小弟連續(xù)潛水多日,收獲很大,現(xiàn)有一些具體的問題想請教一下各位高人.

我醞釀開設(shè)的小型便利店位于蘇州市區(qū)的高檔純住宅社區(qū),小區(qū)分三期開發(fā),一期和二期共700戶集中在一起,三期300戶相對獨立,全部住滿為1006戶,目前入住700余戶,其中一、二期600戶，三期100戶。

社區(qū)無商業(yè)配套,僅有一600平米會所位于一期二期的700戶的核心位置,小區(qū)會所400多平米為社區(qū)活動中心(未來設(shè)置乒乓房等設(shè)施),現(xiàn)有一商鋪對外招租,建筑面積128平米,如圖所示.由3塊組成實用面積分別為北側(cè)28+圓弧52+東側(cè)38,房東希望整體出租.租金約為4.5萬/年.

優(yōu)勢分析:
商鋪為小區(qū)唯一商業(yè),獨占商圈,未來無競爭壓力;
高檔小區(qū),居民層次高,主要居民為新婚小夫妻,消費頻次和消費能力高;
商鋪位于社區(qū)中央水景位置,是一二期的核心,有一定的人流;
小區(qū)內(nèi)有一幼兒園在商鋪附近;
小區(qū)位于城市中心,內(nèi)有70余家小公司租用住宅辦公;

劣勢分析:
商鋪為小區(qū)唯一商業(yè),雖獨占商圈,但無法形成集聚效應(yīng),無法依靠周邊商鋪來營造商業(yè)氛圍,促進(jìn)消費意愿;
商鋪位于封閉社區(qū)內(nèi)部，消費群僅有社區(qū)居民，商圈比較封閉，未來店鋪業(yè)績成長主要依靠居民收入增長，雖然穩(wěn)定，但成長性不佳；
住宅區(qū)位于蘇州城市中心，附近商業(yè)比較繁榮；
小區(qū)分東西兩個出口，距離東出口50米有一個100平米的聯(lián)華超市。距離西出口60米處有一50平米可的超市和一100平米每家伴食品超市；有一定的競爭存在。
商鋪需整體出租，個人預(yù)估小區(qū)1006戶居民（實際貢獻(xiàn)700+）不足以支持120平米的超市，個人評估僅用玻璃圓弧52平米即可，剩下的兩個獨立空間還有待功能開發(fā)；
本人尚有一份穩(wěn)定工作，所以只有周末和晚上能幫上忙，其余時間交由父母打理。

綜合上述情況，本人有以下考慮，請各位高手指點。
4.5萬年租租下128平米（前提），營業(yè)時間：7：00-23：00。業(yè)態(tài)分布：玻璃圓弧52平米做便利店，附帶承接洗衣業(yè)務(wù)，東側(cè)38個平米做面包房，北側(cè)28個平米做一個廁所，再放3張自動麻將桌。
問題1：超市面積和社區(qū)戶數(shù)的配比是否恰當(dāng)？目前是設(shè)想52平米
問題2：純社區(qū)型小超市是否有必要做加盟？目前是設(shè)想自創(chuàng)品牌節(jié)約成本
問題3：大家認(rèn)為社區(qū)商業(yè)做什么業(yè)態(tài)會比較合適？目前是便利店+面包房+棋牌室（納入考慮的有洗衣房.理發(fā)室.生鮮等）
問題4：純社區(qū)消費，商品結(jié)構(gòu)如何分配會比較合理？
問題5：高檔社區(qū)加入進(jìn)口商品的元素是否合適？目前一無供貨渠道，二無相關(guān)經(jīng)驗
問題6：請教裝修和設(shè)備以及鋪貨的費用建議？

問題7：如果壇子里有高人知道人流量不大,純社區(qū)居民目的性消費的小型超市的營業(yè)額和客單價也請不吝賜教,跟個貼說明一下;
一時就請教這么多，給大家添麻煩了，還請各位英雄百忙之中抽空指導(dǎo)一下我這個超市新人。。。
如有蘇州的超市朋友或者供貨商也非常歡迎聯(lián)絡(luò)我。

發(fā)幾張周邊照片過來看一下，如果不急的話，忙過18號，可以幫忙做一份詳細(xì)的開店計劃書

非常感謝樓上各位的建議,關(guān)于小便利店,小弟現(xiàn)在有些新的想法.

