它位于昆山的老城區中心，人民路是傳統的商圈，人流最為集中。而且交通便利，四通八達。作為一個商業地產項目來講能占地利是最大的一個優勢了。
2．成功的市場地位
商場的成功開發不單單是要看地段，更重要的是市場定位和經營主題。昆山商廈所在的商圈中有足夠的消費群，因為它是昆山市最大的，最初甚至是唯一的綜合性商場，所以也沒有激烈的競爭，它采用大眾化的經營是可以有穩定的收益的。規模上大小適合，主樓是1.6萬方的營業面積，是在人疲勞度的可以承受得下的。它的主要目標客戶群是在25-45歲之間客戶。他們具有一定的經濟能力和支配權，追求品牌或品牌的實用性，消費心理成熟，消費以中高檔為主，據于此，昆山商廈定位于適合這個消費群的中高檔并集購物物，休閑，娛樂于一體的大型商場，滿足大眾化需求。
3．合理的樓層設計和業種組合
樓層的設計是要考慮到消費習慣的，一般是購物、觀賞到娛樂、游玩再到飲食。一個有效的樓層設計是能夠 保證消費者在商場的停留時間的，下面是昆山商廈的樓層設計圖表
一樓
柜臺 經營商品
名貴男裝 BOSS、PORTS、Aquascutum、卡爾丹頓、登喜路
化 妝 品 H2O+ 、AUPRES、L'OREAL、等化妝品
黃金珠寶 老廟黃金、周生生、周大福、謝瑞麟 等珠寶
鐘 表 勞力士、帝舵表、swatch、等名表
工藝品、百貨 各種名貴工藝品、鋁制品、不銹鋼制品、搪瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用雜品。
超 市 糖果、蜜餞、餅干、飲料、奶制品、膨化食品、休閑食品、速凍食品、方便食品、調料、佐餐食品、海鮮制品等包裝食品。日常洗滌用品、各類生活用紙
藥 房 各種中成藥、西藥、醫療器材、性保健品及保健滋補品。
二樓
柜臺 經營商品品類
休閑柜 經營國內外知名品牌男女休閑時裝。
箱包皮鞋柜 名牌箱包、名牌男鞋、名牌女鞋。
三樓
柜臺 經營商品品類
女仕服裝 各式女裝、精品服飾系列。
針紡織品 針織內衣、羊毛內衣、名品內衣。
羊毛（絨）衫 名牌羊毛衫、羊絨衫。
床上用品 毛巾、銅床、涼席、床上用品、家紡、地毯、掛毯。
四樓
柜臺 經營商品
金利來柜 金利來男裝
運 動 柜 ADIDAS、NIKE、UMBRO
法國鱷魚

五樓 經營LACOSTE各類服裝

柜臺 經營商品
兒童商場 芝麻開門兒童攝影
玩 具 柜 兒童玩具、童車、童床。
童 裝 柜 兒童服裝、兒童鞋襪。
嬰兒用品柜 嬰兒用品、嬰兒玩具、嬰兒服裝。
童裝精品柜 名牌兒童服裝。
童 鞋 柜 各類童鞋。
文化用品柜 文化用品、學生用品、紙張。
內 衣 柜 各式成人、兒童內衣、內褲。
商廈美食林 經營快餐、中餐、小吃。



六樓
麥迪森休閑娛樂 保齡球、KTV、桌球室等休閑娛樂。
由以上圖表可以看出昆山商廈的樓層設計是科學的符合消費者的消費習慣的。特別是一樓的業種設計成功。以名貴珠寶，黃金飾品的柜臺設計在最顯眼的位置，燈光的設計讓一樓覺得非常的吸引眼球，吸引路過人流進來觀賞。 每個樓層的形象也有自己的個性，比如五樓的設計，因為是兒童的世界，所以設計得也特別卡通，上到該樓層迎面而來的是
鋪位劃分較為合理，特別是人流動線的設計非常的流暢，加上墻面，地面色調和燈的風格較為統一，簡潔明亮，在里面購物覺得自然舒適，沒有壓抑感。中庭設計也非常合理，挑空六層， 特別氣派，是個帶來疏散感觀的空間，同時也是舉辦商場活動的主要場所。圍繞中庭的一共是四部電梯。分別是一部雙向電梯和兩部單向電梯。雙向電梯設計左下右上，符合東方人的行為習慣（靠右走）引導顧客向上購物。 單向梯的設計不僅可以保持商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加再購買的欲望，而且可以避免扶梯口的堵塞。因為中庭不大，所以跨度也在合理的范圍內。另外電梯設計了專門的通道，避免人流堵塞，也避免了使用較少的電梯占用營業空間。電梯客用和貨用也是分開來的，而且有觀光電梯，也是該商場的一個亮點。
4．成功的商業運營
昆山商廈實行統一的管理模式，統一經營，統一的市場公關和市場推廣和宣傳，是得外部整體形象和內部個性一致。 商廈不斷引入高端品牌引領消費，同時堅持以大眾品牌為主導，著眼長遠發展，實行品牌淘汰制，為市民嚴把品牌關，十八年的積累樹立起昆山商廈的企業品牌。目前經營規模和經濟效益居全市第一，是全國150家最大零 售商場之一，居江蘇省重點貿易企業人均創利前茅

昆山商廈的不足之處
1.購物停車不方便。
2.沒有特色，雖然品牌較多，但是與周邊的存在重復現象嚴重比如，安李寧，背靠背，班尼路等，建議代理地區唯一性品牌。
3.內外人流無法很好銜接，大門屏風的設計，阻擋了外部人流的視線，顯得不大氣，建議撤掉屏風。
4.導購牌和指示牌小且不明顯，扶梯口上方的指示牌小，且不醒目，建議可以做大點，內容多點，甚至加上部分品牌的名字
5.中庭小而且利用率太高，顯得很擁擠
6.休息椅，垃圾桶太少部分過道太狹窄

　　以上是我對昆山商廈一些拙見，商業地產是更高一層的投資境界，需要精通商業經營的全方位高度復合人才來主理市場的全程運作，而先進的操作方式決非是概念的玩轉，而是確實見效與實際，平淡和花哨后面都有著老道的章法。我對商業地產不是很了解，需要我進一步的學習和更多的經驗積累。對它的熱愛是我學習和工作的動力，認真和 好學的上進心是我最大的優勢。
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