看過我附件的朋友應(yīng)該都知道,之前的便利店面積約有52個平方,主要的外立展示面都是由玻璃材質(zhì)組成的圓弧.太陽日曬的問題會特別的突出.任何商品都不能承受陽光之重.所以貨架必須要向內(nèi)部退.這樣的話,便利店實際面積大約只有40多.4樓的兄弟說的比較實在,我在考慮這個面積可能過小,會影響消費者對便利店的認(rèn)同度.                                      

有鑒于此,現(xiàn)小弟準(zhǔn)備向北擴大便利店面積,

北側(cè)28個平米原本打算做個廁所再放幾張麻將桌,現(xiàn)在取其中20平米做便利店,另外8個平方放個廁所,再做個小儲藏間.

便利店面積擴大到70個平方,其中沿玻璃圓弧一圈排幾套色彩鮮艷的桌椅,再放個書報架,給小區(qū)居民一個喝茶\喝咖啡\休息和用早餐的場所.再做一個小型的物品寄放處方便小區(qū)居民.這里非常感謝2樓的高人.早餐準(zhǔn)備做一些粥類、粽子、茶葉蛋。還準(zhǔn)備做一些早餐套裝的組合推薦給客戶。另外增加送貨上門服務(wù)。

3樓的朋友，我的超市大概在元旦左右啟動裝修，非常期待你的指點。另外你是想要小區(qū)內(nèi)商鋪周邊的照片還是小區(qū)外的照片？

其實倒是覺得你開始的想法不錯的，便利店、洗衣、小型的棋牌室，正好是小區(qū)互補的類型。

9樓的意見我同意一半，生鮮還是算了吧，估計要死人的。速食還是可以考慮的。

貌似我看到已經(jīng)有點晚了，呵呵。現(xiàn)在生意如何啊，關(guān)注ING

。。。。。。4.5萬的租金，佩服。 關(guān)于你的問題，我有幾點建議，不好勿怪。

1、配比有一點點小，在中國的話，一半小區(qū)鋪建議在70-100左右（實用面積）。但52也可。   不能說面積和戶數(shù)配比，為什么呢？因為如果戶數(shù)達(dá)不到開店要求，則談?wù)撁娣e毫無意義。    而且面積也不會隨戶數(shù)增加而增加很多，最為便利店，一般150平左右完全滿足任何戶數(shù)的樓盤。

2、是否加盟不是討論必要不必要，而是要看你自己想還是不想，這當(dāng)中最核心的是盈利預(yù)測。

3、社區(qū)商業(yè)一半適合便利店、洗衣、醫(yī)藥、小超業(yè)態(tài)。

4、商品結(jié)構(gòu)（包括貨架擺放）沒有固定的，需要你一邊經(jīng)營，一邊結(jié)合客群需求變化。這是個長期且持續(xù)的過程。這是因為兩點：1、滿足客戶需求。2、增加新鮮感。

5、建議放棄進(jìn)口商品。記得現(xiàn)金流很重要，尤其對于融資能力有限的個體經(jīng)營者來說。

6、裝修、設(shè)備。要看你打算做成什么檔次了。我們一般裝修+設(shè)備費用在40萬左右。當(dāng)然私人要低，10-20萬可以搞定。

7、營業(yè)額和客單價。蘇州消費能力和深圳差不多，但是消費習(xí)慣不知道。深圳的店如果你這個情況，平均日營業(yè)額2000-3000.   單價在9.4-11.2之間。

最后還是這個租金問題，請慎重。  如果是我，我會控制在15000以內(nèi)，否則風(fēng)險很大。